Schönheitsreparaturen: Schadensersatz aus positiver Forderungsverletzung (Erfüllungsverweigerung)

Schönheitsreparaturen: Schadensersatz aus positiver Forderungsverletzung (Erfüllungsverweigerung); zum Verjährungsbeginn für Verwendungsersatzansprüche

1. Ansprüche wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen können nur dann auf positive Forderungsverletzung gestützt werden (Entbehrlichkeit von Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 Abs. 1 BGB), wenn die Erfüllung der geschuldeten Schönheitsreparaturen eindeutig abgelehnt wird.

2. Für den Rückerhalt der Mietsache im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB entscheidend ist nicht der Umstand der vollständigen Räumung der Mieträume, sondern allein, ob der Vermieter die Räume ungehindert betreten kann und hierdurch die Möglichkeit einer sorgfältigen Bestandsaufnahme erhält.

Die Berufung wurde form- und fristgerecht eingelegt sowie ordnungsgemäß begründet, mithin ist sie zulässig. In der Sache selbst jedoch hat sie keinen Erfolg. Ansprüche wegen der unterbliebenen Renovierung der Wohnung kann die Klägern nicht gemäß § 326 Abs. 1 BGB geltend machen, da es an der erforderlichen Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung fehlt. Diese war entgegen der Ansicht der Klägerin nicht ausnahmsweise aufgrund von Erfüllungsverweigerung seitens der Beklagten entbehrlich. Eine Erfüllungsverweigerung kann nämlich in der Verhaltensweise der Beklagten am 15.5.1993 nicht gesehen werden, selbst wenn das diesbezügliche Vorbringen der Klägerin als wahr unterstellt würde. Allein das Angebot, die Jalousie zu ersetzen, sowie das Verlangen nach Rückzahlung der Kaution vermag nicht zu belegen, daß die Beklagte die Schönheitsreparaturen nicht durchfuhren wollte. Hierzu hätte es schon einer vorherigen Aufforderung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bedurft.

Die Kammer sieht darüber hinaus keine Veranlassung, von der erstinstanzlich vertretenen Ansicht bezüglich der Verjährung abzuweichen. Die Verjährung begann, wie erstinstanzlich angenommen, spätestens am 15.5.1995, so daß der Mahnbescheid die Verjährungsfrist, die damit spätestens am 15.11.1993 ablief, nicht mehr unterbrechen konnte. Entscheidend für den "Rückerhalt" der Mietsache im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB ist nicht, ob der Mieter alle Sachen ausgeräumt hat, sondern ob der Vermieter den freien Zutritt zu dem Mietobjekt mit der Möglichkeit einer sorgfältigen Untersuchung der Sache erhält (vgl. Emmerich, Miete, 6. Aufl., Berlin-New York 1991, Rdnr. 7 zu § 558 BGB). Als maßgeblicher Zeitpunkt gilt die Rückgabe der Schlüssel (ebenda, Nr. 7 a). Den nötigen Teil der Schlüssel, um in den Besitz der Mietsache zu kommen und dieselbe zu untersuchen, aber hat die Klägern nach dem eigenen Vorbringen erhalten, da sie schließlich mit Schreiben vom 17.5.1993 die einzelnen Mängel aufgelistet haben will.