Schönheitsreparaturen erst nach Instandsetzungsarbeiten

Schönheitsreparaturen erst nach Instandsetzungsarbeiten; Mietausfallschaden nur bei bestimmtem Mietinteressenten

1. Der Anspruch gegen den Mieter auf Schönheitsreparaturen wird erst dann fällig, wenn der Vermieter die baulichen Voraussetzungen dazu durch Instandsetzungsmaßnahmen geschaffen hat.

2. Ein Mietausfallschaden wegen unterlassener Schönheitsreparaturen setzt voraus, daß ein bestimmter Mietinteressent zum Abschluß eines Mietvertrags bereit gewesen war.

(Leitsätze der Redaktion)

(...) 1. Der Kl. steht ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zu, weil diese wegen Nichtausführung notwendiger Instandsetzungsarbeiten durch die Kl. nicht fällig geworden sind.

b) Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen dann fällig, wenn die Dekoration verbraucht bzw. abgenutzt ist, sich die Räume in einem mangelhaften, das heißt, nicht mehr zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden (KG ZMR 1963,138; Oske, Schönheitsreparaturen, 2002, Seite 42). Der Mieter ist dann verpflichtet, die geschuldeten Schönheitsreparaturen fachgerecht "in mittlerer Art und Güte" (§ 243 BGB) auszuführen. Dies setzt aber nach Auffassung des Senats voraus, daß die Mieträume sich auch in einem zur Durchführung von Schönheitsreparaturen geeigneten baulichen Zustand befinden. Solange Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden können, tritt deren Fälligkeit nicht ein (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Auflage, § 538 BGB, Rdnr. 247; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II, Rdnr. 426; Langenberg, Schönheitsreparaturen bei Wohnraum und Gewerberaum, 2001, Seite 104; LG Berlin WuM 1987,147/148, vgl. auch Emmerich/Sonnenschein, Handkommentar Miete, 8. Aufl., Rdnr. 67 zu § 535). Sind beispielsweise Feuchtigkeitsschäden vorhanden, ist Putz oder Mauerwerk abgeschlagen, ist das Holz der Fenster wegen abgängigen Außenanstrichs naß, muß der Vermieter diese Mängel erst beheben, bevor er den Mieter auf die Verpflichtung zur Renovierung verweisen darf (Schmidt-Futterer/Langenberg, a. a. O., Rdnr. 247). Dies wird indes nur in Ausnahmefällen anzunehmen sein, nämlich dann, wenn sich die vermieteten Räume in einem solchen schlechten baulichen Zustand befinden, daß die Ausführung von Schönheitsreparaturen wirtschaftlich sinnlos ist und daher dem Verlangen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegensteht (§ 242 BGB). Diese Voraussetzungen liegen hier vor: Nach den Feststellungen des Sachverständigen K. sind in allen Bereichen, in denen die Kl. die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangt hat, zunächst umfangreiche Instandsetzungsarbeiten durch die Kl. durchzuführen, damit die Schönheitsreparaturen überhaupt sinnvoll ausgeführt werden können.

Soweit der Senat in der Entscheidung vom 12. November 1973 - 8 U 1809/72 (MDR 1974, 319) ein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters nach § 320 BGB angenommen hat, weil der Vermieter seine vertragliche Pflicht auf Instandsetzung nicht erfüllt hat und dies den Eintritt des Verzuges hindere (ebenso: Oske, a.a.O., S. 34; Schach, Schönheitsreparaturen 2002, S. 42), wird hieran nicht festgehalten. Vielmehr geht der Senat nunmehr davon aus, daß der Anspruch nicht fällig wird, weil der Vermieter zunächst verpflichtet ist, die baulichen Voraussetzungen hierfür zu schaffen und insoweit vorleistungspflichtig ist.

c) Die Kl. war gegenüber der Bekl. auch verpflichtet, Instandsetzungsarbeiten in den Mieträumen auszuführen und damit die Voraussetzungen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu schaffen. (wird ausgeführt)

3. Der Kl. steht auch ein Anspruch auf Mietausfall für die Monate August bis Dezember 2001 nicht zu (§ 556 BGB oder § 326 BGB).

Die Kl. kann Nutzungsentschädigung gemäß § 557 BGB nicht verlangen, weil der Kl. die Mietsache nicht im Sinne dieser Vorschrift "vorenthalten" wurde. Die Bekl. hat die Mieträume unstreitig am 26. Juli 2001 an die Kl. zurückgegeben und damit ihre Rückgabepflicht erfüllt. In welchem Zustand sich die Mieträume bei Rückgabe befinden, ist für die Erfüllung der Rückgabepflicht grundsätzlich ohne Bedeutung. Deshalb liegt allein darin, daß der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand zurückgegeben oder vom Mieter angebrachte Einrichtungen oder bauliche Maßnahmen nicht entfernt worden sind, noch keine Vorenthaltung der Mietsache (BGHZ 104, 285, 289; Bub/Treier/Scheuer, a.a.O., V.A., Rdnr. 19). Soweit das Landgericht die Bekl. für verpflichtet gehalten hat, Kisten mit beschmutzten Luftfiltern zu entfernen, Sperrmüll zu beseitigen, Türen gang- und schließbar und daher einen Schadensersatzanspruch der Kl. bejaht hat, kann in dem Zurücklassen dieser Gegenstände und der Nichtausführung der Arbeiten kein Vorenthalten i. S. von § 557 BGB gesehen werden.

Zwar erfaßt der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen auch verzögerungsbedingte Mietausfallschäden. Dabei ergibt sich der Ersatzanspruch des Vermieters vor Eintreten der Voraussetzungen des § 326 BGB aus § 286 Abs. 1 BGB (vgl. BGH WuM 1995,149). Sind die Voraussetzungen des § 326 BGB erfüllt und befinden sich die Parteien im Abwicklungsstadium, dann geht der Ersatz des Mietausfalls als Rechnungsposten in den Schadensersatz wegen Nichterfüllung ein (BGH DWW 1998,42; BGH NJW 1991, 2416; Bub/ Treier/Scheuer, a.a.O., V.A., Rdnr. 180). Da der Kl. aus den oben dargelegten Gründen ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zusteht, kann sie auch den geltend gemachten Mietausfall nicht verlangen. Im übrigen ist Voraussetzung für den Ersatzanspruch wegen Mietausfalls, daß der Vermieter darlegt, daß ein bestimmter Mietinteressent zu bestimmten Konditionen zum Abschluß eines Mietvertrages bereit gewesen war (OLG Hamburg WuM 1990, 77; OLG Düsseldorf ZMR 1990, 340). Hierzu fehlt jeder Vortrag der Kl.

Daß man auf bröckelnden Putz keine Wandfarbe streichen sollte, gebietet schon der gesunde Menschenverstand. Das Kammergericht war bisher der Auffassung, solche fehlenden Vorarbeiten durch den Vermieter gäben dem Mieter nur ein Leistungsverweigerungsrecht, so daß er nicht in Verzug gerate. Nunmehr meint der 8. Senat, die Verpflichtung des Mieters werde gar nicht erst fällig.

Der Geschäftsraummieter war zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wandte er ein, zunächst hätte der Vermieter umfangreiche Instandsetzungsarbeiten durchführen müssen. Ein Sachverständiger bestätigte das.

Mit Urteil vom 8. Dezember 2003 meinte das Kammergericht, zu sinnlosen Handlungen sei niemand verpflichtet; vor Durchführung der notwendigen Instandsetzungsarbeiten durch den Vermieter sei ein Anspruch gegen den Mieter auf Schönheitsreparaturen nicht fällig. Ein Mietausfallschaden bestehe auch deshalb nicht, weil nicht dargelegt worden sei, daß ein bestimmter Mietinteressent zum Abschluß eines Mietvertrages bereit gewesen war.