Schönheitsreparaturen bei Umbau des Mietobjektes

Ein Mieter, der sich in einem Mietvertrag über Wohnraum lediglich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat, wird von dieser Verpflichtung nicht ersatzlos befreit, wenn in dem Zeitpunkt, in dem er die Schönheitsreparaturen ausführen müßte, das Mietobjekt umgebaut wird, so daß vorgenommene Schönheitsreparaturen wieder zerstört werden würden.

Die Rechtsvorgängerin des Kl. vermietete den Bekl. durch Formularmietvertrag vom 11. September 1976 ein Haus. In dem Vertrag heißt es u. a.: § 3 Nr. 2: Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. § 7 Nr. 3 Satz 2: Er (= der Mieter) verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurückzugeben. § 17 Nr. 1 Satz 1: Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter in bezugsfertigem Zustand dem Vermieter zu übergeben. Dieses Mietverhältnis endete im Einverständnis der Parteien am 31. August 1981. Die Bekl. hatten während des Laufes des Mietvertrages keine Schönheitsreparaturen durchführen lassen. Auch bei Beendigung des Mietverhältnisses forderte der Kl. sie hierzu nicht unter Fristsetzung i. S. d. § 326 BGB auf. Nach dem Ende des Mietverhältnisses ließ der Kl. das Haus weitgehend umbauen. Die von ihm für erforderlich gehaltenen Schönheitsreparaturen wären hierdurch zerstört worden. Die nach einem vom Kl. vorgelegten Privatgutachten erforderlichen Schönheitsreparaturen hätten nach einem ebenfalls eingereichten Kostenvoranschlag 16.938,30 DM gekostet. Nach Durchführung der Umbauarbeiten ist der Kl. selbst in das Haus eingezogen. Mit der Klage hat der Kl. einen Betrag von 10 000 DM geltend gemacht und die Auffassung vertreten, ihm stehe auch ohne Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ein vertraglicher Geldanspruch zu. Dem sind die Bekl. mit Rechtsausführungen entgegengetreten. Das Amtsgericht Lübeck hat die Klage durch Urteil vom 18. Mai 1982 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung einer vertraglichen Hauptpflicht stehe dem Kl. zum einen deshalb nicht zu, weil dem Erfüllungsanspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen mit Rücksicht auf deren Sinnlosigkeit § 242 BGB entgegenstehe. Zum anderen lägen auch die Voraussetzungen des § 326 BGB nicht vor. Den Geldbetrag könne der Kl. auch nicht als Erfüllungsanspruch aufgrund des Mietverhältnisses geltend machen. Zwar sei eine Vertragslücke vorhanden, jedoch könne diese nicht dahin ausgefüllt werden, daß die Vertragschließenden bei Kenntnis der später geplanten und durchgeführten Umbaumaßnahmen dem Vermieter anstelle des Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen eine Geldforderung gewährt hätten. Da es sich um einen Formularvertrag handele, sei bei der ergänzenden Vertragsauslegung nicht auf den Einzelfall, sondern darauf abzustellen, welches die Interessen der normalerweise an einem derartigen Vertrag beteiligten Kreise seien und wie diese allgemein einer angemessenen Lösung zugeführt werden könnten. Dabei sei zu berücksichtigen, daß der Wohnraummieter sich bei Vertragsschluß nicht darüber im klaren sei, welchen Umfang die von ihm zusätzlich übernommene Gegenleistung der Durchführung der Schönheitsreparaturen habe. Dies beruhe darauf, daß derartige Reparaturen meistens in Eigenarbeit erledigt würden. Der vom Vermieter mit der Überbürdung der Dekorationspflicht auf den Mieter verfolgte Zweck - die lückenlose Sicherung der Rendite durch Anschlußvermietung und Befreiung von einer etwaigen Verpflichtung, das Mietobjekt dem Nachmieter in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben, - sei durch den Umbau zu eigenen Wohnzwecken entfallen. Dieser habe allein auf der freien Willensentscheidung des Vermieters beruht. Als beiderseitiger mutmaßlicher Parteiwille könne daher im Wege ergänzender Vertragsauslegung festgestellt werden, daß die Dekorationspflicht des Mieters ersatzlos entfalle,

r in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben, - sei durch den Umbau zu eigenen Wohnzwecken entfallen. Dieser habe allein auf der freien Willensentscheidung des Vermieters beruht. Als beiderseitiger mutmaßlicher Parteiwille könne daher im Wege ergänzender Vertragsauslegung festgestellt werden, daß die Dekorationspflicht des Mieters ersatzlos entfalle, wenn die Schönheitsreparaturen wegen später durchzuführender Umbaumaßnahmen ohnehin sinnlos würden. Der Kl. greift das Urteil mit der frist- und formgerecht eingelegten und begründeten Berufung an. Das Berufungsgericht möchte dem Amtsgericht im Ergebnis beitreten, sieht sich hieran jedoch durch die Entscheidung BGHZ 77, 301 ff. gehindert. Dort hat der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, daß der Vermieter bzw. Verpächter bei Beendigung eines Miet- bzw. Pachtverhältnisses gegen den Mieter bzw. Pächter einen Geldanspruch habe, wenn der Mieter bzw. Pächter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Vertrag übernommen, diese während der Vertragsdauer aber nicht habe ausführen lassen. Ein derartiger Anspruch besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn durchgeführte Schönheitsreparaturen durch den anschließenden Umbau zerstört worden wären. Eine ergänzende Vertragsauslegung ergebe nämlich, daß es dem mutmaßlichen Willen der Vertragsteile entspreche, dem Vermieter bzw. Verpächter für den Fall des Umbaues anstelle eines fälligen Erfüllungsanspruchs eine Geldforderung zuzugestehen.

Das Landgericht vertritt die Auffassung, daß es bei der ergänzenden Vertragsauslegung einen Unterschied mache, ob ein Pacht- oder ein Mietvertrag über Wohnraum vorliege. Ein Pachtverhältnis regele im Normalfall die gesamte oder jedenfalls einen wesentlichen Teil der wirtschaftlichen Existenz des Pächters. Der Vertrag werde daher üblicherweise nach einer sorgfältigen Kalkulation, in die auch die Durchführung der Schönheitsreparaturen als Rechnungsposten eingestellt werde, geschlossen. Dies sei bei einem Mietvertrag über Wohnraum nicht der Fall. Die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei entgegen dem gesetzlichen Leitbild inzwischen auf dem Markt so üblich geworden, daß der Mieter sie ohne Einbeziehung als Kalkulationsfaktor übernehme. Eine Vertragslücke sei nicht gegeben. Vielmehr müsse davon ausgegangen werden, daß die Parteien ihre Rechtsbeziehungen entsprechend der bisher herrschenden Rechtsprechung hätten regeln wollen, wonach der Vermieter für überflüssige Schönheitsreparaturen keinen Schadenersatz habe verlangen können. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 12. Oktober 1982 die Einholung eines Rechtsentscheids zu folgender Rechtsfrage angeordnet: Wird ein Mieter, der sich in einem Mietvertrag über Wohnraum zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat, von dieser Verpflichtung ersatzlos befreit, wenn in dem Zeitpunkt, in dem er die Schönheitsreparaturen ausführen müßte, das Mietobjekt umgebaut wird, so daß vorgenommene Schönheitsreparaturen wieder zerstört werden würden. Die Vorlage ist nach Art. III Abs. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I S. 657) zulässig. Die Rechtsfrage betrifft den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum und ist von grundsätzlicher Bedeutung. Die Frage wird von Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt (einerseits BGHZ 77, 301 f., andererseits OLG Köln MDR 1971, 665; LG Köln WM 1977, 253; LG Düsseldorf ZMR 1978, 266; Eisenschmid, WM 80, 242; Gräfe NJW 81, 48, Röchling WM 82, 171 ff.; Staudinger/Emmerich, 12. Aufl., 2. Bearb. 1982, § § 535, 536 Rdnrn. 146 f.). Soweit ersichtlich, ist die gestellte Rechtsfrage bisher nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen. In förmlicher Hinsicht begegnet die Vorlage keinen Bedenken. Erforderlich sind die vorherige Anhörung der Parteien, ein Beschluß, der eine präzise Formulierung der Rechtsfrage enthält und mit einer Begründung versehen ist, sowie die Beifügung der Stellungnahmen der Parteien (Thomas-Putzo, Komm. zur ZPO, 12. Aufl., Vorbem. VII 3 zu § 511 ZPO). Aus den Akten ist zwar ersichtlich, ob die Kammer die Parteien von der Vorlageabsicht unterrichtet hat. Andererseits hat aber schon der Kl. bereits in seiner Berufungsbegründung ausdrücklich die Vorlage an das Oberlandesgericht beantragt. Er selbst wird daher - wie auch ersichtlich - seine Berufungsbegründung entsprechend abgefaßt haben. Zum anderen hatten aufgrund des genannten Vorlageantrages auch die Bekl. Gelegenheit, ihre Berufungserwiderung entsprechend einzurichten. Darüber hinaus ziehen sich die im Vorlagebeschluß angesprochenen Rechtsfragen durch den gesamten Rechtsstreit hindurch, so daß die Parteien hinreichend Gelegenheit hatten, sich hierauf einzustellen. Das ergibt sich auch daraus, daß sie es nach Erlaß des Vorlagebeschlusses nicht mehr für erforderlich gehalten haben, weitere Ausführungen zu machen. Die Parteien sind daher hinreichend angehört worden. Ebenso bestehen keine Bedenken gegen

esamten Rechtsstreit hindurch, so daß die Parteien hinreichend Gelegenheit hatten, sich hierauf einzustellen. Das ergibt sich auch daraus, daß sie es nach Erlaß des Vorlagebeschlusses nicht mehr für erforderlich gehalten haben, weitere Ausführungen zu machen. Die Parteien sind daher hinreichend angehört worden. Ebenso bestehen keine Bedenken gegen die korrekte Formulierung der vorgelegten Rechtsfrage. Auch die Begründung des Vorlagebeschlusses genügt den zu stellenden Anforderungen. Aus den Beschlußgründen wird hinreichend deutlich, daß die Entscheidung des anhängigen Rechtsstreits von der Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage zumindest abhängig sein kann. Dies ergibt sich aus folgendem: Bei dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag handelt es sich um einen Formularmietvertrag. Derartige Verträge stehen in jeder Hinsicht allgemeinen Geschäftsbedingungen gleich (Palandt/Heinrichs, Komm. zum BGB, 42. Auf. § 1 AGBG Anm. 3 a). Der vorliegende Mietvertrag wurde am 11. September 1976 geschlossen, also vor dem Inkrafttreten des AGBG (§ 30 AGBG - 1. April 1977). Auf diesen Vertrag ist daher nach § 28 Abs. 1 AGBG lediglich § 9 AGBG anzuwenden. Wäre im vorliegenden Fall die Vorschrift des § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG einschlägig, wonach Klauseln unwirksam sind, die deshalb eine unangemessene Benachteiligung enthalten, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sind, so wäre allerdings die vorgelegte Rechtsfrage für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht von Bedeutung. Das ist hier jedoch nicht der Fall. Nach § § 535, 536 BGB hat grundsätzlich der Vermieter die Pflicht, die Mietsache während der Mietzeit zu erhalten. Das Oberlandesgericht Hamm (OLGZ 81, 211 ff.) und das OLG Frankfurt (WM 81, 272 f.) haben daher in Rechtsentscheiden unter besonderen Voraussetzungen, die hier jedoch nicht vorliegen, eine Bestimmung aufgrund der Vorschrift des § 9 AGBG für unwirksam gehalten, wonach der Mieter bei Beendigung der Mietzeit zur Renovierung der Wohnung verpflichtet ist. Im vorliegenden Fall sollten die Bekl. bei Beendigung des Mietverhältnisses jedoch nur dann Schönheitsreparaturen durchführen müssen, wenn dies der tatsächliche Zustand der Wohnung erforderte. Das ist unter dem Gesichtspunkt des § 9 AGBG unbedenklich (siehe hierzu OLG Karlsruhe, OLGZ 81, 466 f.; OLG Stuttgart NJW 1982, 1294). Da somit die Entscheidung des Rechtsstreits von der vorgelegten Rechtsfrage abhängt, ist der Vorlagebeschluß zulässig. Die Vorlage war in der aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Fassung zu bescheiden. Bei der übernommenen Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine Hauptpflicht des Mieters (BGH, WPM 76,1277 f.; BGHZ 77, 305; Weiland, Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnungsrecht 81, 144). Eine Schadensersatzpflicht würde sich daher im Rahmen des § 326 BGB ergeben, dessen Voraussetzungen hier jedoch nicht vorliegen. Ein derartiger Geldanspruch kommt indes nicht allein als Schadensersatzanspruch in Betracht. Er kann vielmehr auch dann begründet sein, wenn eine ergänzende Vertragsauslegung ergibt, daß es dem mutmaßlichen Willen der Vertragsteile entspricht, daß der Kl. für den Fall des Umbaus anstelle eines fälligen Erfüllungsanspruchs eine Geldforderung haben soll (BGHZ 77, 301 ff.). Dabei kann dahinstehen, ob es sich um einen Individual- oder einen Formularvertrag handelt. Im vorliegenden Fall ergibt nämlich die ergänzende Vertragsauslegung, daß sowohl

maßlichen Willen der Vertragsteile entspricht, daß der Kl. für den Fall des Umbaus anstelle eines fälligen Erfüllungsanspruchs eine Geldforderung haben soll (BGHZ 77, 301 ff.). Dabei kann dahinstehen, ob es sich um einen Individual- oder einen Formularvertrag handelt. Im vorliegenden Fall ergibt nämlich die ergänzende Vertragsauslegung, daß sowohl die hier am Vertrag beteiligten Parteien als auch typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligte Verkehrskreise - auf deren Willen und Interesse bei der ergänzenden Vertragsauslegung von Formularverträgen abzustellen wäre (Ulmer - Brandner - Hensen, Komm. z. AGBG 4. Aufl., Rdnr. 34) - die Vertragslücke in der Weise geschlossen hätten, daß sie dem Vermieter für den Fall des Umbaus anstelle eines fälligen Erfüllungsanspruchs eine Geldforderung zugestanden hätten. Hierbei ist zu berücksichtigen, daß ein derartiger Geldanspruch des Vermieters überhaupt nur dann in Betracht kommt, wenn der Mieter der von ihm übernommenen Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen ist. Hat er diese Verpflichtung erfüllt, kann der Vermieter - selbstverständlich keine weitere Geldforderung geltend machen. In Übereinstimmung mit dem Bundesgerichtshof ist daher der Senat der Auffassung, daß es in offenbarem Widerspruch zum Inhalt des Vertrages und zu seinem mutmaßlichen Inhalt, soweit dieser im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln ist, stände, wenn der - vertragsuntreue - Mieter aus der Nichterfüllung seiner vertraglichen Pflichten Vorteile ziehen würde. Dies wäre aber der Fall, wenn er einerseits die übernommene Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen aus tatsächlichen Gründen - wegen des Umbaus - nicht durchführen könnte und andererseits von seiner Verpflichtung gänzlich befreit würde, ohne hierfür einen Ausgleich entrichten zu müssen. Der Gesichtspunkt der Zweckerreichung würde daher zu unbilligen Ergebnissen führen, die einseitig die Interessen des Mieters berücksichtigen würden. Einer ergänzenden Vertragsauslegung im dargestellten Sinne steht auch nicht der Gesichtspunkt entgegen, daß sich insbesondere angesichts der Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt die Höhe des Mietzinses nach Angebot und Nachfrage richtet (siehe hierzu Sonnenschein a. a. O.; Gräfe a. a. O.; Eisenschmid a. a. O.). Denn einen gefestigten Erfahrungssatz dahingehend, daß beim Vorliegen derartiger Marktverhältnisse die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter sich nicht mindernd auf den Mietzins auswirke, gibt es nicht. Die übernommene Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist vielmehr im Regelfall als Teil des Entgelts anzusehen, das der Mieter als Gegenleistung für die Leistungen des Vermieters zu entrichten hat. In diesem Falle entspricht es gemäß § 157 BGB dem mutmaßlichen Willen der Vertragsteile, dem Vermieter anstelle des wirtschaftlich sinnlos gewordenen Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen einen entsprechenden Geldanspruch zu gewähren. Der Vermieter erhält dadurch im Endergebnis auch keinen unangemessenen wirtschaftlichen Vorteil, jedenfalls dann nicht, wenn sich die bestimmungsgemäße Nutzung der Mieträume nicht grundsätzlich ändert. Ohne den Umbau wären die von dem Mieter vorzunehmenden Aufwendungen der Dekoration der alten Mieträume zugute gekommen. Es macht wirtschaftlich keinen Unterschied, wenn vergleichbare Schönheitsreparaturen nach dem Umbau in den neugestalteten Mieträumen vorgenommen werden, wobei die obere Grenze des Anspruchs

r Mieträume nicht grundsätzlich ändert. Ohne den Umbau wären die von dem Mieter vorzunehmenden Aufwendungen der Dekoration der alten Mieträume zugute gekommen. Es macht wirtschaftlich keinen Unterschied, wenn vergleichbare Schönheitsreparaturen nach dem Umbau in den neugestalteten Mieträumen vorgenommen werden, wobei die obere Grenze des Anspruchs des Vermieters durch den Zustand der Mieträume vor dem Umbau und die in jenem Zeitpunkt zu ihrer Renovierung erforderlichen Aufwendungen bestimmt wird.