Schönheitsreparaturen mit "grundsätzlichen" Fristen

Schönheitsreparaturen mit "grundsätzlichen" Fristen; Quotenklausel

Ist in einem Mietvertrag vereinbart, daß der Mieter Schönheitsreparaturen "grundsätzlich" in bestimmten Fristen ausführt, handelt es sich um eine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen. Durch das Wort "grundsätzlich" wird hinreichend deutlich, daß die Renovierungspflicht nicht zwangsläufig nach Ablauf der genannten Fristen einsetzt, also kein starrer Fristenplan vorliegt. Eine formularmäßige (Quoten-) Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes zu zahlen hat, ist jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, der die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Anspruch aus der Quotenhaftungsklausel besteht.

Zunächst sind die Schönheitsreparaturen wirksam auf die Kl. (Mieterin) überwälzt worden. Die Klausel in § 3 Ziffern 4 und 5 des Mietvertrags benachteiligen die Kl. als Mieterin nicht unangemessen, womit sie nicht gemäß § 307 BGB unwirksam ist. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts liegt keine starre Fristenregelung vor. Ein zur Unwirksamkeit der Überbürdung führender starrer Fristenplan liegt nur dann vor, wenn die Renovierungspflicht unabhängig von dem tatsächlichen Bedarf eintreten soll und sich die Fälligkeit der Arbeiten allein nach den bezeichneten Zeitintervallen richten soll und diese nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen sind, daß nach Fristablauf ein widerlegbarer Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung spricht und das Klauselwerk daher eine Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes der Räume für die Frage der Fälligkeit der Arbeiten nicht zuläßt (BGH NJW 2004, 2586 f. = GE 2004, 1023 f.; BGH NJW 2005, 425 ff. = GE 2005, 51 ff.). Eine die Letztverbindlichkeit der Fristen im vorgenannten Sinne relativierende Formulierung ist in der Klausel enthalten, denn sie sollen "grundsätzlich" gelten. Bei Auslegung des verwendeten Begriffs "grundsätzlich" in dem hier stehenden Zusammenhang aus Sicht eines verständigen Mieters ergibt sich, daß er die Fristen eben nur als Grundsatz bestimmt, der im weiteren aber Ausnahmen zuläßt. Dem steht nicht entgegen, daß die Ausnahme daneben nicht besonders bestimmt ist. Der BGH (in NJW 2004, 2586 f. = GE 2004, 880) hat entschieden, daß die Formulierung "im allgemeinen" hinreichend deutlich zum Ausdruck bringt, daß die Renovierungspflicht nicht zwangsläufig nach Ablauf der Fristen einsetzt, ohne daß dies in der Klausel näher zu bestimmen oder Ausnahmen zu konkretisieren wäre. Entsprechendes hat für die Beurteilung der vorliegenden Klausel zu gelten. Ferner hätte das Wort "grundsätzlich" bei Annahme eines starren Fristenplans, der keine Ausnahmen zuläßt, keine Bedeutung. Sollte mit der Klausel ein letztverbindlicher Fristenplan aufgestellt werden, so hätte die Klausel "Schönheitsreparaturen werden in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig" lauten können.

Der Wirksamkeit der Klausel würde es auch nicht entgegenstehen, wenn die Wohnung bei Mietbeginn nicht frisch renoviert übergeben worden ist. Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans gleichwohl wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, wovon in Ermangelung einer entgegenstehenden Regelung auszugehen ist (ständige Rechtsprechung, etwa BGH NJW 2005, 425 ff. m. w. N.).

Die hier verwendete Quotenklausel ist auch ansonsten unbedenklich. Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts zu zahlen hat, ist jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt (BGHZ 105, 71 ff.; BGH NJW 2004, 3042 ff. = GE 2004, 954 ff.). Diesen Anforderungen entspricht die Klausel. (...)

Eine Klausel mit "grundsätzlichen" Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen stellt keinen starren Fristenplan dar. Die in Mietverträgen üblicherweise vereinbarten Quotenklauseln, wonach der Mieter je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten zu zahlen hat, ist wirksam.

In einem Mietvertrag war vereinbart, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen in bestimmten "grundsätzlichen" Fristen durchzuführen hat. Der Mieter wurde von seinem Vermieter aufgrund einer weiterhin vereinbarten Quotenhaftungsklausel in Anspruch genommen, die in der üblichen Form vereinbart war (vgl. auch Formular des Grundeigentum-Verlages, § 4). Der Mieter lehnte Zahlung ab, weil er von einer unwirksamen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf ihn wegen eines unwirksamen starren Fristenplans ausging, die auch die Quotenklausel unwirksam mache. In dem Rechtsstreit hatte der Vermieter den Anspruch aufgrund der Quotenklausel gegenüber dem Anspruch auf Auszahlung der Kaution zur Aufrechnung gestellt und hatte damit beim Amts- und Landgericht überwiegend Erfolg.

Das LG Berlin, ZK 64, Einzelrichter, kam zu dem Ergebnis, daß der Anspruch aus der Quotenhaftungsklausel besteht. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen sei wirksam. Es liege kein starrer Fristenplan vor, denn die Formulierung "grundsätzlich" lasse Ausnahmen von dem Fristenplan zu und sei mit der vom BGH gebilligten Formulierung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen "im allgemeinen" vergleichbar. Die vereinbarte übliche Quotenklausel sei ebenfalls wirksam.

Nach Ansicht des BGH (GE 2004, 880) spricht eine Formulierung in einem Mietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen "im allgemeinen" in bestimmten Fristen fällig werden, gegen einen (unwirksamen) starren Fristenplan. In einem weiteren Urteil des BGH (GE 2005, 1347) hat der BGH das auch auf die Formulierung ausgedehnt, wonach Schönheitsreparaturen "in der Regel" in bestimmten Fristen durchzuführen sind. Der BGH meint dazu, auch der durchschnittliche Mieter sei gehalten und in der Lage, eine derartige Klausel im Zusammenhang zu lesen und daraus ihren Sinn zu ermitteln (vgl. BGH GE 2004, 880). Im Zusammenhang gelesen, sage die Klausel eben, daß die Schönheitsreparaturen eben "in der Regel" auszuführen seien. Das erstreckt das LG Berlin, ZK 64, jetzt auch (richtig) auf die Formulierung "grundsätzlich".

Richtig ist auch die Entscheidung zu der üblichen Quotenklausel. Der BGH hat eine derartige Klausel in mehreren Entscheidungen bestätigt, und zwar neben der in dem Urteil zitierten Entscheidung vom 26. Mai 2004 (- VIII ZR 77/03 -, GE 2004, 954) auch noch in dem Urteil vom 6. Oktober 2004 (- VIII ZR 215/03 -, GE 2004, 1452). In dem letzteren Urteil, das nach der Entscheidung zu unwirksamen starren Fristenplänen ergangen ist (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 -, GE 2004, 1023), hat der BGH keine Bedenken dahingehend geäußert, daß in der Quotenklausel prozentuale Kosten aufgrund bestimmter Mietzeiten unabhängig von einem etwaigen Renovierungszustand vorgesehen sind. Das ist auch richtig, denn bei dem Anspruch aufgrund der Quotenklausel handelt es sich nicht um einen Schadensersatzanspruch wegen nicht oder nicht ausreichend durchgeführter Schönheitsreparaturen, sondern um einen originären Geldanspruch. Geäußerten anderslautenden Meinungen in Literatur und Rechtsprechung, die diese Quotenklauseln wegen starrer Fristen als unwirksam ansehen, ist daher nicht zu folgen. Übrigens: Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel führt auch zur Unwirksamkeit einer (für sich wirksamen) Quotenklausel. Eine unwirksame Quotenklausel führt aber nicht zur Unwirksamkeit einer wirksamen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter (vgl. LG Berlin GE 2005, 673).