Schönheitsreparaturen/Formularklausel

Schönheitsreparaturen/Formularklausel; vertragsgemäßer Gebrauch/Korktapete; Formularklausel/Schönheitsreparaturen; unrenovierte Wohnung/Schönheitsreparaturen; Anfangsrenovierung/Formularklausel; Endrenovierung/Formularklausel; Textiltapeten/vertragsgemäßer Gebrauch; Korktapeten/vertragsgemäßer Gebrauch; Tapeten (Textil u. Kork)/Vertragsgemäßer Gebrauch; vertragsgemäßer Gebrauch/Korktapeten; vertragsgemäßer Gebrauch/Textiltapeten; Dübellöcher/positive Vertragsverletzung

1. Das Anbringen von Textil- oder Korktapeten liegt noch innerhalb des vertragsgemäßen Gebrauches.

2. Folgende Formularklausel verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG und ist unwirksam: "Der Mieter hat alle während seiner Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen turnusmäßig auszuführen, ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn und ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der erstmaligen Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen."

Die Klage ist insoweit begründet, als die Kl. von der Bekl. Schadensersatz wegen der Dübellöcher in der Kammer von der Bekl. verlangt.

Aus §§ 556, 548 BGB ergibt sich, daß ein Mieter die Mietsache nach Vertragsablauf nur insoweit gegenüber dem ursprünglichen Zustand verschlechtert zurückgeben darf, als dies durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurde. Für Verschlechterungen über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus haftet der Mieter nach den Regeln der positiven Vertragsverletzung (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, S. 1349). Weil ein Mieter von ihm verursachte Dübellöcher zur ordnungsgemäßen Rückgabe verschließen muß (Sternel a.a.O., S. 1349) und die Bekl. dies unterlassen hat, ist sie der Kl. schadensersatzpflichtig.

Der weitergehende Anspruch der Kl. auf Durchführung von Reparaturen ergibt sich nicht aus § 326 BGB in Verbindung mit Punkt 4) der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, weil diese Klausel gegen § 9 Abs. 1 AGBG verstößt und unwirksam ist.

Punkt 4) der Zusatzvereinbarung ist gemäß § 9 AGBG unwirksam, weil sie die Bekl. entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Die gesetzliche Regelung des § 536 BGB verpflichtet den Vermieter, dafür Sorge zu tragen, daß die Mietsache sich jederzeit in vertragsgemäßem Zustand befindet und der Mieter muß nach Ende der Mietzeit gemäß §§ 536, 548 BGB die Mietsache nur in einem solchen Zustand zurückgeben, der nach vertragsgemäßem Gebrauch zu erwarten ist, bei Wohnungen also keine Endrenovierung vornehmen.

Die hier vorliegenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen überbürden die Erhaltungspflicht zum vertragsgemäßen Gebrauch in Punkt 1) der Zusatzvereinbarung dem Mieter und zusätzlich eine Endrenovierungspflicht in Punkt 4), ohne daß es darauf ankommt, wann die turnusgemäßen Schönheitsreparaturen nach Punkt 1) zuletzt durchgeführt wurden.

Eine gegen Treu und Glauben unangemessene Benachteiligung setzt voraus, daß die beanstandete Klausel für den Vertragspartner des Verwenders Nachteile von einigem Gewicht zur Folge haben kann und die Nachteile nicht unerheblich sind (BGH GE 1981, S. 341, 342).

Punkt 4) der Zusatzvereinbarung bringt erhebliche Nachteile für die Bekl., weil sie danach am Ende ihrer Mietzeit die Wohnung komplett renovieren müßte. Dies bedeutet für sie einen erheblichen Aufwand an Geld.

Während die Überwälzung der Pflicht, die laufenden Schönheitsreparaturen vorzunehmen, vom Vermieter auf den Mieter allgemein für zulässig und nicht gegen § 9 AGBG verstoßend angesehen wird, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert war (Palandt Tutzo, 43. Aufl., Anm. 4)c)aa) zu § 536 BGB), ist die weitere Überwälzung insbesondere dann bedenklich, wenn der Mieter die Wohnung nicht frisch renoviert übergeben bekommen hat, wie es hier der Fall ist. Aus solch einer Regelung zieht der Vermieter über den Vorteil hinaus, daß er sich entgegen § 536 BGB nicht um laufende Schönheitsreparaturen kümmern muß, auch den weiteren Vorteil, daß er am Ende der Mietzeit eine Wohnung bekommt, die durch neue Renovierung in einem besseren Zustand ist, als er sie selbst dem Mieter überlassen hat und er sie leichter und eventuell auch teurer neu vermieten kann. Diese Vorteile verschafft er sich auf Kosten des Mieters (vgl. OLG Hamm GE 1981, 341, 343 ff).

Der Anspruch der Kl. ergibt sich auch nicht aus § 326 BGB in Verbindung mit Punkt 1) der Zusatzvereinbarung, weil diese ebenfalls die Bekl. entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt und deswegen nach § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam ist.

Die Auslegung des ersten Passusses dieser Klausel nach §§ 133, 157 BGB ergibt, daß der Turnus, nachdem die Schönheitsreparaturen auszuführen sind, nicht mit dem Einzug des Mieters, sondern mit der erstmaligen Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen beginnt. Dies ergibt sich daraus, daß der Mieter "alle während seiner Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen" ausführen muß und daß es dabei auf den Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn nicht ankommen soll. Der Passus, nach dem es auf die erstmalige Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen nicht ankommen soll, kann nur so verstanden werden, daß der Mieter auch dann zu turnusgemäßen Schönheitsreparaturen verpflichtet sein soll, wenn er die erstmalige Renovierung schon bei Vertragsbeginn leisten muß, weil sie erforderlich ist.

Das OLG Stuttgart hat darin einen gegen Treu und Glauben verstoßenden erheblichen Nachteil für den Mieter gesehen, mit der Begründung, daß es zwar noch billig erscheine, wenn ein Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen müsse, die er selbst abgewohnt habe; nicht mehr angemessen sei es jedoch, den Mieter zu mehr Schönheitsreparaturen zu verpflichten, als er selbst abwohne. Deswegen sei eine Regelung, die den Mieter bei einer unrenovierten Wohnung im äußersten Fall sogar zu einer Anfangsrenovierung verpflichte, weil die Reparaturen erforderlich sind und danach zu turnusmäßigen Schönheitsreparaturen, nach § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam (OLG Stuttgart WuM 1986, 208 (209)). Dem ist zuzustimmen. Insbesondere trägt die Begründung für die Zulässigkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen, daß dies die Mietkalkulation zugunsten des Mieters beeinflusse, nicht mehr eine Regelung wie die vom OLG Stuttgart zu beurteilende und die hier vorliegende.

Der Anspruch der Kl. auf Schadensersatz ergibt sich auch nicht insoweit aus den Regeln der positiven Vertragsverletzung, als der Kl. Kosten entstehen, daß sie die Textil- und Korktapeten entfernen und andere Tapeten anbringen läßt. Einen solchen Anspruch hätte sie nur, wenn das Anbringen solcher Tapeten jenseits des vertragsgemäßen Gebrauchs läge. Dies ist nicht der Fall.

Das Landgericht Braunschweig hat entschieden, daß ein Mieter, der zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, bei der Ausgestaltung der Räume soweit Spielraum hat, wie der durchschnittlich ausgebildete Geschmack es für noch tragbar ansieht (WuM 1967 S. 183). Dem ist jedenfalls dann zuzustimmen, wenn der Mietvertrag keine Regelung enthält, wie die Schönheitsreparaturen auszuführen sind.

Dies muß schon deswegen gelten, weil ein Mieter wenigsten in gewissem Rahmen seine Wohnung individuell gestalten können muß. Kork- und Textiltapeten sieht das Gericht als nicht jenseits des für einen Durchschnittsgeschmack Erträglichen an.

Hier war die Bekl. zwar nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet; wenn sie jedoch Kosten für die Entfernung der Tapeten tragen müßte, stände sie schlechter, als wenn die AGB-Klausel, die sie zur turnusgemäßen Schönheitsreparatur verpflichtete, wirksam wäre.

Die Tapeten waren bei ihrem Auszug höchstens dreieinhalb Jahre alt. Da der Turnus für Schlafräume sechs und für Wohnräume vier Jahre betrug, wäre sie nicht verpflichtet gewesen, diese neu zu renovieren.

Wenn also bei Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen es im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt, daß er Kork- oder Textiltapete anbringt, dann gilt dies erst recht, wenn er nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.