Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen

Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen; Fristen

Folgende Vereinbarung in Formularmietverträgen verstößt nicht gegen die Bestimmungen des AGBG, insbesondere nicht gegen § 9 AGBG: "Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in § 7 Absatz 1 aufgeführt) aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %, länger als fünf Jahre 100 %. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelags durch den Mieter."

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 10.7.1981 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: Verstößt folgende Vereinbarung in Formularmietverträgen gegen AGBG, insbesondere gegen § 9 AGBG: "Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in § 7 Absatz 1 aufgeführt) aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlags eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%, länger als 5 Jahre 100%. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelags durch den Mieter." Die Vorlage ist gemäß Artikel III Absatz 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.12.1967 (BGBl. I, S. 1248) in der Fassung des Gesetzes vom 5. 6. 1980 (BGBL. I, S. 657) zulässig. Die Entscheidung des Senats beruht auf folgenden Erwägungen: Der Senat schließt sich der Auffassung an, daß eine Vereinbarung in einem Formularmietvertrag, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vorzunehmen hat, grundsätzlich nicht gegen § 9 AGBG verstößt (Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe, Senat Freiburg, vom 1.7.1981, NJW 81, 2823 = Die Justiz 81, 361; LG Berlin MDR 80,315 = ZMR 79, 244; LG Wuppertal WuM 79,72; Soergel/Kummer, 11. Aufl., zu § 535/536 BGB Rdn. 352; Palandt/Heinrichs, 41 Aufl., zu § 9 AGBG Anm. 7 d, bb und Palandt/ Putzo, zu § 536 BGB Anm. 4 c; Gelhaar, ZMR 81, 229, 230). Auch der Bundesgerichtshof geht davon aus, daß es nicht unbillig ist, wenn der Mieter die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen übernimmt, siehe BGH NJW 81, 1040 = MDR 81, 492 und BGHZ 49, 56. Der Gegenmeinung (siehe etwa Staudinger/Emmerich, 12. Aufl., 2. Bearbeitung 1981, zu §§ 535, 536 BGB Rdn. 143 f und Vorbemerkung 148 e zu §§ 535, 536) kann nicht gefolgt werden. Da es seit Jahrzehnten üblich ist, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen übernimmt, so daß auch die bekanntgegebenen Mietspiegel von einer solchen Vertragsgestaltung ausgehen (Gelhaar a. a. O.), und da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter im allgemeinen dazu führen würde, daß der Vermieter anders kalkulieren und eine entsprechend höhere Miete verlangen würde, benachteiligt die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter diesen grundsätzlich nicht unangemessen entgegen den Geboten von Treu und Glauben.

Eine solche Regelung verstößt auch nicht gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, und schränkt wesentliche Rechte und Pflichten, die sich auch aus der Natur des Vertrages ergeben, nicht so ein, daß die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet wäre (§ 9 Absatz 2 AGBG). Die Regelung ist, da sie weitgehend üblich ist, auch nicht überraschend im Sinne von § 3 AGBG. Grundsätzlich verstößt die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter daher nicht gegen die Bestimmungen des AGBG, wobei allerdings Einschränkungen möglich sind (siehe hierzu etwa Soergel/Kummer a. a. O.) . Die der Vorlage zugrundeliegende Vertragsbestimmung betrifft die Frage, wie zu verfahren ist, wenn das Mietverhältnis endet, bevor nach dem in § 7 des Vertrages enthaltenen Fristenplan die jeweiligen Arbeiten durchzuführen sind. Die Regelung ist inhaltlich Teil der Vereinbarung, mit der die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird. Auch sie benachteiligt den Mieter nicht unangemessen entgegen den Geboten von Treu und Glauben, sondern entspricht dem Zweck der vertraglichen Regelung. Ohne eine solche Vertragsbestimmung liefe der Vermieter Gefahr, bei jeweils nur verhältnismäßig kurzer Dauer mehrerer aufeinander folgender Mietverhältnisse trotz der vertraglich vereinbarten Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen zu müssen, weil angesichts der kurzen Dauer der Mietverhältnisse die einzelnen Mieter dazu unter Umständen nicht verpflichtet sind. Andererseits hat ein Mieter die Möglichkeit, sich darauf einzurichten, daß er beim Auszug einen quotenmäßig zu errechnenden Betrag dafür bezahlen muß, daß er die gemietete Wohnung teilweise abgewohnt hat, ohne daß bereits im Zeitpunkt des Auszuges die Schönheitsreparaturen fällig sind .

Die Regelung über die quotenmäßige Beteiligung des Mieters an Schönheitsreparaturen, die bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, verstößt daher nicht gegen § 9 AGBG (wie hier Gelhaar a. a. O., Seite 233, und für den Bereich der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 14. 7.1981, WuM 81, 196 a. A. Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., II Rdn. 236) Die Bestimmung, daß die Kosten aufgrund eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt werden, steht der Gültigkeit der Vereinbarung nicht entgegen. Der Senat geht davon aus, daß diese Bestimmung nach §§ 5 AGBG, 157 BGB so auszulegen ist, daß der Vermieter zur Erstellung des Kostenvoranschlages sich eines von ihm auszuwählenden Malerfachgeschäftes bedienen darf, daß der Mieter aber trotzdem nur die im einzelnen genannte Quote der notwendigen Kosten der Schönheitsreparaturen schuldet, an einen überhöhten Voranschlag also nicht gebunden ist. Die Tatsache, daß der Mieter nach dem Vertrag nicht die Möglichkeit hat, an Stelle der Leistung der Abgeltungszahlung die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Denn der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse daran haben, daß beim Auszug eines Mieters die notwendigen Schönheitsreparaturen durch Fachhandwerker und nicht in Eigenarbeit des Mieters durchgeführt werden, so daß dies in allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden kann (Sternel, a. a. O. Rdn 227; a. A. Gelhaar a. a. O. Seite 234). Die Frage, ob dies für Schönheitsreparaturen während eines laufenden Mietverhältnisses, wo die Interessenlage der Parteien anders ist als bei Beendigung des Mietverhältnisses, auch gilt, bedarf keiner Entscheidung.