Schönheitsreparaturen/Durchführung, Schönheitsreparaturen/fachgerechte Ausführung, Renovierung/fachgerechte Ausführung

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Mieter oder Vermieter muß nicht einer handwerksgerechten Leistung nach den Regeln der Technik und den VOB-/DIN-Normen entsprechen. Vielmehr reicht eine ordentliche und sorgfältige Durchführung, wie sie auch von Laien vorgenommen werden kann, aus.

... Auszugehen ist davon, daß lt. Mietvertrag die Bekl. die Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen hat. Die Bekl. ist also auch während des Laufes des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, soweit diese erforderlich sind. Wieweit Schönheitsreparaturen erforderlich sind, welche Anforderungen an ihre Durchführung gestellt werden dürfen und welche Sanktionen zulässig sind, wenn sie nicht durchgeführt werden, ist zu beurteilen ausgehend davon, daß grundsätzlich nach dem Gesetz die Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliegt als Ausprägung der Verpflichtung aus § 536 BGB, wonach der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauche geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Maßstab dafür, was unter Schönheitsreparaturen im Einzelfall zu verstehen ist, ist dabei, daß die vermietete Sache zum vertragsgemäßen Gebrauche geeignet sein muß. Maßstab ist nicht, ob Reparaturen oder Renovierungen den Normen des Malerhandwerks in jeder Hinsicht entsprechen. Es ist also immer zu prüfen, ob der Vermieter selbst, wenn die Parteien keine vom Gesetz abweichende Regelung getroffen hätten, Schönheitsreparaturen durchführen würde und in welchem Umfang er dies täte. Sowohl für die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter als auch für die Durchführung durch den Mieter gilt aber, daß der handwerksgerechte Zustand als Maßstab nicht der richtige ist, sondern daß es darum geht, die Arbeiten handwerklich im wesentlichen ordentlich auszuführen, wozu eine sorgfältige und ordentliche Ausführung durch Laien ausreicht. Selbstverständlich braucht sich keine der Parteien mit Pfuscharbeit zufriedenzugeben, d. h. auch der Vermieter braucht, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, sich damit nicht abzufinden, es reicht aber zugleich, wenn die Mieträume nach Durchführung der Arbeiten in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand vorliegen, ein Anspruch besteht allein auf eine ordentliche und sorgfältige Durchführung, wie sie auch von Laien vorgenommen werden kann. Daß dieses Ergebnis vorliegt, ergibt die eigene Aussage des Sachverständigen, wonach die Arbeiten für einen Laien optisch abnehmbar erscheinen. Damit aber sind sie ausreichend im Sinne von § 536 BGB, sie sind nämlich geeignet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume zu gewährleisten. Mehr kann von keinem Vertragspartner verlangt werden, auch nicht vom Vermieter dann, wenn die Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegt.

Selbst wenn man diesem Ergebnis nicht folgt, steht der Klage hier doch der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen. Immerhin hat die Bekl. mit nicht unerheblichem Kostenaufwand durch eine Handwerkerfirma die geforderten Arbeiten ausführen lassen und aus ihrer Sicht das getan, was zur Erfüllung des Anspruchs des Kl. notwendig war. Wenn also die Qualität dieser Arbeiten zweifelhaft sein mag, so besteht aufgrund des Sachverständigengutachtens andererseits kein Zweifel daran, daß sie zur Substanzerhaltung - dem vordringlichen Interesse des Vermieters - ausreichend sind. Soweit aber aufgrund unzureichender Durchführung ein erneuter Anstrich vorzeitig erforderlich ist, obliegt er wiederum der Bekl.

Im Übrigen bestehen tatsächlich - folgend der Ansicht der Bekl. - Bedenken gegen die Geltendmachung eines Zahlungsanspruches in der vorliegenden Form überhaupt. Legt man dem Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, wie das die herrschende Meinung tut, § 326 BGB zugrunde, dann ist grundsätzlich in einem wie diesem ein Anspruch denkbar, obgleich in keiner Weise sichergestellt ist, daß der geltend gemachte Betrag tatsächlich in die Wohnung investiert wird, denn er ist entstanden aufgrund der nun einmal zu bejahenden Voraussetzungen mit Fristablauf und Ablehnungsandrohung. Die Situation ist also so, daß der Schadensersatzanspruch danach zu bejahen wäre, ohne daß zugleich eine Verpflichtung des Vermieters besteht, Schönheitsreparaturen durchzuführen und den geltend gemachten Schadensersatz hierfür zu verwenden. Es wird vielmehr durchaus die Ansicht vertreten, daß ohne die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter in einem derartigen Fall eine erneute Klage nach einem gewissen Zeitablauf möglich ist. Dieses Ergebnis ist jedenfalls dann in hohem Maße unbillig, wenn der Mieter überhaupt Schönheitsreparaturen durchführt, die - wenn sie auch nicht handwerksgerecht sein mögen - doch für die Substanzerhaltung ausreichen. Die Klage war daher auch aus diesem Gesichtspunkt abzuweisen. ...

Ähnlich: AG Köln WM 83, 91 LS; AG Heidelberg WM 83, 126 LS; AG Königstein (Ts.) WM 83, 126 LS; AG Wiesbaden WM 87, 18.