Schönheitsreparaturen in Geschäftsraummiete

Schönheitsreparaturen in Geschäftsraummiete; Abweichung von bisheriger Ausführungsart nur mit Zustimmung des Vermieters

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist gemäß §§ 305 c Abs. 2, 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 281 Abs. 1 BGB besteht nicht, da die Bekl. nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Bekl. aufgrund der in dem schriftlichen Mietvertrag vom 17. Januar 1983 enthaltenen Regelungen nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war.

Die Durchführung der Schönheitsreparaturen ist in diesem Vertrag in § 1 Abs. 3, der u. a. auf Nr. 5 und Nr. 13 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) Bezug nimmt, geregelt. Nr. 5 Abs. 2 und Abs. 3 AVB regeln die Durchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit. Nr. 13 Abs. 3 und Abs. 4 regeln die Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses. Der Senat folgt dem Landgericht zwar nicht, soweit dieses in der angefochtenen Entscheidung ausführt, dass Nr. 5 der AVB (Anlage K10) eine unwirksame starre Fristenregelung enthalte. Die in Nr. 5 Abs. 2 der AVB enthaltene starre und damit eigentlich unwirksame Fristenregelung wird durch die in Nr. 5 Abs. 3 AVB enthaltene Regelung

„Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen"

zu einem weichen Fristenplan, der aus der Sicht des Klauselkontrollrechts nicht zu beanstanden ist. Der Senat macht sich insoweit die Ausführungen des Bundesgerichtshofes in der Entscheidung vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 48/04 - (GE 2005, 427 = NJW 2005, 188), die eine nahezu wortgleiche Klausel zum Gegenstand hatte, zu eigen.

Die in Nr. 5 Abs. 2 AVB enthaltene und damit auch die auf Nr. 5 Abs. 2 AVB Bezug nehmende, in Nr. 13 Abs. 3 AVB enthaltene Regelung sind aber gleichwohl aufgrund der in Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 enthaltenen Regelung, wonach der Mieter nicht berechtigt ist, ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen, unwirksam. Die Klausel ist unklar (§ 305 c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Kl. entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof (BGH, GE 2007, 717 = NJW 2007, 1743) hat zu einer derartigen in einem Wohnungsmietvertrag verwendeten Klausel ausgeführt:

„Die Klausel ist deshalb unklar, weil nicht eindeutig ist, was unter ‚Ausführungsart' zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt. Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen ‚Ausführungsart' - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart - würde den Mieter unangemessen beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist."

Der Senat schließt sich den Ausführungen des Bundesgerichtshofes an. Zwar handelt es sich bei dem vorliegenden Mietvertrag um einen solchen über Geschäftsräume. Dies ändert aber nichts daran, dass die Klausel die Bekl. und Mieterin als Vertragspartnerin der Verwenderin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die Inhaltskontrolle des § 307 BGB findet auch gegenüber einem Unternehmer Anwendung, § 310 Abs. 1 BGB. Zwar ist der geschäftserfahrene Unternehmer grundsätzlich nicht in gleichem Maße schutzbedürftig wie ein Verbraucher. Er kann, wenn er Geschäfte der betreffenden Art häufiger abschließt, mit den Risiken des Geschäfts vielfach besser vertraut sein und dadurch zu einer entsprechenden Vorsorge in der Lage sein (BGH, GE 2005, 667 = NJW 2005, 2006).

Diese Überlegungen gelten für den hier betroffenen Regelungsbereich nicht. Der Unternehmer ist durch eine derartige Klausel in gleicher Weise wie ein Verbraucher gehindert, die angemieteten Räume nach seinem Geschmack auszugestalten. Die Einschränkung wiegt umso schwerer, als die Ausgestaltung von Geschäftsräumen oft Teil des Geschäftskonzepts ist. Bei Wirksamkeit der Klausel würde der mietende Unternehmer an der Verwirklichung seines Geschäftskonzepts und der vertraglichen Nutzung der Räume gehindert und damit in einer gegen die Gebote von Treu und Glauben verstoßenden Weise unangemessen benachteiligt. Im vorliegenden Fall, wo die Bekl. als Mieterin nach dem Geschäftszweck, der im Betrieb eines Seniorenheimes besteht, berechtigt und darauf angewiesen ist, die Räume zu Wohnzwecken weiterzuvermieten, kann die Bekl. gar nicht verhindern, dass die Räume von einzelnen Mietern abweichend von der bisherigen Ausführungsart renoviert werden. Bei Wirksamkeit der Klausel wäre die Bekl. gehindert gewesen, die Räume entsprechend dem vertraglich vereinbarten Geschäftszweck weiterzuvermieten.

Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin (BGH, GE 2007, 717 = NJW 2007, 1743).

Eine Klausel, wonach der Mieter nicht berechtigt ist, ohne Zustimmung des Vermieters bei Schönheitsreparaturen von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen, ist auch in der Geschäftsraummiete unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Überwälzungsklausel.

Der Mieter hatte ein Seniorenheim zu dem Zweck gemietet, Räume zu Wohnzwecken weiterzuvermieten. Der Mietvertrag sah vor, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt und er nicht berechtigt sei, ohne Zustimmung des Vermieters dabei von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Zum Ende des Mietverhältnisses führte der Mieter keine Schönheitsreparaturen durch. Der Vermieter machte Schadensersatz geltend.

Das Landgericht wies die Klage ab, was zur Berufung zum Kammergericht führte.

Der 8. Senat des Kammergerichts teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Die Schönheitsreparaturklausel sei unklar (§ 305 c Abs. 2 BGB) und benachteilige in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Dabei schließe sich der Senat dem für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senat des BGH an, der das mit Urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, GE 2007, 717 so entschieden habe. Es sei nicht eindeutig, was unter „Ausführungsart" zu verstehen sei. Dieser Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es sei mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein solle, oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liege.

Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung würde den Mieter unangemessen beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weit gehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen sei. Das gelte auch für die Geschäftsraummiete; die Inhaltskontrolle des § 307 BGB finde auch gegenüber einem Unternehmer Anwendung (§ 310 Abs. 1 BGB). Zwar sei auch der geschäftserfahrene Unternehmer grundsätzlich nicht in gleichem Maße schutzbedürftig wie ein Verbraucher (BGH GE 2005, 667). Der Unternehmer sei in gleicher Weise wie ein Verbraucher gehindert, die angemieteten Räume nach seinem Geschmack auszugestalten. Die Einschränkung wiege umso schwerer, als die Ausgestaltung von Geschäftsräumen oft Teil des Geschäftskonzepts sei. Bei Wirksamkeit der Klausel würde der mietende Unternehmer an der Verwirklichung seines Geschäftskonzepts und der vertraglichen Nutzung der Räume gehindert und damit in einer gegen die Gebote von Treu und Glauben verstoßenden Weise unangemessen benachteiligt. Im vorliegenden Fall, in dem der Mieter nach dem Geschäftszweck, der im Betrieb eines Seniorenheimes besteht, berechtigt und darauf angewiesen sei, die Räume zu Wohnzwecken weiterzuvermieten, könne der (Zwischen-) Mieter gar nicht verhindern, dass die Räume von einzelnen Mietern abweichend von der bisherigen Ausführungsart renoviert werden. Die Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen sei die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme derselben schlechthin.