Schönheitsreparaturen in Formularmietvertrag

Eine formularmäßige Klausel in einem vor Inkrafttreten des AGB-Gesetzes geschlossenen, aber noch nicht abgewickelten Wohnraummietvertrag, welche den Mieter ohne Nachfristsetzung zur Zahlung der Renovierungskosten an den Vermieter verpflichtet, sofern bei Kündigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan rückständig sind, ist gemäß § 9 AGBG unwirksam.

I. 1. Der Kl. vermietete der Mutter der Bekl. eine 2 1/2-Zimmer-Wohnung in Bruchsal mit Wirkung vom 1. November 1973. In § 3 Ziffer 4 des Formularmietvertrags verpflichtete sich die Mieterin, die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig vornehmen zu lassen. Diese Arbeiten sollten in Küche, Bad bzw. Duschraum und Toilette spätestens alle drei Jahre, in den übrigen Mieträumen spätestens alle fünf Jahre ausgeführt werden. Sodann enthält der Vertrag folgende Bestimmung: "Sind bei Kündigung des Mietvertrages bis dahin notwendig gewordene Schönheitsreparaturen rückständig, so ist der Mieter noch vor dem Beendigungstermin zur Zahlung der Renovierungskosten an den Vermieter verpflichtet. Die Geltendmachung eines weitergehenden Schadens bleibt dem Vermieter vorbehalten."

In § 25 Ziffer 5 des Vertrages wurde zudem maschinenschriftlich folgende Ergänzung vorgenommen: Bei einem Auszug zwischen den Fristen sind die anteiligen auf die jeweiligen Termine entfallenden Kosten an den Vermieter zu zahlen. Im Streitfall werden die von der Handwerkskammer Karlsruhe ermittelten Kosten anerkannt. Die Mutter der Bekl. ist am 18.8.1980 gestorben und von der Bekl. und ihrer Schwester gemeinsam beerbt worden. Das Mietverhältnis endete zum 30.9.1980. Bis zu diesem Zeitpunkt waren noch keine Schönheitsreparaturen erfolgt. 2. Der Kl. hat die Renovierungsarbeiten durch einen von ihm beauftragten Handwerker ausführen lassen. Den ihm dadurch entstandenen Kostenaufwand von 1.918 DM verlangt er von der Bekl. ersetzt. Er stützt seinen Anspruch auf §§ 3 Ziffer 4 und 25 Ziffer 5 des Mietvertrags. Die Bekl. ist der Klage entgegengetreten, weil eine Aufforderung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung und Ablehnungsandrohung nicht erfolgt ist. Das AG Bruchsal hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt. Gegen dieses Urteil hat die Bekl. Berufung eingelegt. Das LG Karlsruhe hält die in § 3 Nr. 4 des Vertrages vereinbarte Kostenerstattungspflicht für unwirksam. Die Kammer hat dem Senat durch Beschluß vom 28.5.1982 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: Verstößt folgende Vereinbarung in einem Formularmietvertrag gegen § 9 AGBG: "Sind bei Kündigung des Mietvertrages bis dahin notwendig gewordene Schönheitsreparaturen rückständig, so ist der Mieter noch vor dem Beendigungstermin zur Zahlung der Renovierungskosten an den Vermieter verpflichtet?" II. Die Vorlage ist zulässig. 1. Die Rechtsfrage betrifft ein Mietverhältnis über Wohnraum und ist von grundsätzlicher Bedeutung; denn die zu prüfende Klausel findet sich in einer Vielzahl von Mietverträgen. Wie die Kammer zutreffend dargelegt hat, ist die eindeutige gesetzliche Regelung des § 11 Nr. 4 AGBG auf einen vor dem 1.4.1977 abgeschlossenen Mietvertrag nicht anwendbar, die Vertragsklausel jedoch gemäß § 28 Abs. 2 AGBG an § 9 AGBG zu messen. 2. Ein Rechtsentscheid darüber, ob die Klausel mit § 9 AGBG vereinbar ist, liegt bisher nicht vor. Zwar wurde dem 9. Senat in Freiburg des erkennenden Gerichts in dem dem Rechtsentscheid vom 1.7.1981 (9 Re-Miet 1/81 = NJW 1981, 2823 = Justiz 1981, 361 = OLGZ 1981, 466) zugrunde liegenden Ausgangsverfahren eine inhaltsgleiche Klausel zur Prüfung nach §§ 9, 11 Nr. 4 AGBG vorgelegt; der genannte Rechtsentscheid hat die hier gestellte Rechtsfrage jedoch nicht beantwortet. Sowohl der Entscheidungssatz als auch die Begründung nehmen nur zur Frage Stellung, ob dem Mieter die Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen formularmäßig auferlegt werden kann. Allerdings hatte der 9. Senat, wie sich aus Aufbau und Inhalt der Begründung ergibt, offenbar gegen die Zulässigkeit der Klausel unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Bedenken. Da die Entscheidung jedoch nicht erkennen läßt, daß die hier vom Landgericht angesprochene Problematik erkannt und rechtlich erwogen worden ist, hat jener Rechtsentscheid die Vorlagefrage nicht beantwortet. Auch der Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 10.3.1982 (NJW 1982, 1294) ist nicht einschlägig; denn er betrifft ausschließlich die anteilige Kostenerstattungspflicht des Mieters, wenn das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen endet. 3. Das Landgericht hat ausreichend dargelegt, daß nach seiner für die Beurteilung der Entscheidungserheblichkeit grundsätzlich maßgebenden Auffassung die

(NJW 1982, 1294) ist nicht einschlägig; denn er betrifft ausschließlich die anteilige Kostenerstattungspflicht des Mieters, wenn das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen endet. 3. Das Landgericht hat ausreichend dargelegt, daß nach seiner für die Beurteilung der Entscheidungserheblichkeit grundsätzlich maßgebenden Auffassung die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch aus § 326 BGB hier ohne Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht gegeben sind und es daher auf die Beantwortung der Rechtsfrage ankommt. III. Der Senat sieht in Übereinstimmung mit dem Landgericht die zu prüfende Klausel als nach § 9 AGBG unwirksam an.

1. Allerdings bestehen nach der in Rechtsprechung und Literatur ganz überwiegenden Auffassung gegen die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich keine rechtlichen Bedenken (OLG Karlsruhe, 9. Zivilsenat in Freiburg, NJW 1981, 2823; OLG Stuttgart NJW 1982, 1294; Palandt/Heinrichs, BGB, 41. Aufl., § 9 AGBG Anm. 7 d bb; Soergel/Kummer, BGB, 11. Aufl., § § 535, 536 BGB Rn. 352; Schmidt- Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., B 133; Gelhaar ZMR 1981, 229; Krappen ZMR 1978, 193; a. A. Erman-Schopp, BGB, 7. Aufl., § 536 Rn. 26; Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 535, 536 BGB Rn. 143 f.). Der Bundesgerichtshof hat derartige Klauseln nicht nur nach altem Recht als gültig behandelt (BGHZ 49, 56; BGH WM 1978, 227), sondern geht ersichtlich auch von deren Vereinbarkeit mit § 9 AGBG aus, wie das Urteil vom 8.4.1981 (ZMR 1981, 307) zeigt, das sich freilich mit der Frage nicht näher auseinandersetzt. Der Senat braucht zu dieser Rechtsfrage nicht abschließend Stellung zu nehmen; denn selbst wenn man insoweit der herrschenden Meinung folgt, ist die vorliegende Klausel unzulässig. 2. Die Bestimmung, die den Mieter bei Rückständigkeit der Schönheitsreparaturen ohne weitere Voraussetzungen zur Kostenerstattungspflicht verurteilt, enthält dann nämlich eine ihn zusätzlich belastende Abweichung von der gesetzlichen Regelung. Zwar gerät der Mieter mit dem Ablauf der für die Vornahme der Arbeiten vorgesehenen Frist ohne Mahnung in Verzug; denn die Leistungszeit ist, weil der Beginn des Mietverhältnisses bei Vertragsschluß festgestanden hat, kalendermäßig bestimmt (§ 284 Abs. 2 Satz 1 BGB). Der Vermieter kann jedoch bei Nichterbringung der Leistung - von den Ausnahmen der endgültigen Erfüllungsverweigerung und des Interessewegfalls abgesehen - Geldersatz grundsätzlich erst dann verlangen, wenn er dem Mieter gemäß § 326 Abs. 1 BGB eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt hat. Die Vornahme der Schönheitsreparaturen ist eine Hauptpflicht, auf die § 326 BGB Anwendung findet; denn sie ist regelmäßig Teil der für die Gebrauchsüberlassung geschuldeten Gegenleistung und schon wegen der Höhe der in Betracht kommenden Kosten für die Vertragspartner auch von wesentlicher Bedeutung (BGHZ 77, 301, 305; BGH NJW 1977, 36; ZMR 1981, 307). In nach dem Inkrafttreten des AGB-Gesetzes geschlossenen Mietverträgen ist daher eine Klausel wie die vorliegende gemäß § 11 Nr. 4 AGBG unwirksam, weil sie den Vermieter von der gesetzlichen Obliegenheit, eine Nachfrist zu setzen, freistellt. 3. Die Klausel hält aber auch einer Inhaltskontrolle nach §§ 28 Abs. 2, 9 AGBG nicht stand; denn sie benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. a. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ist einmal deshalb zu bejahen, weil die fragliche Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG). Die in § 326 BGB als regelmäßige Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs normierte Nachfrist ist keine bloßen Zweckmäßigkeitserwägungen dienende Regelung. Sie will vielmehr einen gerechten Interessenausgleich zwischen Gläubiger und Schuldner bewirken, indem sie letzterem noch eine Möglichkeit eröffnet, den Vertrag zu erfüllen, und ihm die nach Ablauf der Nachfrist drohenden Folgen klar vor Augen führt. Der Regelung kommt deshalb ein erheblicher materieller Gerechtigkeitsgehalt zu; sie ist Ausdruck eines wesentlichen

einen gerechten Interessenausgleich zwischen Gläubiger und Schuldner bewirken, indem sie letzterem noch eine Möglichkeit eröffnet, den Vertrag zu erfüllen, und ihm die nach Ablauf der Nachfrist drohenden Folgen klar vor Augen führt. Der Regelung kommt deshalb ein erheblicher materieller Gerechtigkeitsgehalt zu; sie ist Ausdruck eines wesentlichen Grundgedankens der Privatrechtsordnung (Palandt/Heinrichs, § 11 AGBG Anm. 4 b; Löwe-Graf von Westphalen-Trinkner, AGBG, § 11 Nr. 4 Rn. 7; Schmidt/Salzer, Allgemeine Geschäftsbedingungen, 2. Aufl., F 195; LG Berlin MDR 1980, 496). Nach ganz überwiegender Auffassung sollen deshalb sogar im kaufmännischen Verkehr, obwohl § 11 Nr. 4 AGBG dort nicht gilt, Klauseln, in denen auf die Nachfristsetzung verzichtet wird, nach § 9 AGBG unwirksam sein, soweit sich nicht aus Vorschriften des HGB oder der Rechtsnatur des einzelnen Vertrages ein anderes ergibt (Löwe-Graf von Westphalen-Trinkner, a. a. O.; Ulmer- Brandner-Hensen, AGBG, § 11 Nr. 4 Rn. 8; Staudinger-Schlosser, § 11 Nr. 4 AGBG Rn. 10-12). b. Der Verzicht auf die Nachfristsetzung bedeutet aber für den Mieter vor allem in Anbetracht der hinsichtlich der Durchführung der Schönheitsreparaturen gegebenen beiderseitigen Interessenlage einen unbilligen, mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Nachteil. aa. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ist Teil der dem Vermieter gemäß § 536 BGB obliegenden Instandhaltungspflicht (BGH NJW 1977, 36). Deren Übertragung auf den Mieter stellt daher eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung dar, die jenen nicht unerheblich belastet. Schon in Anbetracht dieser Tatsache ist kein Grund ersichtlich, der es rechtfertigen könnte, hinsichtlich der sich daraus ergebenden Rechtsfolgen die Rechtsstellung des Vermieters noch zusätzlich zu stärken, indem dieser Geldersatz bei Nichtleistung auch ohne die in § 326 BGB vorgesehenen Voraussetzungen fordern kann. bb. Auch der Sinn und Zweck des im Mietvertrag enthaltenen Fristenplans läßt die hier zu beurteilende Klausel besonders unangemessen erscheinen. Oftmals besteht innerhalb eines laufenden Mietverhältnisses nach Ablauf von drei oder fünf Jahren kein ernsthaftes Renovierungsbedürfnis, weil der Mieter die Wohnung gepflegt hat und deren Ertragsfähigkeit durch das Unterlassen der Schönheitsreparaturen, solange kein Mieterwechsel eintritt, nicht beeinträchtigt wird. Die Vermieter verlangen daher die Renovierung in vielen Fällen, unabhängig vom Fristenplan, erst beim Auszug des Mieters. Gerade die aus Anlaß der Beendigung des Mietverhältnisses geführten Prozesse über die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zeigen immer wieder, daß nicht der Ablauf der vereinbarten Frist, sondern der Auszug des Mieters den Rechtsstreit ausgelöst hat. Dem im Mietvertrag enthaltenen Fristenplan kommt somit in der Praxis vor allem die Bedeutung zu, daß er den Zeitraum angibt, der mindestens abgelaufen sein muß, damit der Mieter bei seinem Auszug zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Die in der Klausel vorgesehene Fälligkeit der Geldersatzforderung ohne Nachfristsetzung trifft den Mieter daher in der Regel unvorbereitet und deshalb besonders hart. cc. Schließlich benachteiligt die Klausel den Mieter auch deshalb in unangemessener Weise, weil das Hinausschieben der Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietvertrages oftmals auch dem wirtschaftlichen Interesse des Vermieters entspricht. Wird der Fristenplan genau eingehalten und

er in der Regel unvorbereitet und deshalb besonders hart. cc. Schließlich benachteiligt die Klausel den Mieter auch deshalb in unangemessener Weise, weil das Hinausschieben der Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietvertrages oftmals auch dem wirtschaftlichen Interesse des Vermieters entspricht. Wird der Fristenplan genau eingehalten und zieht der Mieter vor erneutem Ablauf der Fristen aus, so ist er grundsätzlich zur nochmaligen Renovierung nicht verpflichtet. Dies kann für den Vermieter zur Folge haben, daß er selbst erhebliche Aufwendungen erbringen muß, ehe ein neuer Mieter in die Wohnung einzieht. Selbst dann, wenn, wie im vorliegenden Falle, die Zahlung eines prozentualen Kostenanteils vereinbart ist, können die für den Vermieter entstehenden Kosten höher sein als seine Ersatzforderung an den Mieter. Vernünftige wirtschaftliche Überlegungen des Vermieters sind daher mit eine nicht unwesentliche Ursache dafür, die Schönheitsreparaturen erst bei Auszug des Mieters zu fordern. Da somit die Nichteinhaltung des Fristenplans nicht einseitig den Mieter begünstigt, wäre es in besonderem Maße unbillig, wenn der Vermieter aus diesem Umstand bei Beendigung des Mietvertrags einen im Gesetz nicht vorgesehenen wirtschaftlichen Vorteil ziehen könnte. IV. Das Landgericht hat darin recht, daß auf der Basis der hier vertretenen Auffassung dieselben Bedenken gegen die vom OLG Stuttgart im Rechtsentscheid vom 10.3.1982 (a. a. O.) für zulässig gehaltene Klausel bestehen, soweit diese eine 100 %ige Kostenzahlungspflicht vorsieht. Gleichwohl kommt eine Vorlage an den Bundesgerichtshof nach Art. III Abs. 1 Satz 3 3. MÄG nicht in Betracht. Die vom OLG Stuttgart beurteilte Klausel befaßt sich in erster Linie mit der Regelung der Schönheitsreparaturen, wenn das Mietverhältnis vor deren Fälligkeit endet. Das OLG Stuttgart hatte daher eine von der vorliegenden inhaltlich verschiedene und sachlich abgrenzbare Rechtsfrage zu beantworten. Eine Vorlage an den Bundesgerichtshof ist aber nur zulässig, wenn das erkennende Gericht dieselbe Rechtsfrage abweichend beantworten will (BGH NJW 1981, 1040). Die Entscheidungsgründe des genannten Rechtsentscheids ergeben zudem, daß dem Rechtsentscheid ein Ausgangsverfahren zugrunde lag, in welchem der Mieter vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ausgezogen war. Nur die Zulässigkeit der Abgeltungszahlung in einem solchen Fall hat das Oberlandesgericht Stuttgart beurteilt. Trotz der Aufnahme der gesamten Klausel in den Entscheidungssatz ist daher eine Aussage darüber nicht getroffen, ob 100 %iger Kostenersatz unter Ausschluß der Befugnis des Mieters, die Schönheitsreparaturen selbst vornehmen zu lassen, verlangt werden kann, wenn die letzten Schönheitsreparaturen länger als fünf Jahre zurückliegen, die vorgesehenen Fristen also abgelaufen sind.