Schönheitsreparaturen bei Umbau der Mietsache

Schönheitsreparaturen bei Umbau der Mietsache; Instandhaltungspflicht; Instandsetzungspflicht; Schönheitsreparaturen; Umbau der Mietsache; Formularmietvertrag; Vertragsauslegung, ergänzende, Geldersatzanspruch

Ein Mieter, der sich in einem Mietvertrag über Wohnraum lediglich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat, wird von dieser Verpflichtung nicht ersatzlos befreit, wenn in dem Zeitpunkt, in dem er die Schönheitsreparaturen ausführen müßte, das Mietobjekt umgebaut wird, so daß vorgenommene Schönheitsreparaturen wieder zerstört werden würden.

Die Rechtsvorgängerin des Kl. vermietete den Bekl. durch Formularmietvertrag vom 11. September 1976 ein Haus. In dem Vertrag heißt es u.a.:

§ 3 Nr. 2: Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.

§ 7 Nr. 3 Satz 2: Er (- der Mieter) verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurückzugeben.

§ 17 Nr. 1 Satz 1: Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter in bezugsfertigem Zustand ... dem Vermieter zu übergeben.

Dieses Mietverhältnis endete im Einverständnis der Parteien am 31. August 1981. Die Bekl. hatten während des Laufes des Mietvertrags keine Schönheitsreparaturen durchführen lassen. Auch bei Beendigung des Mietverhältnisses forderte der Kl. sie hierzu nicht unter Fristsetzung i.S.d. § 326 BGB auf. Nach dem Ende des Mietverhältnisses ließ der Kl. das Haus weitgehend umbauen. Die von ihm für erforderlich gehaltenen Schönheitsreparaturen wären hierdurch zerstört worden.

Nach Durchführung der Umbauarbeiten ist der Kl. selbst in das Haus eingezogen.

Mit der Klage hat der Kl. einen Betrag von 10 000 DM geltend gemacht und die Auffassung vertreten, ihm stehe auch ohne Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ein vertraglicher Geldanspruch zu.

Bei dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag handelt es sich um einen Formularmietvertrag. Derartige Verträge stehen in jeder Hinsicht allgemeinen Geschäftsbedingungn gleich (Palandt/Heinrichs, Komm. zum BGB, 42. Aufl. § 1 AGBG Anm. 3 a). Der vorliegende Mietvertrag wurde am 11. September 1976 geschlossen, also vor dem Inkrafttreten des AGBG (§ 30 AGBG - 1. April 1977). Auf diesen Vertrag ist daher nach § 28 Abs. 1 AGBG lediglich § 9 AGBG anzuwenden. Wäre im vorliegenden Fall die Vorschrift des § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG einschlägig, wonach Klauseln unwirksam sind, die deshalb eine unangemessene Benachteiligung enthalten, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sind, so wäre allerdings die vorgelegte Rechtsfrage für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht von Bedeutung. Das ist hier jedoch nicht der Fall.

Nach §§ 535, 536 BGB hat grundsätzlich der Vermieter die Pflicht, die Mietsache während der Mietzeit zu erhalten. Das Oberlandesgericht Hamm (OLGZ 81, 211 ff.) und das OLG Frankfurt (WM 81, 272 f.) haben daher in Rechtsentscheiden unter besonderen Voraussetzungen, die hier jedoch nicht vorliegen, eine Bestimmung aufgrund der Vorschrift des § 9 AGBG für unwirksam gehalten, wonach der Mieter bei Beendigung der Mietzeit zur Renovierung der Wohnung verpflichtet ist. Im vorliegenden Fall sollten die Bekl. bei Beendigung des Mietverhältnisses jedoch nur dann Schönheitsreparaturen durchführen müssen, wenn dies der tatsächliche Zustand der Wohnung erforderte. Das ist unter dem Gesichtspunkt des § 9 AGBG unbedenklich (siehe hierzu OLG Karlsruhe, OLGZ 81, 466 f.; OLG Stuttgart NJW 1982, 1294).