Schönheitsreparaturen: "regelmäßig" nach Maßgabe eines Fristenplans führt zu starren Fristen

Schönheitsreparaturen: "regelmäßig" nach Maßgabe eines Fristenplans führt zu starren Fristen; Allgemeine Geschäftsbedingungen

Sieht eine Schönheitsreparaturklausel vor, dass der Mieter Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe eines Fristenplans durchzuführen hat, handelt es sich um eine so genannte starre Fristenregelung, die die Klausel insgesamt unwirksam macht.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz [...] gemäß §§ 535, 280 BGB i. V. m. § 12 Ziffer 1 und 4 des Mietvertrages.

Die in § 12 Ziffer 4 des Mietvertrages enthaltene formularmäßige Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, weil sie ihm ein Übermaß an Pflichten auferlegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGHZ 102, 384; BGH, WM 2003, 1967; BGH, NJW-RR 2004, 262; BGH, NJW 2006, 2113). Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (BGH, NJW 2004, 2087; BGH, NJW 2004, 2586; BGH, NJW 2005, 3416; BGH, NJW 2006, 2113).

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts wird § 14 Ziffer 4 des Mietvertrages diesen Anforderungen nicht gerecht. Die im ersten Teil der Klausel enthaltene Wendung, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung durchzuführen hat, kann aus der Sicht des verständigen Mieters nicht allein die Bedeutung haben, dass er Renovierungsarbeiten nur dann auszuführen hat, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht und es Ausnahmen von den üblichen Fristen geben kann. Das folgt dem zweiten Teil der Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe folgenden Fristenplans (... drei Jahre ... fünf Jahre ... sieben Jahre) durchzuführen hat. Hätte der Vermieter die Formulierung "in der Regel" oder "im Allgemeinen" gewählt, wäre für den Mieter erkennbar gewesen, dass es sich bei den genannten Fristen nur um eine Orientierungshilfe und nicht um einen starren Fristenplan handeln sollte. Dadurch, dass der Mieter vorliegend aber verpflichtet sein sollte, Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe des Fristenplanes durchzuführen, ist die Klausel in ihrer Gesamtheit aus Sicht eines verständigen, durchschnittlichen Mieters dahingehend zu verstehen, dass er die Schönheitsreparaturen nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung, in jedem Fall aber spätestens innerhalb der genannten Fristen durchzuführen hat. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan, der die Unwirksamkeit der Klausel zur Folge hat (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Eine Verpflichtung, wonach Schönheitsreparaturen "in der Regel" innerhalb bestimmter Fristen vorzunehmen sind, ist wirksam, da so genannte weiche Fristen vorliegen. Wird statt "in der Regel" jedoch das Wort "regelmäßig" verwendet, seien starre Fristen vereinbart und die Vereinbarung unwirksam, meint das Kammergericht.

Mietvertraglich war vereinbart, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung durchzuführen hatte. Sie waren "regelmäßig" nach Maßgabe folgenden Fristenplans (drei Jahre, fünf Jahre, sieben Jahre) durchzuführen. Nach Mietende machte der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend und hatte damit beim Amtsgericht Erfolg. In der Berufung wurde das Urteil durch das Kammergericht (weil Auslandsbezug) kassiert.

Der 8. Senat des Kammergerichts hielt die Klausel für insgesamt unwirksam, da eine starre Fristenregelung vorliege. Dadurch, dass der Mieter verpflichtet sein sollte, Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe des Fristenplans durchzuführen, sei die Klausel in ihrer Gesamtheit aus Sicht eines verständigen, durchschnittlichen Mieters dahingehend zu verstehen, dass er die Schönheitsreparaturen in jedem Fall spätestens innerhalb der genannten Fristen durchzuführen habe. Hätte der Vermieter die Formulierung "in der Regel" gewählt, wäre für den Mieter erkennbar gewesen, dass es sich bei den genannten Fristen nur um eine Orientierungshilfe handeln sollte.

Das Kammergericht hatte die Revision zugelassen, die ist allerdings nicht eingelegt worden ist. Das Urteil ist daher rechtskräftig.

Zur Auslegung des Wortes "regelmäßig" im Rahmen von Schönheitsreparaturklauseln hat der BGH bisher nicht Stellung nehmen müssen; auch sonst ist von den Instanzgerichten dazu nichts bekannt. Nach BGH, Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 -, = GE 2005, 1347 = NJW 2005, 3416 ist allerdings eine Formulierung, dass Schönheitsreparaturen "in der Regel" in bestimmten Fristen durchzuführen seien, wirksam, weil die Fristenregelung nicht starr sei. Vorliegend stellt sich nun die Frage, ob das Wort "regelmäßig" der Formulierung "in der Regel" gleichzusetzen ist oder - so das Kammergericht - das Wort "regelmäßig" so zu verstehen ist, dass die Schönheitsreparaturen in jedem Fall in bestimmten Fristen durchzuführen sind. Letzteres ist mehr als zweifelhaft, geht doch der Gesetzgeber bei der Wortwahl "regelmäßig" davon aus, dass Ausnahmen möglich sind (vgl. die "regelmäßige" Verjährungsfrist des § 195 BGB von drei Jahren im Hinblick darauf, dass auch andere Verjährungsfristen vorgesehen sind). Dennoch ist davor zu warnen, bei Ausführungsfristen das Wort "regelmäßig" zu verwenden, da damit die große Gefahr verbunden ist, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel fällt.