Schönheitsreparaturen in DDR- Verträgen

Schönheitsreparaturen in DDR- Verträgen; positive Vertragsverletzung

1. Der in Altverträgen über Altbau in den neuen Bundesländern verwendete Begriff der "malermäßigen Instandsetzung" ist mit dem Begriff der Schönheitsreparaturen identisch. 2. Der Mieter einer mit einem derartigen Vertrag gemieteten Wohnung ist zum Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung verpflichtet, wenn er die "malermäßige Instandhaltung" nicht ordnungsgemäß ausführt. Dabei handelt es sich um einen Geldanspruch, der ohne vorherige Fristsetzung und Ablehnungsandrohung direkt mit der Vertragsverletzung entsteht.

II. 1. Der Bekl. haftet für den geltend gemachten Betrag unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung.

2. In dem Mietvertrag mit dem Bekl. über früher preisgebundenen Wohnraum in den neuen Bundesländern heißt es: "Die malermäßige Instandsetzung ist Sache des Mieters." Insoweit ist bereits mehrfach entschieden worden, daß der Begriff der "malermäßigen Instandsetzung" mit dem Begriff der Schönheitsreparaturen identisch ist (LG Berlin, GE 1995, 565 ff.; GE 1997, 807). Dieser Auffassung schließt sich die Kammer an.

Eine Klausel, wie sie dem Urteil der ZK 67 vom 13.2.1997 - 67 S 370/96 - (GE 1997, 807) zugrunde liegt, nämlich

"Sofern die Wohnung jedoch infolge der Verletzung der Pflicht des Mieters zur malermäßigen Instandhaltung während der Mietzeit einen derartig abgewohnten oder schadhaften Zustand aufweist, daß dessen Beseitigung erhöhte Aufwendungen erfordert, ist der Mieter verpflichtet, die Mängel auf seine Kosten zu beseitigen oder die dem Vermieter entstehenden Mehrkosten zu ersetzen", enthält der Mietvertrag mit dem Bekl. nicht.

Daher gelten auch nicht die Einschränkungen, die sich bei Verwendung dieser Klausel ergeben könnten (vgl. dazu ZK 67, GE 1997, 807).

3. Soweit sich der Bekl. darauf beruft, daß die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht renoviert war, ist er damit infolge der Vertragsdauer von mehr als einem Jahr ausgeschlossen (LG Berlin, GE 1988, 33, 35; LG Essen, ZMR 1991, 70), selbst wenn man nur die Vertragsdauer ab 3.10.1990 (Beginn der Geltung des BGB für Bestandsmietverhältnisse in den neuen Bundesländern) ansetzen würde.

Daher sind die Grundsätze über die positive Vertragsverletzung auch auf den mit dem Bekl. geschlossenen Mietvertrag anwendbar.

4. War aber der Bekl. zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, so hat er diese Verpflichtung dadurch verletzt, daß er diese nicht ordnungsgemäß ausgeführt hat (vgl. dazu u. a. LG Berlin, GE 1995, 115). Nach seinem eigenen Vortrag hat der Bekl. die Wohnung letztmalig 1992 vollständig renoviert. Nach den im einzelnen nicht angegriffenen Feststellungen im Besichtigungsprotokoll vom 20.9.1996 waren jedoch die Nähte der Tapete an den Decken des Balkonzimmers, des Kinderzimmers, des Schlafzimmers offen sowie die Tapeten der Wände des Balkonzimmers, des Kinderzimmers, des Wohnzimmers, des Flurs, der Küche sowie der Decke der Küche zerrissen. Zudem waren die Nähte der Tapeten der Wände des Balkonzimmers offen sowie im Kinderzimmer Tapeten verschiedener Muster geklebt. Der Anstrich der Decken und Oberwände im Bad blätterte ab und war lose. An der Decke des Flures waren Styroporplatten geklebt, ohne daß der Bekl. behauptet, diese seien bereits bei Einzug vorhanden gewesen oder mit Genehmigung des Vermieters, die auch für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses gegolten habe, während des Mietverhältnisses angebracht worden. Nach den weiteren Feststellungen des Besichtigungsprotokolls vom 20.9.1996 waren die Fußböden im Balkonzimmer, im Kinderzimmer, im Wohnzimmer fleckig und zerkratzt, im Flur war ein mehrfarbiger Anstrich aufgebracht worden, der abgeplatzt war. Dies läßt sich unschwer auch mit dem Vortrag des Bekl. in Einklang bringen, er habe im Zusammenhang mit dem Einbau der Etagenheizung die Dielen ausgebessert. Ferner sind nach den Feststellungen des Besichtigungsprotokolls die Anstriche der Türen/Zargen zum Balkonzimmer, zum Kinderzimmer, zur Küche und zum Bad abgeblättert/abgeplatzt, der Anstrich der Eingangstür ist an der Oberfläche lose.

Diese unsachgemäße Ausführung der von dem Bekl. übernommenen Schönheitsreparaturen führte direkt zu einem Geldanspruch der Kl., ohne daß sie zu einer vorherigen Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung verpflichtet war (BGH, ZMR 1988, 49 ff.; LG Berlin, GE 1995, 249). Da es sich um einen direkten Geldanspruch handelt, stellt sich auch nicht die Frage, ob der Mieter sich darauf berufen kann, daß die Ausführung der Schönheitsreparaturen sinnlos wäre (vgl. dazu BGHZ 17, 310, 304). Da im übrigen auch nach §§ 104 Abs. 1 Satz 2, 107 Abs. 2 ZGB der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mehrkosten zu tragen hatte, die infolge der Verletzung seiner Pflicht zur malermäßigen Instandhaltung oder zur pfleglichen Behandlung der Wohnung entstanden waren, bestehen auch unter diesem Gesichtspunkt keine Bedenken gegen die Anwendung der Grundsätze über die positive Vertragsverletzung. Den Gesichtspunkt, daß der Vermieter nicht die vollen Beseitigungskosten geltend machen kann, hat die Kl. dadurch berücksichtigt, daß sie beim Ansatz der Lohnkosten nur von einem Drittel des marktüblichen Stundensatzes ausgegangen ist.

Bekanntlich ist es streitig, ob der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn es sich um einen noch zu DDR-Zeiten abgeschlossenen Altvertrag handelt, der keine Regelungen über Schönheitsreparaturen enthält. Auch wenn dies aber der Fall ist, sind sich die Gerichte nicht einig, ob der Entschädigungsanspruch des Vermieters besteht, wenn Schönheitsreparaturen wegen eines Umbaus der Wohnung nach dem Auszug sinnlos wären.

In dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 7. November 1997 entschiedenen Fall ging es auch um diese Fragen. Das Landgericht meinte aber, darauf komme es nicht an, weil nämlich der Mieter aus positiver Vertragsverletzung hafte. Die vom Mieter 1992 letztmals ausgeführten Arbeiten waren derart mangelhaft, daß sie einer Sachbeschädigung gleichkamen. Dadurch entstand unmittelbar, d. h. ohne Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, ein Schadensersatzanspruch des Vermieters in Geld.

Bis dahin wird man dem Urteil sicher folgen können. Es fehlen allerdings Ausführungen zu der Zweifelsfrage, ob sich durch Zeitablauf der Schaden des Vermieters verringert oder auf Null gesunken ist. Hätte nämlich der Mieter seine Vertragspflichten erfüllt, d. h. ordnungsgemäß renoviert, wäre inzwischen wieder eine Renovierung nötig gewesen, so daß es eben doch auf die jetzige Lage ankommt.