Schönheitsreparaturen als Vermieterpflicht

Schönheitsreparaturen als Vermieterpflicht; Verwirkung

Ist in einem Mietvertrag vereinbart, daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, und macht der Mieter diesen vertraglichen Anspruch über mehr als 30 Jahre nicht geltend, wird der Anspruch verwirkt.

Die Klageforderung besteht aber auch deshalb nicht, weil die Kl. (Mieter) ihren Anspruch auf Vornahme der Schönheitsreparatu-ren verwirkt haben.

Nach § 3 Abs. 5 des Mietvertrages der Parteien vom 19. März 1958 werden die Schönheitsreparaturen vom Vermieter getragen, so daß den Kl. zu-nächst ein entsprechender Erfüllungsanspruch gegen die Bekl. zustand.

Diese Vereinbarung in § 3 Nr. 5 des Mietvertrages hat sich auch nicht in ihr Gegenteil verkehrt. Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist zwar im allgemeinen der Regelfall, daraus ergibt sich jedoch weder eine Verkehrssitte noch ein Gewohnheitsrecht noch eine entsprechende stillschweigende Verpflichtung, daß der Mieter auch ohne eine be-sondere Vereinbarung die Schönheitsreparaturen entgegen § 536 BGB zu tragen hätte (Oske, Schönheitsreparaturen, 1988, Seite 3; Sternel, Miet-recht, 3. Aufl., II 379).

Eine Änderung des § 3 Abs. 5 des Mietvertrages in sein Gegenteil ist auch nicht durch eine konkludente Vereinbarung der Parteien zustande gekommen. Diese scheitert jedoch nicht schon an der in § 16 Nr. 2 des Mietver trages enthaltenen Schriftformklausel, weil auch derartige Klauseln stillschweigend und formlos aufgehoben werden können. Indem die Kl. 31 Jahre lang die Schönheitsreparaturen selbst durchführten, kann daraus nicht gefolgert werden, daß sie sich auch weiterhin zur Vornahme dieser Arbeiten verpflichten wollten, insbesondere auch z.B. für den Fall der Be-endigung des Mietverhältnisses eine Renovierung schulden wollten. Macht eine Vertragspartei eine dem Vertragsgegner obliegende Pflicht über ei-nen Zeitraum von ca. 30 Jahren hinweg nicht geltend, so kann dieses Ver-halten aus der Sicht des Vertragspartners nur so verstanden werden, daß er von dieser vertraglichen Verpflichtung freigestellt werde, nicht aber, daß ihm nunmehr seinerseits ein Rechtsanspruch gegen den anderen erwächst. Das Verhalten der Kl. war nicht geeignet, den gesetzlich und ver traglich bestehenden Rechtsanspruch in sein Gegenteil, in eine Rechtspflicht, zu verwandeln, die Durchführung der Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1958 ist jedoch keineswegs rechtlich irrelevant.

Wird ein vertraglicher Anspruch über mehr als 30 Jahre nicht nachdrücklich geltend gemacht und durchgesetzt, entsteht beim Vertragspartner ein entsprechender Vertrauenstatbestand, daß dieses auch künftig so sein werde, wird der Anspruch verwirkt.

Seit 1958 waren mindestens vier bis fünf Renovierungen der Wohnung fällig. Zwar haben die Parteien keinen Fristenplan vereinbart, jedoch hat die Rechtsprechung entsprechende Richtlinien entwickelt, die für Küche und Bad jeweils drei Jahre und für die restlichen Räume jeweils sechs Jah-re betragen (Oske, a.a.O., Seite 11). Wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses im April 1958 in einem frischrenovierten Zustand gewesen wäre, wären die nächsten Renovierungen spätestens 1964, 1970, 1976, 1982 und 1988 fällig gewesen. Bezüglich der Naßräume - Küche und Bad - waren die turnusmäßigen Malerarbeiten sogar inzwischen 10mal fällig. Indem die Kl. unstreitig jedesmal die Renovierung auf eigene Kosten durchführten, ohne die Bekl. in Anspruch zu nehmen, kommt diesem Ver-halten der Erklärungswert zu, daß sie sich wegen der laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses eben nicht an die Vermieterin wenden wollten (vgl. Sternel, a.a.O., II 381).