Schönheitsreparaturen mit Farbdiktat „neutrales Gesamt-/Erscheinungsbild“

Schönheitsreparaturen mit Farbdiktat „neutrales Gesamt-/Erscheinungsbild“; Auskunftsanspruch zur Anlage der Kaution

1. Verpflichtet eine Schönheitsreparaturklausel in einem Formularmietvertrag den Mieter zur Renovierung innerhalb der Mietzeit mit vorgegebener Farbwahl (einheitlichem, neutralen Gesamt-/Erscheinungsbild), ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters feststellbar ist, ist diese Regelung unwirksam.

2. Der Mieter hat einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter darüber, bei welchem Bankinstitut, in welcher Anlageart, an welchem Anlagedatum und zu welchem Zinssatz die von ihm geleistete Mietsicherheit angelegt worden ist.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Die Parteien waren durch Mietvertrag vom 15. Februar 2006 über eine Dreizimmerwohnung in Berlin verbunden, in dem in § 4 Ziffer 7 und 7.1 sowie § 13 Ziffer 1 unter anderem geregelt ist:

„Die Mieter [...] verpflichten sich, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind in einheitlichem, neutralen Gesamt-/Erscheinungsbild fachgerecht, in mindestens mittlerer Qualität und Güte, wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Lackieren der Heizkörper einschließlich der Heiz- und Warmwasserrohre. [...]

Endet das Mietverhältnis und sind die innerhalb des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen (vgl. § 13) nicht oder nicht ausreichend durch den Mieter mit einer prüfbaren Materialrechnung belegbar ausgeführt worden, werden die Schönheitsreparaturen in der Regel bei Auszug fällig. [...]"

„Im Allgemeinen - abhängig von Stärke und Umfang der individuellen Nutzung - werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre,

in allen übrigen Wohn‑ und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,

jedoch bei keiner, mangelhafter oder nur unzureichender Durchführung niedriger, minderwertiger Qualität und Güte bei Auszug in real erforderlichem Rahmen. Vorgenannte sind keine starren Fristen - die Zeitabstände können sich auch verkürzen oder verlängern, entscheidend ist der Grad bzw. die Stärke der individuellen Abnutzung [...]."

Zu Beginn des Mietverhältnisses leisteten die Kl. vereinbarungsgemäß eine Kaution von 1.485 €. Gemäß § 22 Ziffer 6 des Mietvertrages ist die Kaution sechs Monate nach Ende des Mietvertrages zur Rückzahlung fällig.

Zum 31. Mai 2009 wurde das Mietverhältnis beendet, am 28. Mai 2009 die Wohnung zurückgegeben. In der Folgezeit kam es zum Streit zwischen den Parteien hinsichtlich der Ordnungsmäßigkeit der Wohnungsrückgabe. [...] Die Kl. führten die Schönheitsreparaturen nicht aus, weshalb der Bekl. hiermit eine Firma beauftragte, wofür dieser einen Betrag von 1.639,90 € gezahlt haben will. [...]

Die Kl. sind der Ansicht, dass die die Schönheitsreparaturen betreffende Klausel unwirksam sei, und dass sie die für das Jahr 2008 geleisteten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mangels Erteilung einer Abrechnung zurückfordern könnten. [...]

Nachdem die Kl. zunächst auch beantragt hatten, den Bekl. zu verurteilen, an sie die im Jahr 2008 geleisteten monatlichen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu zahlen, hat der Bekl. (spätestens) mit Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 22. März 2010 die Abrechnung übersandt, weshalb die Kl. den Rechtsstreit insoweit für erledigt erklärt haben. In der mündlichen Verhandlung vom 14. April 2010 haben die Kl. beantragt, den Bekl. zu verurteilen,

1. an sie [...] € nebst Zinsen zu zahlen;

2. sie von außergerichtlichen Kosten der Rechtsanwälte [...] in Höhe von [...] € freizustellen;

3. Auskunft darüber zu erteilen, bei welchem Bankinstitut, in welcher Anlageart, an welchem Anlagedatum und zu welchem Zinssatz die von den Kl. geleistete Mietsicherheit für das Mietobjekt [...] angelegt worden ist. [...]

1. Die Kl. haben gegen den Bekl. Anspruch auf Auskehr des restlichen Mietkautionsguthabens [...].

Unstreitig haben die Parteien eine Mietkaution in Höhe von 1.485 € für die Wohnung und von 51 € für den Stellplatz vereinbart, die unstreitig auch gezahlt wurde. Zudem will der Bekl. hierauf zumindest Zinsen in Höhe von 90,26 € gezogen haben, was sich die Kl. zu eigen gemacht haben. Da sowohl nach der diesbezüglichen mietvertraglichen Regelung als auch nach der insoweit bestehenden Rechtsprechung nach mehr als sechs Monaten die Rückzahlung fällig ist, bestand zunächst Anspruch auf Zahlung eines Betrages von [...] €. [...]

Der Bekl. hat gegen die Kl. keinen Anspruch auf Ersatz der durch die Vornahme der Schönheitsreparaturen verursachten Kosten, weder aus §§ 280, 281 BGB noch aus dem Rechtsinstitut der Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus Bereicherungs- oder Deliktsrecht. Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist nicht wirksam auf die Kl. überwälzt worden; die diesbezüglichen Regelungen in §§ 7, 13 des Mietvertrages sind unwirksam, da diese den Mieter unangemessen benachteiligen, § 307 Abs. 1 BGB. Verpflichtet nämlich eine Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag den Mieter - wie hier - zu Renovierungen innerhalb der Mietzeit (u. a.) mit vorgegebener Farbwahl - etwa in „neutralen Farbtönen" -, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters feststellbar ist, ist diese Regelung unwirksam (vgl. BGH, GE 2009, 574 = NJW‑RR 2009, 656; GE 2008, 1045 = NJW 2008, 2499; so auch BGH, GE 2010, 405 = WuM 2010, 142 für Klausel „nur weiß zu streichen", zustimmend Schach, jurisPR-MietR 7/2010 Anm. 3). Ein anerkennenswertes Interesse des Bekl. an einem derartigen Farbdiktat ist weder vorgetragen noch sonst aus den Umständen erkennbar. Darüber hinaus sind die Schönheitsreparaturen nach den Klauseln des Mietvertrages nicht nur zum Ende des Mietverhältnisses, sondern auch in dessen Laufe nur unter Verwendung neutraler Farbtöne vorzunehmen. Diese Umstände begründen die unangemessene Benachteiligung der Mieter. Da eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel nicht in Betracht kommt, ist die Klausel - mithin die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Kl. - insgesamt unwirksam (vgl. BGH, aaO.). [...]

2. Darüber hinaus besteht Anspruch auf Freistellung von den vorgerichtlichen Anwaltskosten aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. Aus den dargestellten Gründen hat sich der Bekl. mit einer tatsächlich nicht bestehenden Forderung - Kosten der Schönheitsreparatur und die Miete bzw. das Nutzungsentgelt für den Monat Juni 2009 - berühmt und hierdurch eine vertragliche Nebenpflicht verletzt, die die Kl. abwehren durften. [...]

3. Schließlich besteht der begehrte Auskunftsanspruch aus dem zugrunde liegenden Mietvertrag in Verbindung mit dem Sicherungsvertrag, §§ 535, 551 BGB unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (vgl. nur Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 551 Rdn. 77). Diesen Auskunftsanspruch hat der Bekl. nicht durch den Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 15. Januar 2010 erfüllt, da der dort ausgewiesene Zinsertrag nicht nachvollziehbar erläutert wurde. [...]

Hinweis: Das Landgericht Berlin hat mit Beschluss vom 19. Oktober 2010 zu 65 S 203/10 die Berufung des Vermieters zurückgewiesen.

Aus den Gründen des Hinweisbeschlusses des LG (Hinweisbeschluss vom 27. September 2010 - 65 S 203/10 -): [...] Dem Anspruch stehen keine Schadensersatzansprüche der Bekl. aus §§ 280, 281 BGB wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen entgegen.

a) Zutreffend hat das Amtsgericht in Übereinstimmung mit der obergerichtlichen Rechtsprechung und der des BGH die Wirksamkeit der Regelung in § 4 Nr. 7, 13 des Formularmietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB verneint, denn die formularvertraglich vereinbarte Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen.

Unzutreffend meint der Bekl., aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28. Juni 2008 (VIII ZR 224/07, GE 2008, 1045) ergebe sich zu seinen Gunsten die Wirksamkeit der von ihm verwendeten Klausel.

Dies ist bereits vor dem Hintergrund des Leitsatzes 1. der Entscheidung nicht nachvollziehbar:

„Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in ‚neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen', ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat" (vgl. im Übrigen Rn. 18 ff. der Entscheidung).

So liegt es hier, wie das Amtsgericht frei von Rechtsfehlern feststellt. Die Farbvorgabe beschränkt sich nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe, sondern bezieht die Dauer des Mietverhältnisses ein.

Dies benachteiligt den Mieter unangemessen, denn ein schützenswertes Interesse des Vermieters an einer Farbvorgabe für das laufende Mietverhältnis ist nicht gegeben.

b) Ohne Erfolg macht der Bekl. erstmals in der Berufung geltend, dass es sich bei der Regelung nicht um eine formularvertragliche Klausel handele.

Dem erstinstanzlichen Vortrag des Bekl., der gemäß §§ 529, 531 ZPO vom Berufungsgericht zugrunde zu legen ist, lässt sich kein Anhaltspunkt dafür entnehmen, dass und wie die Kl. auf den Inhalt der Regelung zu den Schönheitsreparaturen Einfluss genommen haben sollten. Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Bekl. Bereits der Wortlaut der Klausel und das Gesamtbild des Vertrages deuten vielmehr auf das Gegenteil hin. Selbst wenn der Vertrag einzelne, auf das konkrete Vertragsverhältnis zugeschnittene Regelungen trifft, wie etwa zum Mietbeginn oder den Mietvertragsparteien, steht dies nicht der Annahme eines Formularmietvertrages entgegen. Dagegen spricht bereits, dass der Vertrag eine Vielzahl von Regelungen trifft, die ersichtlich nicht das hier abgeschlossene Mietverhältnis betreffen, wobei beispielhaft nur auf die Regelungen zur teilgewerblichen Nutzung verwiesen wird.

c) Dahinstehen kann, ob der neue Vortrag des Bekl., dass er in dem Dreifamilienhaus immer nur zwei Wohnungen vermiete, weil er eine selbst bewohne, nach §§ 529, 531 ZPO überhaupt zuzulassen ist.

Der Vortrag schließt die Annahme nicht aus, dass es sich hier um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. Zuzugeben ist dem Bekl., dass die untere Grenze in der Regel bei der beabsichtigten Nutzung für drei Verwendungen angenommen wird (vgl. BGH, Urteil v. 27.9.2001 - VII ZR 388/00 - GE 2002, 122, Rn. 21). Aus dem Umstand, dass der Bekl. nur zwei Wohnungen vermietet, lässt sich allerdings nicht ableiten, dass die Nutzung der Vertragsbedingungen für nur zwei Verwendungen beabsichtigt war. Auch für nur zwei Wohnungen lässt sich nacheinander eine Vielzahl von Verträgen abschließen.

2. Ohne Erfolg wendet der Bekl. sich gegen seine Verurteilung zur Auskunftserteilung bezüglich der Einzelheiten der Anlage der Mietsicherheit. Die Kammer schließt sich den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung an. Die schlichte Behauptung eines Zinsbetrages im Schreiben vom 5. Januar 2010 genügt den Anforderungen eines Nachweises der durch die gesetzlich vorgeschriebene Anlage des Kautionsbetrages angefallenen Zinsen, die dem Mieter nach § 551 Abs. 3 Satz 3 zustehen, ersichtlich nicht. [...]

Eine Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen in einheitlichem, neutralen Gesamt-/Erscheinungsbild auszuführen sind und nicht zwischen Ausführung im laufenden Mietverhältnis und zum Ende desselben differenziert wird, ist unwirksam.

Mietvertraglich war vereinbart, dass der Mieter sich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Diese sollten „in einheitlichem, neutralen Gesamt-/Erscheinungsbild fachgerecht ..." ausgeführt werden. Ferner sollte eine Kaution gezahlt werden, die Rückzahlung sechs Monate nach Ende des Mietvertrages fällig sein. Nach Ende des Mietverhältnisses kam es zum Streit hinsichtlich der Ordnungsmäßigkeit der Wohnungsrückgabe.

Der Mieter führte keine Schönheitsreparaturen durch. Mit der Klage verlangte der Mieter mangels Betriebskostenabrechnung die Rückzahlung von geleisteten Vorschüssen, die Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten zur Verteidigung gegen Ansprüche des Vermieters zu Kosten von Schönheitsreparaturen und Auskunft darüber, wo, wann, wie die geleistete Kaution angelegt worden ist. Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung erklärten die Parteien Hauptsachenerledigung wegen des Zahlungsanspruchs zu geleisteten Betriebskostenvorschüssen. Der Vermieter verrechnete die Kaution mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen durch den Mieter.

Das Amtsgericht meint, der Mieter habe einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution. Darüber hinaus bestehe der begehrte Auskunftsanspruch unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben. Der Vermieter könne nicht mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen aufrechnen, da die Klausel unwirksam sei. Dazu bezieht sich das Gericht auf die Rechtsprechung des BGH (GE 2009, 574 und GE 2010, 405), weil das Farbdiktat auch für das laufende Mietverhältnis gelten sollte. Das führe auch zu einem Anspruch auf Freistellung von den vorgerichtlichen Anwaltskosten, weil sich der Vermieter einer tatsächlich nicht bestehenden Forderung berühmt und hierdurch eine vertragliche Nebenpflicht verletzt habe.

Der Vermieter legte gegen das Urteil Berufung ein, die das Landgericht, ZK 65, zurückwies. Das angefochtene Urteil sei frei von Rechtsfehlern. Soweit sich der Vermieter darauf berufe, dass es sich bei der Regelung zu den Schönheitsreparaturen nicht um formularvertragliche Klauseln handele, sei nicht ersichtlich, dass und wie der Mieter auf den Inhalt der Regelung habe Einfluss nehmen können. Dahinstehen könne, ob der neue Vortrag des Vermieters, dass er in dem Dreifamilienhaus immer nur zwei Wohnungen vermiete, wovon er eine selbst bewohne, überhaupt noch zuzulassen sei. Der Vortrag schließe nämlich die Annahme nicht aus, dass es sich um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung handele.

Zu dem Auskunftsanspruch hinsichtlich der Anlage der Kaution meint die Kammer, die schlichte Behauptung eines bestimmten Zinsertrages genüge nicht den Anforderungen eines Nachweises der durch die gesetzlich vorgeschriebene Anlage des Kautionsbetrages angefallenen Zinsen.