Schönheitsreparaturen mit "grundsätzlichen" Fristen

Schönheitsreparaturen mit "grundsätzlichen" Fristen; Übergabe unrenovierter Wohnung; starre Fristen; weiche Fristen; starrer Fristenplan; Entfernung und Ersetzen von Tapeten; vorvertragliche Abnutzung

Eine Formularklausel, wonach Schönheitsreparaturen "grundsätzlich" in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre und in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre fällig und vom Mieter fachgerecht vorzunehmen und spätestens bei Ende des Mietverhältnisses die je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen sind, ist wirksam. Das gilt auch bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung, wenn die Fristen gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses abgelaufen sind. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. hat den Bekl. vom 1.5.2000 bis zum 28.2.2006 eine Wohnung vermietet. Nach § 7 Nr. 5 des Mietvertrages vom 30.3.2000 waren die Bekl. verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen, die "grundsätzlich" in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre und in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre fällig und von den Mietern fachgerecht vornehmen werden sollten. Spätestens bei Ende des Mietverhältnisses hat der Verpflichtete die je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen. Die Wohnung war bei Einzug der Bekl. nicht renoviert. Mit Schreiben vom 2.3. und 7.3.2006 forderte der Kl. die Bekl. erfolglos bis zum 17.3.2006 zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf. [...] Der Kl. verlangt daher die Erstattung des aufgrund des Kostenvoranschlages des Malermeisters ermittelten Kostenbeseitigungsbetrages. [...]

Die Bekl. sind der Auffassung, § 7 Nr. 3 des Mietvertrages sei unwirksam. Darüber hinaus sei der bei ihrem Einzug vorhanden gewesene Renovierungsstandard der Wohnung der vereinbarte und der von den Bekl. auch wiederherzustellende Zustand. So hätten sie an den vorhandenen Tapeten keine Veränderung vornehmen, sondern die Wände und Decken lediglich übermalen müssen, was sie - deckend - getan hätten. Die Holzdecke, Heizungs- und Wasserrohre sowie die Fenster- und Türrahmen seien bereits mit Wandfarbe bemalt gewesen. Im Übrigen schuldeten sie auch keine Arbeiten an der Holzdecke, und das Gasrohr habe Farbabplatzungen aufgrund von Reparaturarbeiten des Bekl. gehabt. Den Fußboden hätten sie nicht abgenutzt oder befleckt, weil dieser während ihrer Mietzeit mit Teppichboden belegt gewesen sei. Dieser Bodenbelag sei auch entfernt worden. Die Fenster seien morsch oder nicht erreichbar, die Fliesenspiegel bereits bei Einzug mit Tapete überklebt bzw. mit hellblauer Farbe übermalt gewesen. [...]

Die Klage hat überwiegend Erfolg.

Der Kl. hat einen Anspruch aus §§ 289, 421 BGB gegen die Bekl. auf Zahlung von ... €, weil diese pflichtwidrig die geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht bzw. nicht fachgerecht ausgeführt haben.

§ 7 Nr. 5 des Mietvertrages ist wirksam, weil Schönheitsreparaturen nur grundsätzlich nach Ablauf bestimmter angemessener Fristen geschuldet werden und der Mieter spätestens bei Ende des Mietverhältnisses die je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen hat. Eine solche Klausel wird von der Rechtsprechung als wirksam erachtet, weil sie keine starre Fristenregelung enthält und die jeweilige von den Lebensgewohnheiten des Mieters abhängige Abnutzung der Wohnung hinreichend berücksichtigt wird (BGH, GE 2004, 880, 881). Eine solche Klausel ist auch nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Verpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen Zeitraum einer vorvertraglichen Abnutzung anknüpft, so dass die Fristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses beginnen (BGH ZMR 2005, 437, 438).

Damit kommt es auf den Anfangszustand der Wohnung nicht an.

Nach § 28 Abs. 4 Satz 4 II. Berechnungsverordnung umfassen Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Geschuldet werden die Arbeiten in fachmännischer Ausführung mittlerer Art und Güte, die erforderlich sind, einen Raum in einen seinem Zweck entsprechenden geeigneten Zustand zu versetzen (Schach, Schönheitsreparaturen, 2002, 1. Kapitel, Seite 3). Eine Rauhfasertapete kann dabei mehrfach überstrichen werden, wenn deren Zustand in Ordnung ist; andernfalls muss neu tapeziert werden. Ob die Klausel, wonach der Mieter die Arbeiten fachgerecht vornehmen zu lassen hat und diese etwa nicht selbst ausführen darf, unwirksam ist, bedarf hier keiner Entscheidung, weil die grundsätzliche Übertragung dieser Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen davon nicht berührt wird.

Unter Anwendung dieser Grundsätze ergibt sich für den vorliegenden Sachverhalt Folgendes:

Die Bekl. schuldeten die Entfernung und das Ersetzen der Tapeten, die als Mustertapete bereits überstrichen, über der Prägetapete verklebt, lose oder nicht auf Stoß geklebt waren, weil das Übermalern allein nicht fachgerecht ist. Anhand der Lichtbilder ist deutlich zu erkennen, dass sich die Stöße deutlich hervorheben und die Tapete sich von der Wand löst. Das Überstreichen der Mustertapete führt zu deutlichen Unebenheiten, ebenso wie sich das Prägemuster auf der Rauhfasertapete abzeichnet. Auch das Fehlen der Tapete an einer Wandseite im hinteren Zimmer zur Straße kann nur durch Neutapezieren behoben werden. Diese Arbeiten sind daher erforderlich und damit Teil der geschuldeten Schönheitsreparaturen. Das Gericht kann anhand der Lichtbilder ebenfalls nicht feststellen, dass die Decke im Hofzimmer und die Wände in der Küche deckend gestrichen wurden. Vielmehr zeigen sich deutliche Schattierungen, was keine fachgerechte Malerarbeit darstellt. Da auch das Streichen der Decken zu den Schönheitsreparaturen gehört, war auch die Holzdecke im Flur unabhängig von deren Material anzustreichen. Die Bekl. haben auch nicht darstellen können, dass, soweit diese Decke, Rohre sowie Fenster- und Türrahmen bereits mit Wandfarbe übermalt gewesen sein sollten, dies zu einem bezifferbaren Mehraufwand im Rahmen der von ihnen geschuldeten Schönheitsreparaturen führt oder aber diese unmöglich macht. Dasselbe gilt für die behaupteten Farbabplatzungen an dem Gasrohr und den Farbflecken auf dem Fußboden. Solche Schäden lassen die Renovierungspflicht ansonsten erst dann entfallen, wenn die Renovierungsarbeiten erst nach den notwendigen Vorarbeiten des Vermieters als sinnvoll erscheinen, wofür gleichfalls keine Anhaltspunkte bestehen. Auch das Streichen des Fußbodens ist ein Teil der geschuldeten Schönheitsreparaturen. Anhand der Lichtbilder ist auch nicht nachvollziehbar, dass die Fenster sich in einem morschen Zustand befunden haben. Sichtbar sind lediglich deutliche Farbabplatzungen, die durch den Neuanstrich beseitigt werden können. Auch konnten die Bekl. nicht angeben, wie viele Meter Heizungsrohre im Flur verliefen. Von daher ist die Position 150 des Kostenvoranschlages nicht überzeugend in Abrede gestellt worden. Hinsichtlich des Fensters im Bad begründen die Bekl. nur, dass dieses mit Leiter nicht zu erreichen sei. Ausgeschlossen ist es aber nicht, dass ein variables Gerüst ein Erreichen ermöglicht hätte. [...]

Anmerkung der Redaktion: Das Urteil ist nach Berufungsrücknahme rechtskräftig. Der Vorsitzende der ZK 67 des LG Berlin hat in der mündlichen Verhandlung über die Berufung des beklagten Mieters auf Folgendes hingewiesen: "Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Die in dem Mietvertrag enthaltene Klausel über die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist wirksam. Es handelt sich um die Vereinbarung von weichen Renovierungsfristen. Die Renovierungsfristen von drei Jahren für Küchen, Bäder und Duschen und von fünf Jahren für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten entspricht den üblichen anerkannten Regelungen. Der Umstand, dass die Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe an die Bekl. in einem objektiv renovierungsbedürftigen Zustand war bzw. sie schlecht renoviert war, ist für die Frage der Wirksamkeit der Klausel unerheblich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beginnen die üblichen Renovierungsfristen im Falle der Übernahme einer unrenovierten Wohnung mit Abschluss des Mietvertrages. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat zur Folge, dass unter Umständen ein Mieter gehalten ist, eine Wohnung nach Ablauf der üblichen Renovierungsfristen in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie übernommen hat. Es ist unstreitig, dass die Wohnung bei Rückgabe der Wohnung in einem objektiv renovierungsbedürftigen Zustand war. Dies ergibt sich aus den Schilderungen des Kl. im Laufe des Rechtsstreits sowie aus den beigefügten Fotografien. Die Bekl. sind in einer den Anforderungen des § 281 Abs. 1 BGB entsprechenden Art und Weise zur Vornahme der Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung aufgefordert worden. Sie haben diese Schönheitsreparaturen unstreitig nicht ausgeführt. Der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen wird durch den vorgelegten Kostenvoranschlag in vollem Umfang bestätigt."

Eine Mietvertragsklausel, die bestimmte Fristen mit dem Begriff "grundsätzlich" verbindet, meint weiche, nicht starre Fristen - so das LG Berlin (ZK 67).

Mietvertraglich hatte sich der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen, die "grundsätzlich" in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre und in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre fällig und von den Mietern fachgerecht vorzunehmen sein sollten. Spätestens bei Ende des Mietverhältnisses sollte der Mieter die je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten ausführen. Die Wohnung war beim Einzug des Mieters nicht renoviert. Nach einer Mietzeit von über fünf Jahren zog der Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen ausgeführt zu haben. Er war der Meinung, die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam. Darüber hinaus sei der bei seinem Einzug vorhandene Renovierungszustand (unrenoviert) der Wohnung der vertraglich vereinbarte. Nur dieser Zustand sei bei Mietvertragsende geschuldet. Er habe an den vorhandenen Tapeten keine Veränderungen vornehmen müssen, sondern die Wände und Decken lediglich übermalern müssen, was er - deckend - getan habe. Nach erfolgloser Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nahm der Vermieter den Mieter auf Kostenersatz in Anspruch.

Das AG Wedding verurteilte den Mieter. Die Schönheitsreparaturklausel enthalte keine starre Fristenregelung, die jeweilige von den Lebensgewohnheiten des Mieters abhängige Abnutzung der Wohnung sei hinreichend berücksichtigt. Die Klausel sei auch nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Verpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen Zeitraum einer vorvertraglichen Abnutzung anknüpfe, so dass die Fristen erst mit Beginn des Mietverhältnisses laufen würden. Der Mieter schulde vorliegend die Entfernung und das Ersetzen der Tapete, die als Mustertapete bereits überstrichen, über der Prägetapete verklebt, lose oder nicht auf Stoß geklebt gewesen sei, weil das Übermalern allein nicht fachgerecht sei. Das Überstreichen der Mustertapete führe zu deutlichen Unebenheiten, ebenso wie sich das Prägemuster auf der Raufasertapete abzeichne.

Der verurteilte Mieter hatte Berufung zum Landgericht Berlin eingelegt. In der mündlichen Verhandlung wies der Vorsitzende der ZK 67 darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe. Bei den vereinbarten Fristen handele es sich um sogenannte weiche Renovierungsfristen. Der Umstand, das die Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter in einem objektiv renovierungsbedürftigen Zustand gewesen bzw. schlecht renoviert gewesen sei, sei für die Frage der Wirksamkeit der Klausel unerheblich. Nach der Rechtsprechung des BGH würden die üblichen Renovierungsfristen dann mit Abschluss des Mietvertrages beginnen. Das habe zur Folge, dass unter Umständen ein Mieter gehalten sei, eine Wohnung nach Ablauf der üblichen Renovierungsfristen in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie übernommen habe. Der Mieter nahm nach diesem Hinweis seine Berufung zurück.

Anderer Auffassung ist die 7. Abteilung des AG Wedding, vgl. Urteil vom 6 20. Juni 2008 - 7 C 421/06 - (GE 2008, 1129).