Schönheitsreparaturen-Klausel, Zulässigkeitsvoraussetzung für Rechtsentscheid

Ist eine bestimmte Frage aus dem Recht der Mietverträge über Wohnraum (hier: Gültigkeit einer Formularklausel über Schönheitsreparaturen im Lichte des AGBGes) bereits generell für alle Wohnungsmietverhältnisse entschieden worden, so ist es nicht zulässig, dieselbe Rechtsfrage erneut zum Rechtsentscheid vorzulegen, wenn lediglich die Frage gestellt wird, ob der schon ergangene Rechtsentscheid auch für eine besondere Vertragsart gelte (hier für Mietverträge über sog. Sozialwohnungen).

Eine erneute Vorlage ist nur statthaft, wenn das Landgericht von dem vorhandenen Rechtsentscheid abweichen will; eine solche Absicht muß zu dem Vorlagebeschluß unter Mitteilung der genauen Zielrichtung dargelegt und begründet werden.

I. Die Bekl. waren Mieter einer von den Kl. vermieteten Sozialwohnung. Mit ihrer Klage begehren die Kl. Ersatz der von ihnen nach dem Auszug der Bekl. in der Mietwohnung durchgeführten Renovierungsarbeiten.

Der von den Kl. verwandte, von den Parteien am 16.5.1978 unterzeichnete Formular-Mietvertrag enthält bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten am Mietobjekt folgende Bestimmungen.

§ 3 Nr. 5: Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnungen regelmäßig vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere ...

Während der Dauer des Mietverhältnisses hat der Mieter die Schönheitsreparaturen jeweils spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume ausführen zu lassen: ...

Bei Beginn des Mietverhältnisses ist die Wohnung in einem neuen bzw. in einem neuwertigen Zustand übergeben worden. Der Mieter verpflichtet sich, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung auf seine Kosten vollständig zu renovieren und in einem solchen Zustand zu übergeben, wie er sie bei Beginn des Mietverhältnisses übernommen hat.

§ 21: Rückgabe bei Beendigung der Mietzeit

Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume voll renoviert bezugsfähig mit allen Schlüsseln dem Vermieter oder seinem Beauftragten zu übergeben ...

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung, die formularmäßige Überwälzung von Renovierungsarbeiten/ kosten auf den ausziehenden Mieter verstoße gegen § 9 AGBG, abgewiesen.

Gegen dieses Urteil haben die Kl. Berufung eingelegt.

Das Berufungsgericht - Landgericht Krefeld - hat dem Senat mit Beschluß vom 22. Oktober folgende Frage, der es grundsätzliche Bedeutung beimißt, zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Gilt der Leitsatz Nr. 2 des Rechtsentscheides des Oberlandesgerichts Hamm vom 27. Februar 1981 (4 ReMiet 4/80) auch für Sozialwohnungen?

Der auf § 9 AGBG beruhende Leitsatz Nr. 2 des vorgenannten Rechtsentscheides des beschließenden Senats hat folgenden Wortlaut:

Die Bestimmung eines vom Vermieter verwandten Formular-Mietvertrages über Wohnraum, nach der der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, ist unwirksam.

(vgl. NJW 1981,1049 - MDR 1981,584 - OLGZ 19 81, 211 - DB 1981,1227 ZMR 1981, 179 - WuM 1981, 77 - DWW 1981, 149 - GE 1981, 341).

Zur Begründung ihrer Vorlage hat die Berufungszivilkammer ausgeführt:

Anders als in dem vom vorgenannten Rechtsentscheid des Senats zugrunde liegenden Fall handele es sich vorwiegend um eine Sozialwohnung. Da Sozialwohnungen besonderen rechtlichen Regelungen unterstünden, insbesondere die Höhe des Mietzinses der Kostenmiete unterliege, komme möglicherweise eine andere Beurteilung in der Anwendung des AGBG in Betracht.

Eine abschließende Stellungnahme der Kammer zu der mit der Vorlage aufgeworfenen Rechtsfrage enthält der Vorlagebeschluß nicht.

II. Ein Rechtsentscheid darf nicht ergehen. Die Vorlage des Landgerichts ist unzulässig. Nach Art. III des 3. MÄG vom 21. 12. 1967 i. d. F. vom 5. 6.1980 (a. a. 0.) ist die Vorlage einer Rechtsfrage durch ein Landgericht als Berufungsgericht an das OLG zum Rechtsentscheid in Wohnraummietsachen nur statthaft, wenn

a) eine Rechtsfrage aus dem in Rede stehenden Sachgebiet von grundsätzlicher Bedeutung ist und sie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist,

oder

b) das Landgericht auf vorgenanntem Sachgebiet von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will.

Keine dieser beiden Alternativen liegt vor.

1. Das Landgericht geht, wie sich aus der Fragestellung, deren Begründung insbesondere aus der Hervorhebung der grundsätzlichen Bedeutung der vorgelegten Rechtsfrage ergibt, ersichtlich davon aus, daß die Vorlagefrage seinerzeit (22. 10. 1981) noch nicht durch Rechtsentscheid beantwortet gewesen ist. Dies trifft indes nicht zu.

a) Der Leitsatz Nr. 2 des in der Vorlage in bezug genommenen Rechtsentscheides des beschließenden Senats vom 27. 2.1981 - 4 ReMiet 4/80 - bezieht sich auf Mietverhältnisse über jeglichen Wohnraum. Eine Beschränkung dieses Leitsatzes auf besonders gestaltete Mietverhältnisse ergibt sich entgegen der Ansicht des Landgerichts weder aus der Fassung des Leitsatzes noch aus seiner Begründung.

b) Gleiches gilt für den ebenfalls vor Beschlußfassung über die Vorlage durch das Landgericht (22.10.1981) vom Oberlandesgericht Frankfurt am 22. 9.1981 erlassenen Rechtsentscheid - 20 ReMiet 1/81 - (ZMR 1982, 15 - DWW 1981, 293 - WuM 1981, 272), der wie folgt lautet:

Die Bestimmung in einem vom Vermieter verwandten Formular-Mietvertrag über Wohnraum, daß der Mieter verpflichtet ist, unbeschadet einer während der Mietzeit durchgeführten Renovierung rechtzeitig vor seinem Auszug die Räume auf seine Kosten renovieren zu lassen, ist unwirksam.

Auch insoweit ergibt sich weder aus dem Leitsatz noch aus dessen - ebenfalls auf § 9 AGBG basierenden - Begründung, daß bestimmte Mietverhältnisse über Wohnraum, insbesondere solche über Sozialwohnungen, ausgenommen sein sollen.

2. War mithin die Vorlagefrage bereits seinerzeit (22. 10. 1981) durch (2) Rechtsentscheide beantwortet, so wäre die Vorlage gem. Art. III des 3. MÄG i. d. F. vom 5. 6.1980 (a. a. 0.) nur dann zulässig, wenn das Landgericht von diesen Rechtsentscheiden hätte abweichen wollen. Eine gezielte Abweichung scheidet bereits deshalb aus, weil die Kammer - wie aufgezeigt - die Vorlagefrage noch nicht durch Rechtsentscheid für beantwortet hielt. Die Frage, ob eine sachliche Beantwortung einer Vorlagefrage mittels Rechtsentscheide auch dann zulässig ist, wenn das Landgericht diese Rechtsfrage zwar anders als durch Rechtsentscheid bereits geschehen, beantworten will, den Rechtsentscheid jedoch nicht kennt, mithin nicht bewußt davon abweichen will, bedarf vorliegend keiner Beantwortung. Ein solcher Fall liegt hier nämlich nicht vor. Zwar hat das Landgericht angedeutet, daß sich die Mietverhältnisse über Sozialwohnungen in verschiedener Hinsicht von solchen über preisfreien Wohnraum unterscheiden. Abschließende Folgerungen für die Beantwortung der Vorlagefrage hat die Kammer daraus jedoch nicht gezogen, sondern es insoweit bei allgemein gehaltenen Bedenken bewenden lassen, ohne deren rechtliche Relevanz für die Beantwortung der Vorlagefrage abschließend zu beurteilen.