Schönheitsreparaturen bei fehlender Anfangsrenovierung

Schönheitsreparaturen bei fehlender Anfangsrenovierung; Instandhaltungspflicht; Instandsetzungspflicht; Anfangsrenovierung; Schönheitsreparaturen; Formularmietvertrag; Wohnung, unrenovierte; Mietsache, Rückgabe; Gebrauch, vertragsgemäßer

Die in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Klausel, daß der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen einen bestimmten Prozentsatz an Renovierungskosten zu bezahlen hat, ist unwirksam, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert und der Vermieter dazu auch nicht verpflichtet war (Ergänzung des Rechtsentscheides vom 10.3.1982 - 8 RE Miet 3/81 -).

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 11.11.1983 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen einen bestimmten Prozentsatz an Renovierungskosten zu bezahlen hat, auch dann wirksam vereinbart, wenn der Mieter die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses in unrenoviertem bzw. ganz oder teilweise renovierungsbedürftigem Zustand mit der formularmäßig auf ihn abgewälzten Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen "bei Bedarf" bzw. nach Fristenplan übernimmt und er die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses tatsächlich renoviert?

1. Die Vorlage ist zulässig (Art. III Abs. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften, BGBl. 1967 I 1248, 1980 I 657). Die im vorliegenden Mietvertrag verwendete Klausel über die Pflicht des Mieters, bei seinem Auszug einen Anteil an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, der je nach Zurückliegen der letzten Schönheitsreparaturen zwischen 20 und 100 % trägt, war zwar bereits Gegenstand eines Rechtsentscheides des Senats und wurde in ihrer Wirksamkeit bestätigt (Beschluß vom 10.3.1982 - 8 RE Miet 3/81 = MDR 1982, 672; NJW 1982, 1294; Die Justiz 1982, 228 -). Ebenso haben entschieden OLG Hamm (WuM 1981, 196) und OLG Karlsruhe, Senat Freiburg (NJW 1981, 2823; Die Justiz 1981, 361). Das Landgericht ist aber zutreffend davon ausgegangen, daß sich diese Entscheidungen nicht mit der Frage befassen, was zu gelten hat, wenn dem Mieter keine renovierte Wohnung übergeben wurde. Dies ist eine besondere Fallgruppe, zu welcher, soweit ersichtlich, ein Rechtsentscheid bisher nicht ergangen ist, der aber grundsätzliche Bedeutung zukommt.

2. Maßgebend für die Entscheidung der vorgelegten Rechtsfrage ist § 9 AGB-Gesetz, der gem. § 28 Abs. 2 AGB Gesetz auch für den vorliegenden, bei seinem Inkrafttreten bereits geschlossenen, aber noch nicht abgewickelten Mietvertrag gilt. Nach dieser Bestimmung ist die Formularklausel unwirksam, weil sie eine von Rechtsvorschriften abweichende Regelung enthält (§ 8 AGB-Gesetz), die den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Der Senatsbeschluß vom 10.3.1982, mit dem die Wirksamkeit der fraglichen Klausel grundsätzlich bejaht wurde, beruht auf der Erwägung, daß es seit Jahrzehnten üblich ist, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen übernimmt, so daß auch die Mietspiegel von einer solchen Vertragsgestaltung ausgehen, und daß die generelle Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter zu höheren Mieten führen würde. Im Hinblick darauf wurde eine unangemessene Benachteiligung durch die von den §§ 536, 548, 556 BGB abweichende Regelung verneint.

Es ist aber nicht üblich, einen Mieter, der bei seinem Einzug (nämlich "bei Bedarf", § 7 Abs. 1 des Mietvertrages) zur Renovierung verpflichtet ist oder sich doch mit einer abgewohnten Wohnung begnügen muß, bei seinem Auszug erneut mit den Kosten von Schönheitsreparaturen zu belasten. Und es gibt auch sonst keinen rechtfertigenden Grund für eine formularmäßige Abwälzung von Renovierungskosten auf den Mieter, durch die ein über die Mietzeit hinausgehender Abnutzungszeitraum abgedeckt werden soll.

Demgemäß hat die Rechtsprechung allgemeine Geschäftsbedingungen für unwirksam erklärt, durch die der Mieter verpflichtet werden sollte, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitraum die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat (OLG Hamm, OLGZ 1981, 211 = ZMR 1981, 179; OLG Frankfurt, ZMR 1982, 15).

Gleiches muß aber auch gelten, wenn es nicht darum geht, daß der Mieter mehr bezahlen soll, als er zum Ende der Mietzeit abgewohnt hat, sondern darum, daß er die auf seine Mietzeit entfallenden Renovierungskosten voll übernehmen soll und darüber hinaus zu Beginn des Mietverhältnisses auch noch mit Aufwendungen belastet wird, die der Beseitigung der Abnutzung durch den Vorbesitzer dienen. Auch hier handelt es sich um eine so schwerwiegende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild, daß eine derartige Gestaltung als unangemessene Benachteiligung qualifiziert werden muß und deshalb unwirksam ist, wenn sie in vorformulierten Vertragsbedingungen getroffen wird.

Der Senat stimmt hierin überein mit den Landgerichten Mannheim (WuM 1981, 87) und Kassel (WuM 1982, 245). Eine gegenteilige Meinung in der Literatur ist nicht ersichtlich; sofern nicht ohnehin jede Abwälzung der Kosten von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch allgemeine Geschäftsbedingungen als unzulässig angesehen wird (so z. B. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 2. Aufl., RN 40 zu §§ 535, 536 BGB; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., II RN 236), wird ihre Wirksamkeit doch für den vorliegenden Fall verneint (Soergel/Kummer, 11. Aufl., RN 352 zu §§ 535 - 536 BGB; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., Anm. B 134 e).