Schönheitsreparaturen bei Gewerbemieten

Schönheitsreparaturen bei Gewerbemieten; Parkettbearbeitung; unzulässige Endrenovierungsklausel; Aushandeln von Formularklauseln; Farbdiktat; Abschleifen und Versiegeln von Parkett

Eine mietvertragliche Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach der Mieter bei Auszug die Wände, Decken, Türen und Heizkörper weiß zu streichen und das Parkett von Gebrauchsschäden zu befreien hat, ist unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt, indem sie ihn verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bzw. der letzten Überarbeitung des Pakets renoviert übergeben.

(Leitsatz der Redaktion)

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war über die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Dies führt dazu, dass die Kosten der Bekl. aufzuerlegen sind, da sie den Rechtsstreit voraussichtlich verloren hätte, wenn dieser sich nicht erledigt hätte.

1. Entgegen der Auffassung der Bekl. war die Feststellungsklage zulässig.

Es war davon auszugehen, dass der Kl. ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung hatte, ob die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen sowie die Pflicht, Gebrauchsspuren am Parkett zu beseitigen, durch die Bestimmungen in der Nr. 3 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien vom 10. Juli 2002 über Gewerberäume (...) wirksam auf ihn übertragen worden ist (§ 256 Abs. 1 ZPO).

Das Feststellungsbegehren des Kl. hat sich jedenfalls noch im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit auf ein gegenwärtiges zwischen den Parteien aufgrund des genannten Mietvertrages bestehendes Rechtsverhältnis bezogen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. war das gegenwärtige Interesse des Kl. an der Klärung dieser Frage unabhängig davon zu bejahen, ob bereits konkreter Renovierungsbedarf in den vom Kl. angemieteten Büroräumen bestanden oder die Bekl. die Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie Arbeiten am Parkett bereits verlangt hat. Das nach § 256 Abs. 1 ZPO für die Feststellungsklage erforderliche besondere Rechtsschutzinteresse des Kl. ergab sich daraus, dass sich die Bekl. in ihrem Schreiben vom 18. April 2008 auf die Wirksamkeit des Nr. 3 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien vom 10. Juli 2002 berufen und sich damit eines Anspruchs gegen den Kl. berühmt hat. Darauf, ob der Gläubiger einen bereits durchsetzbaren Anspruch geltend macht, kommt es nicht an (vgl. BGH, GE 2008, 1045 = NJW 2008, 2499).

2. Die Feststellungsklage wäre auch begründet gewesen.

a) Bei der Nr. 3 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien vom 10. Juli 2002 hat es sich entgegen der Auffassung der Bekl. um Allgemeine Geschäftsbedingung der Bekl. im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB gehandelt.

Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien die Regelung in Nr. 3 der Anlage zum Mietvertrag im Einzelnen ausgehandelt haben (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) ergeben sich auch aus dem Vortrag der Bekl. nicht.

Die Bekl. trägt hierzu vor, ihr Gesellschafter Dr. H. habe den Vertragstext vor Unterzeichnung gemeinsam mit dem Kl. Satz für Satz durchgelesen und besprochen, Dr. H. habe sich auch im Hinblick auf die Nr. 3 der Anlage zum Mietvertrag verhandlungsbereit gezeigt und sei auch für eine andere Lösung, etwa Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Vermieterin gegen Vereinbarung einer höheren Miete, offen gewesen.

Ein Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB setzt jedoch mehr als ein Verhandeln voraus. Der Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen muss den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt vielmehr inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen, so dass der Verhandlungspartner die reale Möglichkeit erhält, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (BGH, NJW 2005, 2532, 2544; BGH, NJW 2002, 2388, 2389).

In welcher Weise der Gesellschafter der Bekl. seine Verhandlungsbereitschaft über die hier zu beurteilende Klausel gezeigt haben soll, ist jedoch nicht zu erkennen.

Das Aushandeln einzelner Vertragsbedingungen ändert grundsätzlich nichts daran, dass die übrigen Vertragsbedingungen Allgemeine Geschäftsbedingungen bleiben (BGHZ 97, 212; Heinrichs in: Palandt, BGB, 67. Aufl., § 305, Rn. 23).

b) Nr. 3 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien vom 10. Juli 2002 bestimmt in Satz 1 und 3:

„Bei Auszug hat der Mieter die Wände, Decken, Fenster, Türen und Heizkörper weiß zu streichen und das Parkett von Gebrauchsschäden zu befreien."

Diese Klausel ist als Allgemeine Geschäftsbedingung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, indem sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bzw. der letzten Überarbeitung des Parketts renoviert zu übergeben (BGH, NJW 2007, 3776).

Es ist ohne Belang, ob dem Mieter neben der Endrenovierungspflicht zugleich (auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon) eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt ist oder ob es ihm überlassen ist, ob er auch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviert, und nur die von Gesetzes wegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) dem Vermieter obliegende Schönheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden soll. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Räume bei seinem Auszug, benachteiligt den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft. Eine entsprechende Regelung ist bereits isoliert betrachtet unwirksam. Auf einen Summierungseffekt, der bei der Kombination der Endrenovierungsklausel mit einer - für sich genommen unbedenklichen - Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen wegen eines Übermaßes an Renovierungspflichten zur Unwirksamkeit auch der letztgenannten führen kann, kommt es dafür nicht an (vgl. BGH, NJW 2007, 3776).

Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen. Die Endrenovierungsklausel geht jedoch darüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung. Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu renovieren, wenn er die Mieträume nur kurze Zeit in Gebrauch hatte oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Räume durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters frisch renovierte Räume zur Miete anzubieten. Diese Intention der beanstandeten Regelung kommt im vorliegenden Fall auch klar zum Ausdruck, wenn es in der Nr. 3 weiter heißt: „Der Mieter hat das Objekt mängelfrei übernommen. In diesem Zustand soll es auch dem Nachfolgemieter übergeben werden können." Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen - ausgehend von üblichen Renovierungszeiträumen - in die Miete einkalkuliert hätte (vgl. BGH, NJW 2007, 3776).

Der Beschluss ist wegen Zurückweisung der sofortigen Beschwerde durch das Kammergericht (8. Senat) bestandskräftig.

Auch in der Gewerbemiete ist eine Klausel, wonach der Mieter unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bzw. der letzten Überarbeitung des Parketts zum Ende des Mietverhältnisses erneut renovieren muss, unwirksam.

In dem Gewerberaummietvertrag war vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. In einer Anlage zu dem Vertrag war bestimmt, dass der Mieter bei Auszug die Wände, Decken, Fenster, Türen und Heizkörper weiß zu streichen und das Parkett von Gebrauchsschäden zu befreien habe. In dem Rechtsstreit begehrte der Mieter die Feststellung, dass er zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Beseitigung von Gebrauchsspuren am Parkett nicht verpflichtet sei. Dazu trug der Vermieter vor, dass die Vereinbarung in der Anlage zum Mietvertrag ausgehandelt worden sei. Er habe nämlich vor der Unterzeichnung mit dem Mieter den Text Satz für Satz durchgelesen und besprochen und dabei gezeigt, dass er verhandlungsbereit und auch für eine andere Lösung, etwa Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter gegen Vereinbarung einer höheren Miete, offen gewesen sei. Nachdem der Vermieter zum Ende des Mietverhältnisses Ansprüche gegen den Mieter im Hinblick auf Schönheitsreparaturen nicht geltend gemacht hatte, wurde der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Das Landgericht (ZK 12, Einzelrichter) legte dem Vermieter die Kosten des Rechtsstreits auf. Der Mieter habe ein berechtigtes Interesse an der Feststellung gehabt, dass er zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Beseitigung von Gebrauchsspuren am Parkett nicht verpflichtet sei. Bei der Vereinbarung in der Anlage zum Mietvertrag habe es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung gehandelt. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien die entsprechende Vereinbarung ausgehandelt hätten, ergeben sich aus dem Vortrag des Vermieters nicht. Ein Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB setzte mehr als ein Verhandeln voraus. Erforderlich sei, dass der in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene gesetzesfremde Kerngehalt ernsthaft zur Disposition gestellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen eingeräumt werde, so dass der Verhandlungspartner die reale Möglichkeit erhalte, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Das Aushandeln einzelner Vertragsbedingungen ändere grundsätzlich nichts daran, dass die übrigen Vertragsbedingungen Allgemeine Geschäftsbedingungen bleiben. Vorliegend seien die Klauseln unwirksam, weil der Mieter unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bzw. der letzten Überarbeitung des Parketts das Mietobjekt renoviert übergeben habe. Eine derartige Endrenovierungspflicht benachteilige den Mieter unangemessen.

Die vom Vermieter gegen den Kostenbeschluss eingelegte sofortige Beschwerde hat der 8. Senat des Kammergerichts (Einzelrichter) zurückgewiesen und zur Begründung auf die zutreffenden Beschlussgründe des Landgerichts Bezug genommen.

Dennoch lässt der Beschluss des Landgerichts im Hinblick auf das Urteil des BGH vom 18. März 2009, XII ZR 200/06 noch Fragen offen:

Richtig verweist zwar das Landgericht auf die auch vom BGH festgehaltenen Kriterien zum Aushandeln von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Der BGH ist jedoch schon beim Aushandeln einer Vertragsbedingung davon ausgegangen, dass sich der Vermieter dadurch bereit erklärt habe, seine Vorgabe zu dem Umfang der bei Beendigung des Vertrages durchzuführenden Schönheitsreparaturen abzuändern. Dadurch ist der BGH zu einer individuell vereinbarten Endrenovierungsklausel gekommen. Das mag ein „Schnellschuss" des BGH gewesen sein, zumindest ist es aber damit höchstrichterlich unklar, unter welchen Voraussetzungen nun insgesamt von einer Individualvereinbarung auszugehen ist.

Vorliegend war in der Anlage zum Mietvertrag auch vereinbart, dass der Mieter das Parkett von Gebrauchsschäden zu befreien habe. Unklar bleibt damit, was damit gemeint ist, so dass diese Klausel zumindest intransparent sein dürfte. In der Wohnraummiete ist eine Klausel, wonach der Mieter auch zum Abziehen des Parketts verpflichtet sein soll, nach ganz überwiegender Ansicht unwirksam. Ob das auch in der Geschäftsraummiete so ist, ist bisher unklar. Jedenfalls gibt es dazu keine höchstrichterliche Rechtsprechung.