Schönheitsreparaturen/formularmäßige Überwälzung bei nicht renovierter Wohnung

Schönheitsreparaturen/formularmäßige Überwälzung bei nicht renovierter Wohnung; Formularklausel/Schönheitsreparaturen; Fristenplan/Voraussetzung für formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen; Rückgabe der Mietsache/Regale und Teppichboden; Regal/kein Verstoß gegen Rückgabepflicht; Teppichboden/ordnungsgemäße Räumung; Mietausfallschaden/bei nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache

1. Wird dem Mieter eine renovierungsbedürftige Wohnung übergeben und enthält der Mietvertrag keinen Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so ist die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter als Verstoß gegen § 9 AGBG unzulässig.

2. Das Zurücklassen von Regalen in der Speisekammer oder alten Teppichboden im Wohnzimmer hindert die Neuvermietung der Wohnung in keiner Weise, so daß hieraus ein Mietausfallschaden nicht entstehen kann.

... Eine Ausklammerung des Kostenanteiles für den Erker und einer Beweiserhebung über die Behauptung der Kl., die Wände in Küche, Bad und Erker im Wohnzimmer seien bei Auszug der Bekl. "vergraut und schmutzig" gewesen, durch Vernehmung der hierfür benannten Nachmieter als Zeugen erübrigt sich indessen, weil die Bekl. nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen überhaupt durchzuführen. Denn mit der Klausel in § 3 Ziff. 2 MietV ist die Verpflichtung zur Instandhaltung und -setzung der Wohnung aus § 536 BGB insoweit nicht auf die Bekl. abgewälzt worden. Die Klausel ist nämlich als unangemessene Benachteiligung der Bekl. zu werten und deshalb wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.

Das OLG Stuttgart hat in mehreren Rechtsentscheiden zutreffend herausgearbeitet, daß im Falle der Vermietung einer instandsetzungsbedürftigen Wohnung die formularvertragliche Überbürdung der an sich dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter rechtswidrig und daher unwirksam ist (s. OLG Stuttgart NJW 1986, 2115; NJW 1984, 2585; zuletzt GE 1986, 387; zum Anwendungsbereich der Überlegungen des OLG Stuttgart auch auf diejenigen Fälle, in denen "der Mieter (einer bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftigen Wohnung) eine Anfangsrenovierung... (schuldet) oder jedenfalls keine Erstrenovierung durch den Vermieter verlangen... (kann)" richtig BGH (Beschl. v. 1. Juli 1987) NJW 1987, 2575 lit. II.1 a). Hintergrund ist vor allem, daß der Mieter bei der Vermietung einer renovierungsbedürftigen Wohnung ohne jede Gegenleistung - und liege diese, wie der BGH meint, in einer entsprechend niedriger kalkulierten Miete - auch von vorvertraglicher Abnutzung betroffen wird, die er mitzubeseitigen hat. Dieser Rechtsprechung ist zu folgen.

Eine Einschränkung gilt lediglich für den Fall, daß die Abwälzung der Pflicht zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen "nach Maßgabe eines Fristenplanes... (erfolgt) und die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen" (so der BGH a.a.O. (Leitsatz 1)).

Im Falle der Parteien fehlt ein vertraglicher Fristenplan. Für diesen Fall gilt die vorbezeichnete Einschränkung nicht. Das hat zur Folge, daß die Abwälzungsklausel in § 3 Ziff. 2 MietV nach Maßgabe der eingangs dargelegten Grundsätze unwirksam ist. Sie kann nicht dadurch "gehalten" werden, daß ein Fristenplan hinzugedacht wird, auch nicht mit der Erwägung, es seien seit Einzug der Bekl. inzwischen mehr als eine Renovierungsperiode verstrichen. Beide Auffassungen, die in der Rechtsprechung zuweilen anzutreffen sind (vgl. LG Berlin GE 1988, 33, 35; anscheinend auch LG Berlin GE 1988, 199; in diese Richtung auch Beuermann, GE 1988, 217; zum Gedanken des Ablaufs von Renovierungsperioden, z. B. LG Berlin GE 1987, 345), erscheinen zu vordergründig; ihnen kann nicht gefolgt werden. Das gilt aus verfahrensrechtlichen wie aus sachlichen Gründen:

aa) Einmal ist im Auge zu behalten, daß die Beurteilung des BGH a.a.O. einem Formularvertrag gilt, der einen Fristenplan enthielt; seine Entscheidung bindet daher nach Maßgabe des Art. III As. 13. MRÄndG auch nur in solchen Fällen, in denen ein vertraglicher Fristenplan vereinbart worden ist; im übrigen, so wird mit Recht in Rechtsprechung und Schrifttum betont, bleibt es bei den Wertungen des einschlägigen Rechtsentscheides des OLG Stuttgart (s. dazu LG Karlsruhe WM 1988, 86; AG Hamburg-Begedorf WM 1988, 86; Finger, WM 1987, 293, 297; Molle, WM 1988, 3, 4).

bb) Es hat aber auch im übrigen seine Berechtigung, die Anerkennung der Wirksamkeit einer formalvertraglichen Abwälzungsklausel davon abhängig zu machen, daß diese - bei Vermietung einer instandsetzungsbedürftigen Wohnung - einen vertraglichen Fristenplan (mit angemessenen Laufzeiten) enthält, dessen Fristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Denn nur in diesem Falle kann der vom Vermieter unter Hinweis auf die "fälligen" Schönheitsreparaturen vorfristig in Anspruch genommene Mieter dem Ansinnen des Vermieters einen sich aus dem Vertrag selbst ergebenden Einwand entgegenhalten, daß nämlich - unabhängig von der schon bei Einzug bestehenden "Fälligkeit" der Instandsetzung - die einschlägige Frist noch nicht abgelaufen sei. Zwar schützt auch das den Mieter nicht vor der Verpflichtung, später einmal vorvertragliche Abnutzungen mitzubeseitigen, eine Zusatzbelastung, die oft übersehen wird (nicht aber z. B. in KG GE 1976, 699, 701; s. auch Niebling,NJW 1987, 2564, 2565); gerade dies gibt aber, da sich der mehrfache Hinweis des BGH a.a.O. darauf, daß bei einem Fristenplan wie dem von ihm geprüften, vorvertragliche Abnutzungen für den Mieter nicht mitzubeseitigen seien, als Anerkennung des Grundarguments des OLG Stuttgart dargestellt, besondere Veranlassung, Einschränkungen der Bewertung von Reparaturklauseln als unangemessen auch strikt auf solche mit Fristenplan im Sinne des BGH-Entscheids vom 1. Juli 1987 zu beschränken. Ein "Hinzudenken" eines Fristenplans hebt die Funktion der vertraglich vereinbarten Ausführungsfristen als für den Mieter sichtbar gemachte Schranken seiner Renovierungspflicht und damit als Schutz vor vorfristiger Inanspruchnahme auf Schönheitsreparaturen auf, ist folglich auch von der Sache her nicht gerechtfertigt.

Das ist auch nicht anders, wenn im Zeitpunkt des Renovierungsverlangens die Reparaturperiode ein- oder mehrmals verstrichen ist. War die Abwälzungsklausel bei Vertragsschluß unwirksam, so kann der reine Zeitablauf daran nichts ändern. Sonst würde die Wirksamkeit derselben Geschäftsbedingungen je danach unterschiedlich beurteilt, wann die Rechtsfrage gestellt wird: ob nach zwei oder nach zehn Jahren. Daß das nicht richtig sein kann, bedarf keiner näheren Ausführungen. Es kann also nicht darauf ankommen, daß das Mietverhältnis der Bekl. im Jahre 1974 begründet worden ist, nicht erst im Jahre 1986 oder zu einem sonstigen Zeitpunkt. Die Klausel in § 3 Ziff. 2 MietV ist unwirksam, weil der Bekl. eine instandsetzungsbedürftige Wohnung überlassen worden ist.

Soweit die Kl. Zahlung für November 1987 fordern, ist die Klage unbegründet. Denn die Bekl. hat sich nicht schadensersatzpflichtig gemacht. Soweit sie den Ofen zu entfernen hatte, was im übrigen noch festgestellt werden muß ist den Kl. ein der Bekl. zurechenbarer Mietausfallschaden für November 1987 nicht entstanden. Entsprechendes gilt für das etwaige vertragswidrige Zurücklassen von Regalen in der Speisekammer oder alten Teppichbodens im Wohnzimmer. Derartige Rückstände hindern die Neuvermietung in keiner Weise, können daher nicht dem ausgezogenen Mieter als Neuvermietungshindernis zur Last gelegt werden.