Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis

Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis; Vorschußanspruch

Führt der Mieter im laufenden Mietverhältnis die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen nicht durch, steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch dann nicht zu, wenn sich das Interesse des Vermieters auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen beschränkt, weil in diesem Fall ein meßbarer Vermögensnachteil des Vermieters nicht ersichtlich ist. Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Vermieter darüber hinausgehende Schäden geltend macht, beispielsweise einen Schaden an der Substanz der Mietsache. Ein Vorschußanspruch in Höhe der Kosten der durchzuführenden Schönheitsreparaturen besteht nicht (entgegen BGH GE 1990, 1139, 1141).

Der Mieter war mietvertraglich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, hatte diese jedoch nicht durchgeführt. Entsprechend der BGH-Rechtsprechung (GE 1990, 1139, 1141 = BGHZ 105, 71, 79) machte der Vermieter einen Vorschußanspruch in Höhe der voraussichtlich entstehenden Kosten der Schönheitsreparaturen geltend. Das Amtsgericht sprach diesen zu. Auf die Berufung des Mieters wurde das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen.

(...) Denn den Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Vorschuß zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nicht zu.

(...) Jedoch ergibt sich ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Durchführung der im Schreiben der Kl. vom 3. Dezember 1999 (für erforderlich gehaltenen Schönheitsreparaturen) nicht aus § 536 BGB. Zwar obliegt der Bekl. gemäß § 3 des vorbezeichneten Mietvertrages die Durchführung von Schönheitsreparaturen mit der Folge, daß dieser Teil der Instandsetzungspflicht i. S. v. § 536 BGB wirksam auf die Bekl. abgewälzt worden ist.

Der Vermieter hat daher - auch während des laufenden Mietverhältnisses - einen entsprechenden Erfüllungsanspruch, der auf die Durchführung der jeweils fälligen und dem Grunde nach erforderlichen Schönheitsreparaturen gerichtet ist (Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III A. Rdn. 1071; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II Rdn. 428).

Es handelt sich hierbei um den sich aus § 536 BGB ergebenden Erfüllungsanspruch.

Soweit ein Verzug des Mieters mit der Erfüllung seiner Verpflichtung vorliegt, stellt sich die Frage, ob - bei Einhaltung der entsprechenden Voraussetzungen - die Umwandlung dieses Erfüllungsanspruchs in einen Schadensersatzanspruch gemäß § 326 Abs. 1 BGB erfolgt. Zwar stellt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 105, 71, 79 m. w. N.) die Übernahme der Schönheitsreparaturenverpflichtung durch den Mieter rechtlich und wirtschaftlich einen Teil seiner Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume dar, und es kann bei Ausbleiben dieser Gegenleistung für den Vermieter, der seinerseits schon geleistet hat, ein Vermögensschaden entstehen. Die Frage, ob dem Vermieter schon durch die bloße Nichterfüllung der Schönheitsreparaturverpflichtung ein Schaden in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten entsteht, hat der Bundesgerichtshof indes nicht entschieden. Soweit er allerdings die Auffassung vertritt, Sinn und Zweck der vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturverpflichtung bei fortbestehendem Mietverhältnis erschöpfe sich in der tatsächlichen Erbringung der geschuldeten Leistung, so daß die gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB eintretende Umwandlung des Erfüllungsanspruchs in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch den Fällen nicht gerecht würde, in denen es um die bloße Nichterfüllung der Schönheitsreparaturverpflichtung gehe (BGHZ 111, 301 ff.) und daher aus Billigkeitsgründen einen Anspruch auf Kostenvorschuß bejaht hat, war der dort zur Entscheidung anstehende Sachverhalt mit dem im hiesigen Rechtsstreit streitgegenständlichen nicht vergleichbar. Denn ausdrücklich ist in der vorbezeichneten Entscheidung darauf hingewiesen worden, daß die Nichtanwendung des § 326 BGB auf die Schönheitsreparaturpflicht des Mieters bei fortbestehendem Mietverhältnis auf diejenigen Fälle beschränkt sei, in denen es um die bloße Nichterfüllung dieser Verpflichtung gehe; soweit der Vermieter über das reine Erfüllungsinteresse hinausreichende Schäden geltend mache, beispielsweise einen Schaden an der Substanz der Mietsache oder - wie im dort zur Entscheidung anstehenden Fall - wegen der Umsatzabhängigkeit des Mietzinses entgangene Mieteinnahmen, stünden der Anwendung des § 326 BGB Bedenken aus der Natur des Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht entgegen. Dies gelte ebenso für die Fälle, in denen der Vermieter bei fortbestehendem Mietverhältnis die Schönheitsreparaturen habe ausführen lassen und es aus diesem Grund um die Erstattung der aufgewendeten Kosten gehe.

Wenn sich aber - wie hier - das Interesse des Vermieters auf die Durchführung einiger Schönheitsreparaturen beschränkt, ist - unter Anwendung der Differenztheorie (BGHZ 99, 182, 196 f.) - zu überprüfen, ob dem Vermieter ein rechnerischer Vermögensschaden entstanden ist. Dies mag bei einer Fallkonstellation, wie sie der Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte (BGHZ 111, 301 ff.), bei der zwischen den Parteien des Mietverhältnisses betreffend ein Kino eine Umsatzmiete vereinbart war, wegen des aufgrund des Instandhaltungszustandes niedrigeren Umsatzes und der sich daraus ergebenden niedrigeren Miete der Fall sein; der Bundesgerichtshof hat hieraus den Schluß gezogen, daß - wegen der oben dargestellten Natur eines solchen Schadensersatzanspruches aus § 326 Abs. 1 BGB - dieser - trotz möglichen Vorliegens eines Schadens - nicht zur Anwendung käme, und hat aus Gründen der Billigkeit deshalb den Kostenvorschußanspruch bejaht.

Eine solche Situation ist im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben. Ein meßbarer Vermögensnachteil der Kl. ist angesichts des streitgegenständlichen Mietverhältnisses betreffend die von der Bekl. innegehaltene Wohnung nicht erkennbar. Den Kl. steht mithin ein Anspruch auf Durchführung der zum Zeitpunkt ihrer Geltendmachung fälligen Schönheitsreparaturen gegenüber der Bekl. zu, der hier jedoch nicht geltend gemacht wird. Ein solcher Erfüllungsanspruch ist gemäß § 887 ZPO zu vollstrecken.

Die Schwierigkeiten, die sich im Rahmen einer solchen Zwangsvollstreckung nach einem Leistungsurteil ergeben können (Rücksichtnahme auf den persönlichen Geschmack des Mieters, Mitwirkung des Mieters bei der Ersatzvornahme zur Zugänglichmachung der Mietsache gegenüber den Handwerkern etc.), unterscheiden sich in ihrem Umfang und Ausmaß nicht von denen, die ein aus Gründen der Billigkeit zugesprochener Anspruch auf Kostenvorschuß mit sich bringen kann (hier stellt sich die Frage, ob der Titel auf Kostenvorschuß zugleich ein solcher auf Duldung und Mitwirkung des Mieters ist bzw. ob die Beugung des Mieters mit § 890 ZPO möglich ist [Peters, Anm. zu BGHZ 111, 301 in JR 1991, 279, 281]).

Führt der Mieter die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis nicht durch, hat der Vermieter keinen Kostenvorschußanspruch (entgegen BGH GE 1990, 1139, 1141), unter Umständen aber einen Schadensersatzanspruch.

Der Mieter hatte die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis nicht durchgeführt. Entsprechend der BGH-Rechtsprechung verlangte der Vermieter einen entsprechenden Kostenvorschuß.

Das Gericht sprach den geltend gemachten Kostenvorschuß nicht zu und folgte damit nicht der sich nach dem Urteil des BGH vom 30. Mai 1990 gebildeten allgemeinen Ansicht. Die höchstrichterliche Entscheidung habe nämlich einen Einzelfall zur Grundlage gehabt, in dem der Mieter eine umsatzabhängige Miete (Betrieb eines Kinos) geschuldet habe, woraus sich ein Zusammenhang zwischen Zustand der Mietsache und Publikumsakzeptanz und damit Einnahmen/Umsatz ergeben könne. Im Fall der ZK 63 ging es jedoch nur um die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Eine Substanzverletzung war nicht vorgetragen. Ein meßbarer Vermögensnachteil des Vermieters war dem Gericht daher nicht erkennbar, so daß ein Schaden und damit ein Schadensersatzanspruch nicht vorlag. Für einen aus Billigkeitsgründen zuzubilligenden Anspruch auf Kostenvorschuß sah die Kammer keinen Anlaß.

Die Entscheidung des BGH aus dem Jahr 1990 ist aus dogmatischen Gründen vielfach kritisiert worden. Es handelte sich zwar nicht um einen Rechtsentscheid, man fühlte sich jedoch daran gebunden, weil es eben eine höchstrichterliche Entscheidung war. Als Folge dieser Rechtsprechung gab es für den Vermieter keinen Schadensersatzanspruch in Anwendung des § 326 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung. Führte der verpflichtete Mieter die Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis nicht durch, konnte der Vermieter nur einen Kostenvorschuß geltend machen. Mit dem durch Vollstreckung beim Mieter erlangten Betrag konnte er die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchführen; das Geld behalten (wie bei einem Schadensersatzbetrag) durfte er nicht, denn der Vorschuß war abzurechnen. Der sich daraus ergebende Weg war ausgesprochen steinig, jedenfalls dann, wenn der Mieter nach wie vor stur war: Vorschußklage, Vollstreckung des Urteilsbetrages, Zutrittsklage für die Wohnung des Mieters, Durchsetzung der Schönheitsreparaturen vor Ort ... Hinzu kam noch, daß ein Teil der Rechtsprechung den Vorschußanspruch nur dann geben wollte, wenn ein Schaden an der Substanz der Mietsache drohte, was bei lediglich angegrauten Tapeten bzw. entsprechenden Deckenanstrichen nicht der Fall ist (vgl. LG Berlin GE 1992, 1155; GE 1997, 311). Das Landgericht, ZK 63, hält die BGH-Entscheidung für falsch, sagt das allerdings in richterlicher Zurückhaltung nicht so deutlich, sieht vielmehr die Einzelfallentscheidung, an die sich die Kammer wegen mangelnder Vergleichbarkeit des vorliegenden Falles nicht gebunden fühlte. An dieser Stelle kann das Urteil des BGH deutlich als fehlerhaft bezeichnet werden. Es ist nämlich durchaus "vorwerfbar", daß der BGH sich vor der Entscheidung der Frage, ob dem Vermieter bei der bloßen Nichterfüllung der Schönheitsreparaturenverpflichtung ein rechnerischer Vermögensschaden entstanden ist, "gedrückt hat". Die Frage durfte nur dann dahinstehen, wenn die Lösung des Problems in anderer Weise dogmatisch einwandfrei, jedenfalls ausreichend nachvollziehbar möglich war. Hier hat jedoch der BGH lediglich eine Abwägung nach Gesichtspunkten von Treu und Glauben vorgenommen. Die Vorschrift wird zwar nicht ausdrücklich zitiert. Wenn jedoch ausgeführt wird, die vom Mieter übernommene Schönheitsreparaturverpflichtung bei fortbestehendem Mietverhältnis erschöpfe sich nach Sinn und Zweck in der tatsächlichen Erbringung der geschuldeten Leistung, dieser Besonderheit würde der auf Geldzahlung gerichtete Schadensersatzanspruch, in dessen Verwendung der Vermieter frei wäre, nicht gerecht werden, zeigt jedoch den Gedanken der Vorschrift. Das trifft auch für den aus Gründen der Billigkeit zugesprochenen Vorschußanspruch zu. Wenn dieser dann noch gegeben wird, ohne daß der Vermieter zunächst ein Leistungsurteil (auf Durchführung der Schönheitsreparaturen) erstreiten müsse, ist eine dogmatische Linie überhaupt nicht mehr ersichtlich.

Der BGH hat diesen Weg "ohne Not" beschritten. Er wollte im Ergebnis keinen Schadensersatzanspruch in Geld geben, wenn es nur um die Schönheitsreparaturen als solche geht. Bei drohenden Substanzschäden oder anderen Nachteilen sollte der Schadensersatzanspruch in Anwendung des § 326 BGB (jetzt §§ 280, 281 BGB) jedenfalls greifen können. Dieses Ergebnis hätte er einfacher haben können bei der Entscheidung der von ihm selbst aufgeworfenen Frage, nämlich wann ein meßbarer Vermögensschaden überhaupt entstanden ist.

Die Entscheidung des LG könnte dazu geeignet sein, die Diskussion dazu wieder anzufachen. Es ist zwar im Sinne der Beständigkeit der Rechtsprechung nicht immer begrüßenswert, wenn von höchstrichterlicher Rechtsprechung abgewichen wird. Besteht dazu jedoch begründeter Anlaß, sollte man das tun, um dem BGH Gelegenheit zu geben, ein Urteil zu revidieren - oder zu bestätigen -, dann weiß man, woran man ist.