Schönheitsreparaturen "grundsätzlich" in bestimmten Fristen

Schönheitsreparaturen "grundsätzlich" in bestimmten Fristen; starre Fristen; weiche Fristen; Entfernung von Mietereinbauten; Einbauten; Rückbau; Räumung; Auszug; Beschädigung der Mietsache; Pflichtverletzung; Renovierung; starrer Fristenplan; kundenfeindlichste Auslegung; allgemeine Geschäftsbedingungen

Ist mietvertraglich vereinbart, dass Schönheitsreparaturen grundsätzlich in bestimmten Fristen auszuführen sind, handelt es sich um einen (unwirksamen) starren Fristenplan, mit der Folge, dass auch die allgemeine Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. war Vermieterin, der Bekl. war Mieter einer Wohnung in Berlin. Der Bekl. zog sowohl im Flur als auch im hinteren Zimmer Zwischendecken ein. Das Mietverhältnis endete mit Ablauf des 30.6.2006.

Mit Schreiben vom 20.7.2006 forderte die Kl. den Bekl. vorprozessual auf, Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Zwischendecken zurückzubauen, ferner Ablagebretter zu entsorgen. Mit Schreiben vom 3. August 2006 lehnte der Bekl. die Durchführung weiterer Arbeiten ab.

Mit Schreiben vom 10.10.2006 machte die Kl. vorgerichtlich die Kosten für den Rückbau der Zwischendecken und Ablagebretter sowie für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen geltend.

Die Kl. behauptet, dass der Bekl. die Ablagebretter angebracht habe.

Der Bekl. behauptet, der Zeuge K. habe ihm anlässlich des Einbaus der Zwischendecken mitgeteilt, dass der Vermieter nicht verlange, dass beim Auszug des Mieters die Zwischendecken entfernt werden.

Er ist der Auffassung, die Schönheitsreparaturen nicht zu schulden, da es sich bei der mietvertraglichen Regelung um eine sog. "starre Frist" handele. [...]

Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.

Die Kl. hat einen Anspruch gegen den Bekl. gem. §§ 280, 281 BGB auf Zahlung von 706,37 €. Denn der Bekl. ist seiner vertraglichen Verpflichtung nicht nachgekommen, die Zwischendecken aus der Wohnung wieder zu entfernen. Grundsätzlich hat der Mieter Einbauten bei Auszug wieder zu entfernen; dies gilt auch dann, wenn die Einbauten mit Einverständnis des Vermieters erfolgt sind (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. 2008, §546 Rdn. 4).

Etwas anderes gilt dann, wenn sich der Vermieter ausdrücklich oder schlüssig zur Übernahme der Einbauten oder Einrichtungen bereit erklärt hat (Kinne/Schach/Bieber aaO.).

Der diesbezügliche Beweis ist dem insoweit beweisbelasteten Bekl. jedoch nicht gelungen. (wird ausgeführt)

Gemäß § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB kann die Kl. die Mehrwertsteuer nicht verlangen, da nicht ersichtlich ist, dass die Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden. Zwar geht es hier nicht im engeren Sinne um die Beschädigung einer Sache. Nach Auffassung des Gerichts ist § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB jedoch jedenfalls analog anzuwenden, dass Sinn und Zweck der Vorschrift ist, dass der Gläubiger nicht die Mehrwertsteuer verlangen kann, wenn er sie selbst nicht begleichen muss, der Gläubiger also nicht besser gestellt werden soll als ohne dass schädigende Ereignis (so auch Palandt, BGB-Kommentar, 67. Aufl. 2008, § 249 Rdn. 17 für Schönheitsreparaturen).

Der Bekl. schuldet die malermäßige Wiederherstellung nach Rückbau nicht. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Ein Schaden ist der Kl. nur insoweit entstanden, als durch die Pflichtverletzung des Bekl. zusätzliche Renovierungsarbeiten entstanden sind, die die Kl. nicht ohnehin hätte durchführen müssen (sog. Differenzberechnung). Da die Kl. unstreitig mindestens seit fünf Jahren in den streitgegenständlichen Räumen keine Renovierungsarbeiten mehr durchgeführt hat, hätte die Kl. die Wand des angrenzenden Zimmers ohnehin renovieren müssen. Anders formuliert: Auch wenn der Bekl. nicht die Einbauten vorgenommen hätte, hätte er die Wohnung nur in unrenoviertem Zustand zurückgeben müssen. Die Kl. kann jedoch dadurch, dass der Bekl. Einbauten vorgenommen hat, nicht besser stehen.

Dass die Kl. die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Bekl. im Mietvertrag ist unwirksam.

Es handelt sich um einen sog. starren Fristenplan, der die gesamte Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam macht.

Das LG Berlin hat sich in zwei Entscheidungen dafür ausgesprochen, dass die Verwendung des Wortes "grundsätzlich" so auszulegen sei, dass auch Ausnahmen zulässig seien, mit der Folge, dass ein starrer Fristenplan nicht vorliege (LG Berlin, GE 2006,1037; LG Berlin, GE 2006, 449).

Dieser Auffassung folgt das erkennende Gericht nicht. Es ist vielmehr zu berücksichtigen, dass das Wort "grundsätzlich" (mindestens) zwei Bedeutungen haben kann: Zum einen wird es - so wird der Begriff vom LG Berlin ausgelegt - dann verwendet, wenn klargestellt werden soll, dass noch Ausnahmen zulässig sind. Dieser Sprachgebrauch ist insbesondere im juristischen Bereich anerkannt. Es gibt jedoch noch eine weitere Bedeutung, nämlich die, dass ein Grundsatz vorliegt, von dem gerade nicht abgewichen wird. So wird in der Logik oder Wissenschaftstheorie als Grundsatz bezeichnet, was in einer Theorie zu den unbeweisbaren, nicht beweisbedürftigen Grundgesetzen oder Axiomen gehört, welche die Grundlage der Beweise von Theoremen bilden (Brockhaus Enzyklopädie in 24 Bänden, 19. Aufl. 1989, Band 9, Stichwort "Grundsatz"). Nach diesem Verständnis sind Grundsätze nicht weiter reduzierbar (Wikipedia, Online-Enzyklopädie, Stichwort "Grundsatz"). Auch und gerade im nicht juristischen Bereich wird ein Grundsatz als feste Regel, die jemand zur Richtschnur seines Handelns macht, angesehen (Duden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, Bd. 3,1977, Stichwort "Grundsatz"). "Grundsätzlich" wird dementsprechend als "einem Grundsatz folgend" und "aus Prinzip" und "ohne Ausnahme" umschrieben (so ausdrücklich Duden aaO., Stichwort "grundsätzlich").

Nach diesem Verständnis hätte die Verwendung des Wortes - entgegen der Auffassung des LG Berlin (GE 2006, 449) - sehr wohl eine eigenständige Bedeutung, nämlich die einer besonderen Bekräftigung in dem Sinne, dass gerade keine Ausnahmen zuzulassen sind (vergleichbar des im Duden aaO. genannten Beispiels "er raucht und trinkt grundsätzlich nicht", was so ausgelegt wird, dass er nie raucht und trinkt).

Dagegen kann nach Auffassung des erkennenden Gerichts auch nicht eingewandt werden, es handele sich bei der Auslegung des Wortes "grundsätzlich" als Grundsatz, von dem auch abgewichen werden könne, um eine spezifische juristische Bedeutung. Dies hält das erkennende Gericht für einen Zirkelschluss. Zur Begründung, dass ein bestimmter Begriff eine bestimmte Bedeutung habe, wird die Behauptung aufgestellt, dass er im juristischen Sprachgebrauch diese Bedeutung habe.

Hinzu kommt, dass durch die Formulierung "Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen" für den Mieter der Eindruck verstärkt werden kann, dass von den Fristen nicht abgewichen werden könne (vgl. nunmehr auch KG, GE 2008, 602 für den Begriff "regelmäßig").

Lässt die Auslegung einer Allgemeinen Geschäftsbedingung jedoch zwei Möglichkeiten zu, so ist, wenn dies die Rechtsstellung des Kunden verbessern würde, auch im Individualprozess die Unklarheitenregel des §305 c Abs. 2 BGB zunächst umgekehrt anzuwenden, das heißt es ist zu prüfen, ob die Klausel bei scheinbar kundenfeindlichster Auslegung wegen Verstoßes gegen ein Klauselverbot unwirksam ist (Palandt, aaO. § 305 c Rdn. 20). Denn es besteht kein Anlass, das Abstellen auf die kundenfeindlichste Auslegung auf den Verbandsprozess zu beschränken. Der Gebrauch dieses Ansatzes auch im Individualprozess entspricht dem Schutzzweck des § 305 c Abs. 2 BGB und vermeidet unterschiedliche Auslegungsergebnisse im Verbands- und Individualprozess. Erst wenn sich die Klausel im ersten Auslegungsschritt als wirksam erweist, ist die Unklarheitenregel direkt anzuwenden, das heißt es gilt die kundenfreundlichste Auslegung (Palandt aaO.).

Da somit die Formulierung im Zweifel so ausgelegt werden muss, dass der Fristenplan keine Ausnahmen zulässt (und dies sogar durch die Verwendung des Wortes "grundsätzlich" noch bekräftigt werden soll), liegt ein starrer Fristenplan im Sinne der BGH-Rechtsprechung vor mit der Folge, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (vgl. z. B. BGH GE 2006,1542 m. w. N.). [...]

Soll der Mieter Schönheitsreparaturen "grundsätzlich" in bestimmten Fristen durchführen, handelt es sich um unwirksame starre Fristen. Damit entfällt - so das AG Wedding gegen LG Berlin - die Pflicht des Mieters, überhaupt Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Im Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt, die grundsätzlich in bestimmten Fristen durchzuführen waren. Der Mieter weigerte sich, Schönheitsreparaturen auszuführen, weil es sich um einen unwirksamen starren Fristenplan handele. Ferner wollte er nach Mietende Einbauten nicht wieder entfernen, weil ihm der Vermieter mitgeteilt habe, dass er dies beim Auszug nicht tun müsse. Der Vermieter verlangte Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und wegen nicht durchgeführten Rückbaus.

Das AG Wedding verurteilte den Mieter zum Schadensersatz wegen nicht entfernten Zwischendecken und Ablagebretter, wies jedoch die Klage auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ab. Der Mieter habe grundsätzlich Einbauten bei Auszug wieder zu entfernen, was auch dann gelte, wenn die Einbauten mit Einverständnis des Vermieters erfolgt seien. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn der Vermieter sich ausdrücklich oder schlüssig zur Übernahme der Einbauten bereit erklärt habe, was der Mieter vorliegend nicht bewiesen habe.

Schönheitsreparaturen schulde der Mieter allerdings nicht, weil die Überwälzungsklausel wegen Vereinbarung eines starren Fristenplanes unwirksam sei. Dabei folgt das Amtsgericht ausdrücklich der Rechtsprechung des LG Berlin (ZK 64) nicht, dass das Wort grundsätzlich Ausnahmen von den vereinbarten Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zulasse. Das Wort grundsätzlich könne jedenfalls auch die Bedeutung haben, dass Ausnahmen nicht möglich sind. Lasse die Auslegung einer AGB jedoch mehrere Möglichkeiten zu, so sei im Individualprozess die Unklarheitenregelung des § 305 c Abs. 2 BGB zunächst umgekehrt anzuwenden, d. h. es sei zu prüfen, ob die Klausel bei scheinbar kundenfeindlichster Auslegung wegen Verstoßes gegen ein Klauselverbot unwirksam sei. Da somit die Formulierung im Zweifel so ausgelegt werden müsse, dass der Fristenplan keine Ausnahmen zulasse, liege ein starrer Fristenplan vor, was zur Folge habe, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam sei.

Andere Entscheidungen als der die - aufgelösten - ZK 64, die bei Verwendung von grundsätzlich von einem sog. weichen Fristenplan ausgehen, sind der Redaktion nicht bekannt.