Schönheitsreparaturen nach Unglücksfällen oder Naturereignissen

Wenn die formularmäßig abgefasste Klausel über Schönheitsreparaturen deren Übertragung bei Reparaturen, Instandsetzungsarbeiten, Unglücksfällen oder Naturereignissen nicht ausschließt, liegt Intransparenz vor.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist begründet. [...]

Dabei bleibt offen, ob die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Kl. wegen Verstoßes gegen die Vorschriften über die Mieterhöhung bzw. gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist. [...]

Jedenfalls verstößt die Regelung in § 11 Abs. 1‑3 des Mietvertrages gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Es ist anerkannt, dass der Mieter nur die Schäden an der Dekoration zu beheben braucht, die auf sein Wohn- und Nutzungsverhalten zurückzuführen sind (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Auflage, I Rn. 141). Der erste Absatz von § 11 des Mietvertrages sieht keine Ausnahme für Schönheitsreparaturen vor, die deswegen erforderlich werden, weil die Dekoration bei Reparatur‑ oder Instandsetzungsarbeiten, bei Unglücksfällen oder bei Naturereignissen (Wasserrohrbruch, Brand, Überschwemmung) beschädigt wird. Der Bundesgerichtshof hat u. a. in seinen Urteilen vom 15.5.1991 (VIII ZR 38/90 - GE 1991, 1013 = WuM 1991, 381) und vom 26.9.2007 (VIII ZR 143/06 - GE 2007, 1622 = WuM 2007, 684) entschieden, dass das Transparenzgebot verletzt wird, wenn der Vermieter an den Mieter unangemessene Forderungen stellen kann, ohne dass der Mieter dem unter Hinweis auf den Wortlaut der Klausel entgegentreten kann. In den hier geschilderten Fällen könnte sich ein Vermieter darauf berufen, dass der Wortlaut von § 11 des Mietvertrages keine Ausnahmen zulässt. Dass dies nicht nur eine theoretische Erwägung ist, zeigt etwa der Artikel "Praxis Aktuell" in DWW 2002, 275, in dem die Auffassung vertreten wird, bei einer derartigen Klausel sei die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die wegen Hochwassers erforderlich werden, Sache des Mieters (vgl. auch den Hinweis von Sternel, WuM 2002, 585 auf eine Pressemitteilung von Haus & Grund vom August 2002). Es liegt daher ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor (vgl. Langenberg, a.a.O.). Problematisch ist auch, dass nirgends gesagt wird, dass bei der Erforderlichkeit von Renovierungsarbeiten darauf abzustellen ist, ob eine Renovierung notwendig wäre, wenn der Mieter die Wohnung mit der bisherigen Ausstattung weiter bewohnen würde (vgl. Langenberg, in: Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 538 Rn. 241). Der Vermieter könnte nach dem Wortlaut der Klausel bei einer Beendigung des Mietverhältnisses die Auffassung vertreten, ein Mieter, der etwa in einem mit einer Mustertapete ausgestatteten Wohnzimmer eine Vielzahl von Dübellöchern für eine Regalwand anbringt, müsse auch dann renovieren, wenn die letzte Renovierung erst wenige Monate zurückliegt, weil die Dekoration wegen der vielen Dübellöcher so stark beschädigt sei, dass eine Neurenovierung erforderlich sei. Auch deswegen verstößt § 11 Abs. 1-3 des Mietvertrages gegen das Transparenzgebot. [...]

Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen erfordere eine Klarstellung des Umfangs und müsse deshalb die Verpflichtung für Unglücksfälle oder Naturereignisse ausschließen, meint das AG Gießen.

Ein Wohnungsmietvertrag enthielt folgende Regelung:

"1. Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Raufasertapete gleichsteht, Reinigen von Teppichböden, Innenanstrich von Türen und Fenstern, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden."

Nach Mietende verweigerte die Mieterin die Durchführung der Schönheitsreparaturen und erhob Klage auf Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter rechnete gegenüber dem Rückzahlungsanspruch mit Schadensersatzansprüchen auf.

Das AG Gießen gab der Klage statt. Die Mieterin sei nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, weil die Klausel im Mietvertrag aus verschiedenen Gründen unwirksam sei. So sei z. B. nicht erkennbar, ob die Schönheitsreparaturen auch dann durchgeführt werden müssten, wenn die Mieträume durch Unglücksfälle oder Naturereignisse beschädigt worden seien.

Das AG hält die Klausel für intransparent und deshalb nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB für unwirksam. Ein Mieter sei zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur insoweit zu verpflichten, als es die durch sein Wohn- und Nutzungsverhalten verursachten Abnutzungen angehe. Da die Klausel keine Einschränkung für Schönheitsreparaturen enthalte, die durch Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten, Unglücksfälle oder Naturereignisse (Rohrbrüche, Brand, Überschwemmungen) verursacht werden, liege Intransparenz vor.

Das überzeugt nicht. Man stelle sich folgende Regelung im (Formular-) Kaufvertrag vor: "Der Käufer hat den Kaufpreis nach Lieferung des Kaufgegenstandes zu zahlen." Niemand käme wohl auf den Gedanken, die Regelung als intransparent anzusehen, weil z. B. nicht erwähnt wird, dass die Zahlungsverpflichtung dann nicht besteht, wenn die Kaufsache in beschädigtem oder nicht funktionierendem Zustand geliefert wird. Was also soll noch hinzugefügt werden? Welche Fallkonstellationen müsste man bedenken, und was ist, wenn nicht sämtliche Möglichkeiten aufgezählt werden? Das alles gilt auch für die dem Amtsgericht Gießen vorliegende Klausel. Das AG geht zwar zu Recht davon aus, dass die Schönheitsreparaturen nur die dem Mieter zuzurechnenden Abnutzungen betreffen können. Wenn das aber so ist, dann lässt sich für den Mieter, notfalls durch Einholung fachmännischen Rates (vgl. hierzu MünchKommBGB/Kieninger, 5. Aufl., § 307 Rn. 56), unschwer feststellen, auf welche Sachverhalte die Klausel anzuwenden ist.

Die Klausel ist allerdings wegen des darin enthaltenen Farbdiktats (weiße Raufaser) unwirksam.