Schönheitsreparaturen bei Umbau

Schönheitsreparaturen bei Umbau; Geldersatzanspruch; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Instandhaltungspflicht; Instandsetzungspflicht; Schönheitsreparaturen; Mietsache, Umbau; Formularmietvertrag

Der nach einem Formularmietvertrag über preisgebundenen Altbauwohnraum in Berlin bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Vornahme fälliger Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter hat an den Vermieter einen Ausgleich in Geld zu zahlen, wenn die Schönheitsreparaturen durch einen Umbau nach Vertragsende alsbald wieder zerstört würden.

1. Durch Formularmietvertrag vom 9. Juli 1976 vermietete der Rechtsvorgänger des Kl. dem Bekl. in dem Hause Berlin 19, K.-Straße, eine preisgebundene Altbauwohnung. § 3 Nr. 3 des Mietvertrages lautet:

"Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen."

In § 17 des Vertrages ist vereinbart:

"Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter in bezugsfertigem Zustand dem Vermieter zu übergeben."

Der Mietvertrag wurde am 31. Juli 1982 beendet. Der Bekl. hat die Wohnung zurückgegeben, ohne die fälligen Schönheitsreparaturen vorgenommen zu haben. Der Kl. der bereits vor Beendigung des Vertrages beabsichtigte, die Räume umzubauen und zu modernisieren, verlangt mit der Klage den Betrag von 10 000,- DM, der nach seinem Vorbringen erforderlich ist, um die Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen. Der Bekl. tritt dieser Forderung entgegen. Er hat sich bereit erklärt, die während der Mietzeit fällig gewordenen Schönheitsreparaturen noch auszuführen. Der Bekl. hat vorgetragen, er habe dem Kl. schon im Mai 1982 die Wohnungsschlüssel übergeben, damit der Zustand der Wohnung vom Kl. überprüft werden könne und etwa erforderliche Schönheitsreparaturen ausgeführt werden könnten. Der Kl. habe die Vornahme von Schönheitsreparaturen jedoch mehrfach abgelehnt und sich auf den Standpunkt gestellt, einen Geldanspruch zu haben.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat die Klage abgewiesen. Es hat die Auffassung vertreten, dem Kl. stehe weder ein auf Zahlung von Geld gerichteter Erfüllungsanspruch noch eine Schadensersatzforderung zu. Das Amtsgericht hält das Urteil des erkennenden Senats vom 25. Juni 1980 - VIII ZR 260/79 (BGHZ 77, 301) nicht für einschlägig, in welchem die ergänzende Auslegung eines Pachtvertrages für möglich gehalten wurde, wonach der Pächter anstelle seiner Verpflichtung aus dem Pachtvertrag, Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen, bei Beendigung des Vertrages dem Verpächter einen Ausgleich in Geld zahlen muß, wenn der Verpächter die Pachtsache umbaut und dadurch die Schönheitsreparaturen zerstört werden. Das Landgericht Berlin beabsichtigt, die Berufung des Kl. zurückzuweisen. Es möchte sich der Ansicht des Amtsgerichts anschließen, sieht sich hieran aber durch das genannte Senatsurteil und den Rechtsentscheid des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 17. Januar 1983 - 6 RE Miet 3/82 (RE Miet Teil 2 Bd. 2 - RiM S. 881) gehindert. Das Oberlandesgericht Schleswig hat angenommen, die in BGHZ 77, 301 für den Pachtvertrag vertretene Ansicht gelte auch für den Wohnungsmietvertrag. Es hat deshalb entschieden, der Mieter, der sich in einem Mietvertrag über Wohnraum zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet habe, werde von dieser Verpflichtung nicht ersatzlos befreit, wenn in dem Zeitpunkt, in dem er die Schönheitsreparaturen ausführen müßte, das Mietobjekt umgebaut werde, so daß vorgenommene Schönheitsreparaturen wieder zerstört würden. Das Landgericht hat daher die Akten dem Kammergericht zur Entscheidung folgender Frage durch Rechtsentscheid vorgelegt:

"1. Steht dem Vermieter preisgebundenen Altbauwohnraums ein auf Geld gerichteter Erfüllungsanspruch gegen den Mieter zu, der entgegen seiner mietvertraglichen Verpflichtung bei Beendigung des Mietverhältnisses die fälligen Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hat, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung grundlegend zu modernisieren und umzubauen und dadurch die Schönheitsreparaturen zunichte gemacht würden?

2. Richtet sich im Falle der Bejahung obiger Frage die Höhe des Geldanspruchs nach

a) den Kosten, die die Renovierung verursacht hätte oder

b) den 4 % der Friedensmiete gemäß Nr. 3 a der ersten Klarstellungsverlautbarung des Oberbürgermeisters der Reichshauptstadt Berlin vom 11. Januar 1938 (AmtsBl. Nr. 3 vom 16.1.1938, S. 45) zur Berliner Mietsenkungsverordnung vom 22. Dezember 1937 (AmtsBl. Berlin Nr. 52 vom 26.12.1937)?"

Das Kammergericht teilt die Auffassung des Landgerichts, meint aber, eine ihr entsprechende Entscheidung nicht erlassen zu können, weil es sich damit in Widerspruch zu dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Schleswig vom 17. Januar 1983 setzen würde. Es hat deshalb folgende Rechtsfrage dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vorgelegt:

"Steht dem Vermieter preisgebundenen Altbauwohnraums bei Beendigung des Mietverhältnisses ein auf Geld gerichteter Ersatzanspruch gegen den vertraglich zur Tragung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Mieter zu, wenn und soweit er den Anspruch auf Erfüllung der Verpflichtung zur Ausführung an sich fälliger Schönheitsreparaturen nach Treu und Glauben nicht geltend machen kann, weil er beabsichtigt, die Wohnung grundlegend zu modernisieren und umzubauen, und weil dadurch zwischenzeitlich vorgenommene Schönheitsreparaturen wieder zunichte gemacht würden?"

Hinsichtlich der zweiten ihm vom Landgericht vorgelegten Rechtsfrage hat sich das Kammergericht die Entscheidung für den Fall vorbehalten, daß der Bundesgerichtshof die im Vorlagebeschluß des Kammergerichts gestellte Frage bejahen sollte.

2. Die für die Vorlage an den Bundesgerichtshof erforderliche Divergenz ist aber deswegen gegeben, weil die Ansicht des Kammergerichts unzutreffend ist. Einer der Auffassung des Oberlandesgerichts Schleswig entsprechenden Auslegung stehen die preisrechtlichen Vorschriften für Altbauwohnraum in Berlin nicht entgegen. Die Forderung auf Zahlung einer Geldsumme, die dem Vermieter nach Meinung des Oberlandesgerichts Schleswig zusteht, tritt nämlich an die Stelle des Anspruchs auf Ausführung der Schönheitsreparaturen, die der Mieter im Mietvertrag übernommen hat. Die Übernahme der von Zeit zu Zeit vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist keine Verpflichtung zu einer einmaligen Leistung (vgl. die Senatsurteile vom 21. Dezember 1977 - VIII ZR 189/76 = WM 1978, 276 und vom 11. Januar 1978 - VIII ZR 207/76 = WM 1978, 581). Das gilt nicht nur für den Fall, daß die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aus § 3 des Mietvertrages hergeleitet wird, sondern auch dann, wenn sie, wie das Kammergericht zutreffend meint, auch aus § 17 des Mietvertrages zu entnehmen ist. § 17 spricht zwar nicht ausdrücklich von Schönheitsreparaturen, diese Vertragsbestimmung gilt aber auch für Schönheitsreparaturen, weil nach ihr die Wohnung in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben ist und zur Bezugsfertigkeit auch gehört, daß die notwendigen Schönheitsreparaturen vorgenommen sind. ...

3. Durch Naturalleistung in den nicht umgebauten Räumen darf der Mieter den Anspruch des Vermieters nicht mehr erfüllen. Es wäre widersinnig, den Vermieter, der zum Umbau entschlossen ist, auf die Forderung auf Vornahme der Schönheitsreparaturen in den noch nicht umgebauten Räumen zu beschränken (BGHZ 77, 301, 304). Deshalb brauchte hier der Vermieter auf das zum Vertragsende und zu einem Zeitpunkt, als er sich bereits zum Umbau entschlossen hatte, vom Mieter gemachte Angebot, die noch nicht umgebauten Räume zu renovieren, nicht einzulassen.

Die bei der Auslegung des Mietvertrages nach den §§ 157, 133 BGB vorzunehmende Interessenabwägung ergibt, daß der Mieter auch nicht berechtigt ist, den Anspruch des Vermieters durch Vornahme der den Schönheitsreparaturen entsprechenden Arbeiten in den umgebauten Räumen zu erfüllen. Nach Beendigung des Mietvertrages ist der Mieter grundsätzlich nicht mehr berechtigt, die Mieträume zu betreten. Das Recht auf Besitz und Nutzung ist uneingeschränkt wieder an den Vermieter zurückgefallen. Dieser ist schon wegen des durch den Umbau regelmäßig veränderten Gegenstandes und Umfangs der Schönheitsreparaturen berechtigt, nunmehr allein zu bestimmen, welche Arbeiten ausgeführt werden und wer sie vornimmt. Vernünftige Vertragsparteien berücksichtigen dies. Die Ermittlung des bei der ergänzenden Vertragsauslegung zu beachtenden hypothetischen Parteiwillens ergibt daher, daß die Vertragschließenden, wenn sie an einen Umbau der Wohnräume gedacht hätten, für diesen Fall dem Vermieter einen Geldanspruch zugebilligt hätten. Die gebotene Interessenabwägung ergibt aber zugleich, daß die Forderung des Vermieters nicht über den Betrag hinausgeht, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er ohne den Umbau seiner Vertragspflicht nachgekommen wäre (BGHZ 77, 301, 305). Ist aber anzunehmen, daß der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte hätte ausführen lassen dürfen, braucht er neben den Kosten für das notwendige Material nur den Betrag zu entrichten, den er für die Arbeitsleistung seiner Verwandten oder Bekannten hätte aufwenden müssen. Der Wert einer zulässigen Eigenleistung des Mieters ist zu schätzen. Er wird im allgemeinen nur einen Bruchteil des Betrages ausmachen, den der Mieter bei Beauftragung eines Handwerkers hätte aufbringen müssen. Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich ohnehin vertraglich verpflichtet hat. Die vom Senat vorgenommene ergänzende Vertragsauslegung ist für den Mieter daher weder unangemessen (§ 9 AGBG) noch überraschend.

4. Die dem Bundesgerichtshof vorgelegte Frage war deshalb wie aus der Eingangsformel ersichtlich zu entscheiden.