Schönheitsreparaturen-Klausel nach Erforderlichkeit

1. Die Klausel "Der Mieter wird Schönheitsreparaturen nach den Erfordernissen der Praxis vornehmen." belastet den Mieter mit der Renovierungspflicht und stellt nicht lediglich den Vermieter von dieser Pflicht frei.

2. Ein nach dem Mietvertrag zulässiger, dem Vermieter aber vertragswidrig nicht angezeigter Einbau muß von dem Mieter nicht weggenommen werden, wenn ihm die Wegnahme vertraglich freigestellt ist (hier: Parkettboden in einer gemieteten Arztpraxis).

I. Das zulässige Rechtsmittel, mit welchem der Bekl. (Mieter) seine Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen (3.900 Euro nebst Zinsen) und unterbliebenen Rückbaus der Mietsache (1.113 Euro + 780 Euro = 1.893 Euro nebst Zinsen) nach beendetem Mietverhältnis (Arztpraxis) bekämpft, hat hinsichtlich der Position "Schönheitsreparaturen" keinen, hinsichtlich der Position "Rückbau" vollen Erfolg. Im einzelnen gilt das Folgende:

1. Nicht zu beanstanden ist das angefochtene Urteil, soweit der Bekl. zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von (netto) 3.900 Euro (nebst Zinsen) wegen unterbliebener Herstellung der Schönheitsreparaturen verurteilt worden ist. Dieser Anspruch ist gemäß § 6 Halbs. 1 Mietvertrag in Verbindung mit §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet.

a) Rechtsirrtümlich ist die Auffassung des Bekl., die in Rede stehende Vertragsklausel ("Der Mieter wird Schönheitsreparaturen nach den Erfordernissen der Praxis vornehmen") begründe keine vertragliche Verpflichtung des Mieters, erforderlich werdende Schönheitsreparaturen (abweichend vom Gesetz) durchzuführen. Vielmehr enthalte die Vertragsklausel nur eine Freizeichnung des Kl. (Vermieter) von der diesen ansonsten treffenden gesetzlichen Pflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), während der Mietzeit die Dekoration der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

aa) Die (zulässige) Formularklausel ist gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie die beteiligten Verkehrskreise sie unter Beachtung von Treu und Glauben im Rechtsverkehr und der Verkehrssitte bei unvoreingenommer Betrachtung verstehen dürfen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 133 Rn. 26 und § 305 c Rn. 16, jew. m.w.N.). Unter Anlegung dieses Maßstabs kann kein vernünftiger Zweifel darüber herrschen, daß es sich nicht bloß um eine den Vermieter entlastende Freizeichnungsklausel, sondern um eine den Mieter belastende Renovierungsklausel handelt. Die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter verfolgt allerdings einerseits den Zweck, den Vermieter von der nach dem Gesetz (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ihm obliegenden Erhaltungspflicht freizustellen und ihn insoweit von diesen finanziellen Verpflichtungen zu entlasten. Der Vermieter verfolgt damit aber andererseits in erkennbarer und inzwischen verkehrsüblicher Weise (seit BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480 ständ. höchstrichterl. Rspr., z. B. BGH NJW 2004, 2087) auch das Erhaltungsinteresse, also das Interesse, daß die Mietsache nicht an Wert verliert, den sie durch den altersbedingten Verschleiß und die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzungen erleidet. Dieses Interesse kann nur dann gewahrt werden, wenn die erforderlichen Schönheitsreparaturen auch durchgeführt werden.

bb) Der Senat teilt auch nicht die Auffassung des Bekl., der Kl. habe mit der Formulierung, die Schönheitsreparaturen seien "nach den Erfordernissen der Praxis" [gemeint ist evident "Arztpraxis"] durchzuführen, zu erkennen gegeben, daß er kein Erhaltungsinteresse verfolgt habe. Denn diese Formulierung stellt es nicht in das (subjektive) Belieben des Bekl., die Schönheitsreparaturen durchzuführen oder zu unterlassen. Sie spricht vielmehr nur die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen an, ohne die sonst in Formularklauseln vielfach zur Orientierung genannten Renovierungsfristen zu nennen (vgl. BGH NJW 2005, 1426 = MDR 2005, 679). Damit ist nicht mehr und nicht weniger als das zum Ausdruck gebracht, von dem auch das Gesetz in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeht: Fällig sind die Schönheitsreparaturen immer dann, wenn sich die Mietsache in einem so abgenutzten Zustand befindet, daß es aus der Sicht eines objektiven Betrachters unter Berücksichtigung von Treu und Glauben im Rechtsverkehr und der Verkehrssitte unzumutbar ist, sie in diesem Zustand zu belassen (vgl. BGH NJW 2005, 450 = ZMR 2005, 523; Senat ZMR 2003, 25 = OLGR Düsseldorf 2003, 28).

b) Die Schönheitsreparaturen sind zum Vertragsende (31. März 2004) auch fällig gewesen. Grundsätzlich ist allerdings der Vermieter nach allgemeinen Grundsätzen darlegungs- und beweispflichtig für den Eintritt der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen (Senat aaO.). Näherer Darlegung oder eines Beweisantritts bedurfte es hier aber deshalb nicht, weil der Bekl. einräumt, daß die Mietsache Abnutzungserscheinungen hat und auch nicht bestreitet, während seiner Nutzungszeit (mehr als elf Jahre von Januar 1993 bis März 2004) keine Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Bei einer solchen Sachlage spricht schon die Lebenserfahrung dafür, daß allein der altersbedingte Verschleiß der Dekoration, insbesondere der durch die Tageslichteinwirkung verursachte Verschleiß des Farbanstrichs, um den es im Streitfall im wesentlichen geht, nach einer so langen Nutzungsdauer eingetreten ist. Das mag im eingerichteten Zustand der Praxis und nach Vertragsende dann noch hinnehmbar sein, wenn ein Mietnachfolger neben den Praxisräumen auch das Inventar übernimmt, nicht aber, wenn die Praxis komplett geräumt wird, wie das im Streitfall geschehen ist.

c) Die gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung zur Herstellung der Schönheitsreparaturen war im Streitfall gemäß Abs. 2, 1. Altn. dieser Bestimmung entbehrlich. Der Bekl. hatte sich noch vor der Beendigung des Mietverhältnisses (31. März 2004) schon im Schriftsatz seiner Bevollmächtigten vom 26. Januar 2004 ernsthaft und endgültig geweigert, die Leistung zu erbringen, so daß spätestens mit der Rückgabe der Räume im unrenovierten Zustand am 31. März 2004 der Schadensersatzanspruch in Geld entstanden ist.

2. Begründet ist dagegen die Berufung, soweit sich der Bekl. gegen seine Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz wegen unterbliebener Entfernung des von ihm selbst eingebrachten Parkettfußbodens (1.113 Euro) und wegen unterbliebener Auswechselung von vier (durch Kürzung an den Parkettboden angepaßten) Türen (780 Euro) verurteilt worden ist (Rückbaukosten). Der Bekl. schuldet keinen Schadensersatz für den Rückbau.

a) Allerdings ist der Mieter gemäß § 546 Abs. 1 BGB grundsätzlich verpflichtet, Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, und bauliche Veränderungen der Mietsache nach Vertragsende wieder zu beseitigen (vgl. BGH NJW-RR 1997, 1216 m.w.N.; vgl. auch Senat MDR 2002, 1244 = ZMR 2003, 23; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 546 Rn. 6 m.w.N.). Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter dem Einbau und/oder den baulichen Veränderungen zugestimmt hat.

b) Im Streitfall haben die Parteien diese gesetzliche Verpflichtung des Mieters zugunsten des Bekl. abbedungen.

aa) Gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Mietvertrag hatte der Bekl. das Recht, "nach seinen Vorstellungen die Veränderungen vorzunehmen, die zur Ausübung der ärztlichen Praxis dienen". Es unterliegt deshalb keinem vernünftigen Zweifel, daß der Bekl. berechtigt gewesen ist, den Parkettboden in die Praxis einzubringen. Daran ändert auch nichts der Umstand, daß diese bauliche Veränderung nach der Behauptung des Kl. und entgegen § 5 Abs. 1 Satz 2 Mietvertrag nicht mit ihm abgesprochen worden ist. Das Absprachegebot ist nicht geeignet, dem Kl. das in Satz 1 dieser Bestimmung zugestandene Wahlrecht wieder zu nehmen. Das Absprachegebot hat demnach nur die Funktion, möglichst frühzeitig Streit der Mietvertragsparteien darüber zu vermeiden, ob eine bestimmte bauliche Veränderung "der Ausübung der ärztlichen Praxis" dient oder nicht. Daß die Einbringung eines Parkettbodens der "Ausübung der ärztlichen Praxis" dient, ist aber aus objektiver Sicht nicht zweifelhaft. Das gilt auch dann, wenn der Bekl. hinsichtlich der Haltbarkeit der Oberflächenbeschaffenheit enttäuscht worden ist und einen Austausch des Bodenbelags (auf Kosten des Kl.) befürwortete. Der Kl. hatte deshalb nach der Vertragslage bei Vertragsbeginn gar kein Recht, dem Einbau des Parkettbodens zu widersprechen. Auf die fehlende Absprache kommt es deshalb hier gar nicht an.

bb) Ohne Belang ist auch, ob ein anderer Bodenbelag (etwa ein Teppichboden, wie es der Kl. verlangt haben will), besser geeignet gewesen wäre, der Praxisausübung zu dienen. Dem Kl. war ein solcher Einfluß auf bauliche Veränderungen nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Mietvertrag entzogen; denn der Bekl. sollte die Wahl "nach seinen Vorstellungen" treffen dürfen. Daran ändert auch nichts der Umstand, daß die Parteien zunächst eine Absprache getroffen hatten, die dann aber (aus umstrittenen Gründen) nicht umgesetzt worden ist. Der Bekl. hatte damit nicht auf sein Recht verzichtet, bauliche Veränderungen nach seinen Vorstellungen (und, wie es dann auch geschehen ist, auf seine Kosten) vorzunehmen.

cc) Gemäß § 5 Abs. 2 Mietvertrag hat der Bekl. das Recht, "Ein- und Umbauten ... bei Beendigung des Mietvertrags nach seiner Wahl entschädigungslos in den Räumen zu belassen oder weglassen" [gemeint ist evident: "wegzunehmen"]. Der Bekl. hat sich für das Belassen des Parkettbodens entschieden. Die (angeblich) fehlende Absprache führt nicht zum Verlust des Rechts, denn der Kl. hatte, wie bereits ausgeführt worden ist, kein Widerspruchsrecht gegen den Einbau des Parkettbodens. [...]

Eine Klausel "Der Mieter wird Schönheitsreparaturen nach den Erfordernissen der Praxis vornehmen." ist eine wirksame Überwälzungsklausel.

Vermietet war eine Arztpraxis. Formularmäßig war vereinbart: "Der Mieter wird Schönheitsreparaturen nach den Erfordernissen der Praxis vornehmen." Ferner durfte der Mieter "nach seinen Vorstellungen die Veränderungen vornehmen, die zur Ausübung der ärztlichen Praxis dienen". Der Mieter brachte einen Parkettboden ein und nahm zum Mietende sein vertragliches Recht wahr, den Parkettfußboden entschädigungslos in den Räumen zu belassen. Der Vermieter forderte Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und verlangte weiterhin die Entfernung des Parkettfußbodens. Der Mieter meinte, die Schönheitsreparaturklausel enthalte nur eine Freizeichnung des Vermieters von dessen grundsätzlicher gesetzlicher Pflicht, während der Mietzeit die Dekoration der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten.

In der Berufung kam das OLG Düsseldorf zu dem Ergebnis, daß es sich bei der Schönheitsreparaturklausel um eine wirksame Überwälzungsklausel für die Schönheitsreparaturen auf den Mieter handele. Die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter verfolgte allerdings einerseits den Zweck, den Vermieter von der nach dem Gesetz ihm obliegenden Erhaltungspflicht freizustellen. Andererseits verfolge der Vermieter aber erkennbar und inzwischen verkehrsüblicherweise auch das Erhaltungsinteresse. Dieses könne nur dann gewahrt werden, wenn die erforderlichen Schönheitsreparaturen auch tatsächlich durchgeführt würden. Vorliegend sei ferner eine erforderliche Fristsetzung zur Herstellung der Schönheitsreparaturen entbehrlich gewesen, denn der beklagte Mieter habe sich schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses in einem Schriftsatz ernsthaft und endgültig geweigert, die Leistung zu erbringen.

Der Mieter sei allerdings nicht zum Rückbau des Fußbodens und damit zur Entfernung des Parketts verpflichtet. Vertraglich habe er das Recht gehabt, Veränderungen der Mietsache vorzunehmen. Dazu gehöre auch die Einbringung eines Parkettfußbodens in die Praxis. Durch die weitere mietvertragliche Klausel, daß der Mieter Ein- und Umbauten bei Beendigung des Mietvertrages nach seiner Wahl entschädigungslos in den Räumen belassen darf, sei auch die Rückbaupflicht entfallen.

Es ist immer wieder davor zu warnen, von der üblichen Formulierung für Schönheitsreparaturklauseln abzuweichen, da es dann immer zu Auslegungsschwierigkeiten kommt. Die Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter muß eindeutig sein und sollte lauten: "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen."