Schönheitsreparaturen durch Vermieter

Schönheitsreparaturen durch Vermieter; Anstrich in hellblau; Schikane

Ist der Vermieter wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen der mit weißem Farbanstrich übergebenen Wohnung verpflichtet, verstößt sein Beharren auf Anstrich in hellblau gegen das Rücksichtnahmegebot.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von 1.018,84 € wegen offener Miete für Februar 2013 aus § 535 Abs. 2 BGB. [...]

Es ist unstreitig, dass die Bekl. die Miete in Höhe von 1.018,84 € für Februar 2013 nicht zahlten. Die Kl. kann gleichwohl die Zahlung dieses Betrags nicht verlangen. Insoweit haben die Bekl. wirksam die Aufrechnung mit einer eigenen Schadensersatzforderung gemäß § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB erklärt.

Mit dem Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 3. Juli 2011 - 14 C 153/11- ist die hiesige Kl. verurteilt worden, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung der hiesigen Bekl. auszuführen, da die Überwälzung der Schönheitsreparaturen in dem Mietvertrag unwirksam ist. Darauf bot die Kl. (Anfang Januar 2013) den Anstrich der Wohnung in der Farbe Iris 16 (hellblau, Farbtabelle BI. 21 d. A.) an, was die Bekl. ablehnten. Die Bekl. verlangten die Ausführung in weiß. Nachdem die Kl. dies wiederum abgelehnt hatte, ließen die Bekl. die Wohnung durch den Hausmeisterservice P. A. in weiß streichen. Die Bekl. zahlten dafür 1.018,84 € (Rechnung vom 28. Januar 2013). Diesen Betrag zogen sie von der Miete für Februar 2013 ab.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, wogegen sich die Berufung der Kl. ohne Erfolg wendet. Die Kammer hält die Ausführungen des Amtsgerichts für vollkommen zutreffend. Auf sie kann uneingeschränkt verwiesen werden.

Soweit die Berufung (nur noch) rügt, die Bekl. hätten die Ausführung der Schönheitsreparaturen in der Farbe Iris 16 (hellblau) nicht ablehnen dürfen, ist lediglich ergänzend auf die jüngste Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 6. November 2013 - VIII ZR 416/12 - GE 2014, 49 - hinzuweisen. Der Bundesgerichtshof hat hier bekräftigt, dass der Mieter die Wohnung in neutralen Farben zurückzugeben hat, die eine Neuvermietung nicht einschränken. Dieser Grundsatz gilt umgekehrt auch dafür, welchen Anstrich die Bekl. hier verlangen konnten. Davon geht die Kl. selbst aus. Die Farbe Iris 16 (hellblau) ist keine solche neutrale Farbe. Es kommt dabei gerade nicht darauf an, ob die Farbe an sich ansprechend ist oder nicht. Sie begründet vielmehr eine farbliche Einschränkung der Einrichtung mit dazu passenden Möbeln und Stoffen und wird deshalb - mit den Worten des BGH - „von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert". Es handelt sich nicht mehr um einen dezenten Pastellton.

Muss der Vermieter wegen unwirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen in der mit weißem Farbanstrich übergebenen Wohnung selbst renovieren, darf er gegen den Willen des Mieters keinen Anstrich in Iris 16 (hellblau) wählen.

Die vereinbarte Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen war unwirksam. Bei Übergabe der Wohnung an den Mieter waren die Wände weiß gestrichen. In der Folge verurteilte das AG die Klägerin (Vermieterin), die Wände und Decken der Mietwohnung zu malern. Die Klägerin beauftragte damit eine Malerfirma. Für den Anstrich der Wände wählte sie für die gesamte Wohnung die Farbe Iris 16 (hellblau). Als die Handwerker in der Wohnung erschienen, verweigerten die beklagten Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen und verlangten einen Anstrich in weiß. Die Klägerin bot die Fortführung der Schönheitsreparaturen in hellblau an und weigerte sich, den Anstrich in weiß auszuführen. Die Beklagten kündigten die Verrechnung der laufenden Miete mit den Kosten für die Renovierung der Wohnung in weiß an und beauftragten damit ihrerseits einen Malermeister. Die Kosten dafür verrechneten sie mit der Miete. Daraufhin klagte der Vermieter nicht gezahlte Miete ein. Gegen die Abweisung der Klage durch Urteil des AG Mitte (GE 2013, 1285) legte der Vermieter Berufung ein.

Die ZK 67 wies darauf hin, dass sie beabsichtige, die Berufung zurückzuweisen, weil der Mieter zu Recht mit seiner Schadensersatzforderung auf Ersatz der Renovierungskosten gegen die eingeklagte Mietzahlungsforderung des Vermieters aufgerechnet habe. Der Mieter habe den Anstrich in der Farbe Iris 16 (hellblau) ablehnen dürfen, weil auch der Vermieter seinerseits Schönheitsreparaturen nur in neutralen Farben ausführen dürfe.

Der Entscheidung ist im Ansatz zuzustimmen. Da die Wohnung mit weißem Anstrich der Decken und Wände übergeben worden ist, gehörte zum vertragsgemäßen Gebrauch eben die Nutzung der Wohnung mit diesem Anstrich.

Der Mieter hatte also gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Anspruch auf Erhaltung der Wohnung in diesem Zustand, so dass der Vermieter einen Anstrich in einem anderen Farbton nicht anbieten durfte.

Das widerspricht nicht dem Grundsatz, dass der Vermieter grundsätzlich wählen kann, wie er einen Mangel der Mietsache beseitigt, und dass der Mieter dies dem Vermieter nicht vorschreiben kann. Denn hier hatte sich der vertragsgemäße Zustand auf den Anstrich in weiß konkretisiert, so dass sich das Wahlrecht des Vermieters auf diese Farbe beschränkte.

Ob darüber hinaus aus dem Urteil des BGH vom 6. November 2013 (GE 2014, 49), wonach der Mieter eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende nicht in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgeben darf, im Umkehrschluss gefolgert werden kann, dies gelte auch für den Vermieter (so argumentierte das Landgericht in seiner Entscheidung), kann daher dahinstehen.

Zudem würde sich bei diesem Umkehrschluss immer wieder die Frage stellen, was nun ein ausgefallener farblicher Anstrich ist und was man unter einem Anstrich in neutralen Farbtönen zu verstehen hat. Insoweit könnte man auch meinen, dass Iris 16 (hellblau) noch nicht zu den ausgefallenen, sondern zu den neutralen Farben zählt, zumal auch früher vertreten worden ist, dass eine Rückgabe in diesem Zustand noch vertragsgemäß ist.

Der Vermieter ist jedenfalls gut beraten, wenn er eine in neutralem Anstrich übergebene Wohnung ebenfalls nur mit neutralem Anstrich – bei „weiß" eben nur „weiß" – versehen lässt, sofern er selbst zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.