Schönheitsreparaturen bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung

Der Mieter ist zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, wenn ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, das Mietverhältnis vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen endete und eine Vereinbarung über die anteilige Abgeltung (Quotenklausel) fehlt. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. können von der Bekl. keinen anteiligen Ersatz für die von ihnen aufgewendeten Kosten wegen der unterlassenen Anstricharbeiten an den lnnenfenstern in den hinteren Zimmern der von der Bekl. gemieteten Wohnung entsprechend der Rechnung des Malermeisters H. vom 1.10.2002 verlangen. Auszugehen ist von folgendem:

Auf Grund der im Mietvertrag enthaltenen Regelung unter § 3 Ziff. 6 "Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - erforderlichen Arbeiten auszuführen."

war die Bekl. zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist diese Regelung nicht deshalb unwirksam, weil sie ihr ohne Rücksicht auf die Durchführung laufender Schönheitsreparaturen während der Mietzeit eine Schlußrenovierung auferlegt. Die Klausel enthält gerade nicht die Regelung, daß die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit unbedingt renoviert zurückzugeben sind. Die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird vielmehr ausdrücklich daran geknüpft, daß nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung überhaupt entsprechende Arbeiten erforderlich geworden sind. Deshalb verstößt die Klausel nicht gegen § 9 AGBG a. F. (BGH vom 3.6.1998 - VIII ZR 317/97 - NJW 1998, 3114, 3115; OLG Bremen, RE vom 30.8.1982 - 1 UH 1/82 [a]; Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V. A Rdnr. 208). Jedoch war die Bekl. hier deshalb nicht zur Übernahme der von den Kl. verlangten Arbeiten verpflichtet, weil das Mietverhältnis erst am 1.7.1998 begonnen hatte. Da der Mietvertrag keine Renovierungsfristen auswies, waren die im vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag 1976 Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger 1976, Nr. 22) enthaltenen Fristen (3, 5 oder 7 Jahre) zur Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen entsprechend heranzuziehen (BGHZ 92, 363, 368), wobei der dort genannte Fristenplan auch dann gilt, wenn - wie hier - eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist (Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., III. A Rdnr. 1070; Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., Rdnr. 90 zu § 535). Bei Ende des Mietverhältnisses im Herbst 2002 waren noch keine 5 Jahre vergangen, so daß eine Verpflichtung der Bekl. zur malermäßigen Behandlung der Innenfenster noch nicht bestand (Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., III. A Rdnr. 1075). Diese bestand entgegen der Auffassung der Kl. auch nicht etwa anteilig. Zwar kann der Mieter auch vor Ablauf der Renovierungsfristen zu einer anteiligen Abgeltung (für deren Durchsetzung die Voraussetzungen des § 326 BGB a. F. bzw. §§ 281, 280 BGB n. F. nicht erforderlich sind) verpflichtet sein. Diese setzt jedoch die ausdrückliche Vereinbarung einer bestimmten Quote für einen bestimmten Zeitraum der Nutzung voraus (BGH, RE vom 6.7.1988 - VIII ARZ 1/88 - NJW 1988, 2790 ff.; Bub/Treier/Scheuer, a. a. O., V. A Rdnr. 213; Kinne/Schach, a. a. O., Rdnr. 101 zu § 535; Schmid, Miete und Mietprozeß, 3. Aufl., Rdnr. 174-176). So liegt der Fall hier gerade nicht: Der Mietvertrag enthält keine Regelung über die Höhe bzw. den Prozentsatz eines nach Ablauf einer bestimmten Frist etwa vom Mieter zu zahlenden anteiligen Abgeltungsbetrages. Daher ist die Bekl. auch nicht zum Ersatz der von den Kl. beanspruchten Kosten als Abgeltungsbetrag verpflichtet.

Für Schönheitsreparaturen gelten zwei sich widersprechende Grundsätze: Maßgeblich ist für deren Erforderlichkeit der tatsächliche Zustand, nicht der Ablauf irgendwelcher Fristen. Andererseits soll aber der Mieter nur seine eigenen Gebrauchsspuren beseitigen und nicht etwa die des Vormieters. Dann gelten die Fristen doch wieder.

Die Mieterin hatte eine Wohnung übernommen, bei der jedenfalls die Innenfenster nicht frisch gestrichen waren. Im Mietvertrag hieß es, daß spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen seien. Nach einer Mietzeit von gut vier Jahren zog die Mieterin aus, ohne Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen. Die Vermieter verlangten Schadensersatz für den Innenanstrich der Fenster.

Mit Urteil vom 8. März 2004 wies das Kammergericht die Klage ab. Zwar sei die Schönheitsreparaturklausel grundsätzlich wirksam, weil eine Endrenovierung in jedem Fall hier nicht vereinbart worden war. Da allerdings eine unrenovierte Wohnung übergeben worden sei, sei die Mieterin nicht vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Da eine Quotenklausel nicht vereinbart sei, schulde die Mieterin auch nicht anteilige Kostenerstattung.