Schönheitsreparaturen und Erfüllungsverweigerung

Reagiert der Mieter nach vorzeitigem Auszug auf die Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht, kann darin eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung liegen.

2. Der Bekl. schuldet Schadensersatz nach § 326 BGB wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Zwar fehlt es an einer ordnungsgemäßen Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung. Die Kl. hat nämlich den Bekl. schon mit Schreiben vom 6. Mai 1996 zur Durchführung von Schönheitsreparaturen angehalten, obwohl zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis noch gar nicht beendet war. Jedoch war eine erneute Fristsetzung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht erforderlich, da der Bekl. bis zum Ende des Mietverhältnisses keine Arbeiten verrichtete bzw. deutlich machte, daß er gewillt sei, Arbeiten auszuführen. Unter diesen Umständen ist von einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung auszugehen.

Soweit der Bekl. bestreitet, daß Schönheitsreparaturen notwendig gewesen sind, so ist das nicht hinreichend substantiiert geschehen. Die Kl. hat eingehend geschildert, welche Mängel vorliegen. Unter diesen Umständen konnte sich der Bekl. nicht darauf beschränken zu behaupten, daß sich die Wohnung "in einem ordnungsgemäßen, sauberen und einwandfrei renovierten Zustand" befand. Er hätte vielmehr angeben müssen, in welchem Zustand sich die gerügten Wohnungsteile aus seiner Sicht befanden. Der Begriff einer einwandfrei renovierten Wohnung ist nämlich eine Wertung und damit Ermessensfrage und nicht einer Beweisaufnahme zugänglich.

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen setzt bekanntlich eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nach § 326 BGB voraus. Außerdem muß das Mietverhältnis beendet sein; vorher hat der Vermieter nur den Anspruch auf Durchführung der Arbeiten.

In dem vom Landgericht Berlin am 18. September 1998 entschiedenen Fall war der Mieter schon vorzeitig ausgezogen. Die Aufforderung des Vermieters nach § 326 BGB war deshalb unwirksam, weil das Mietverhältnis noch lief. Das Landgericht sah aber in der Untätigkeit des Mieters eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung. Er hatte nämlich auf das Schreiben des Vermieters nicht reagiert. In dem Prozeß hatte der Vermieter die Mängel eingehend geschildert, wohingegen der Mieter sich schlicht darauf beschränkte zu erklären, die Wohnung sei einwandfrei gewesen. Das reichte nicht, so daß dem Vermieter Schadensersatz zugesprochen wurde.