Schönheitsreparaturen als Vermieterpflicht

Schönheitsreparaturen als Vermieterpflicht; Verwirkung

1. Haben die Mietvertragsparteien keine Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen getroffen, ist der Vermieter verpflichtet, diese turnusmäßig durchzuführen.

2. Das Recht des Mieters, vom Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu verlangen, kann jedoch entfallen, wenn er längere Zeit diesen Anspruch nicht geltend macht.

3. Der Anspruch des Mieters auf Ausführung der Schönheitsreparaturen ist verwirkt, wenn er diese von dem Vermieter 40 Jahre lang nicht verlangt.

(1) Der Bekl. ist an sich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Kl. verpflichtet. Denn die Mietparteien haben, was die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen anbelangt, keine Vereinbarung getroffen. Mithin gilt die gesetzliche Regelung des § 536 BGB, wonach Schönheitsreparaturen als Teil der Instandhaltungspflicht zur gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zählen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. II, Rz. 379). Der Kl. hat den nicht renovierten Zustand der Wohnung jedoch als vertragsgemäß anerkannt. Bei dem Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um ein Recht, das nach Zeitablauf und entsprechender Abnutzung der Wohnung regelmäßig immer wieder fällig wird. Denn mangels näherer vertraglicher Bestimmungen sind Schönheitsreparaturen jedesmal dann fällig, wenn ein Renovierungsbedarf besteht (vgl. Kramer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, Kap. III A Rz. 1069). Wird - wie hier - kein entsprechender Fristplan vereinbart, sind die erfahrungsgemäß einen Renovierungsbedarf auslösenden Fristen entsprechend heranzuziehen (vgl. BGHZ 92, 363, 368), wonach Naßräume alle drei und Trockenräume alle fünf Jahre zu renovieren sind. Damit besteht eine tatsächliche Vermutung, daß sich die Wohnung, als der Kl. bei dem Vermieter wegen der Schönheitsreparaturen vorstellig wurde, seit mehreren Jahren in einem renovierungsbedürftigen Zustand befand. Denn letztmalig hatte der Kl. nach seinen eigenen Angaben die Wohnung Anfang der 80er Jahre umfassend renoviert. Er ist der Vermutung, daß schon Mitte der 80er Jahre ein Renovierungsbedarf bestand, nicht entgegengetreten. Zahlte er aber mehrere Jahre lang vorbehaltlos den Mietzins, obwohl sich die Wohnung in einem abgenutzten Zustand befand, hat er diesen als vertragsgemäß anerkannt.

(2) Die Erfolglosigkeit der Klage ergibt sich noch aus einem weiteren Gesichtspunkt. Der Kl. hatte seinen Anspruch auf Vornahme der Schönheitsreparaturen verwirkt.

Die Verwirkung als Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung tritt ein, wenn die verspätete Geltendmachung eines Anspruchs als Verstoß gegen Treu und Glauben anzusehen ist (vgl. BGHZ 67, 56, 68). Nach einem län-geren Zeitablauf kann ein Anspruch dann nicht mehr mit Erfolg geltend ge-macht werden, wenn der Schuldner aufgrund eines bestimmten Verhaltens des Gläubigers berechtigterweise darauf vertrauen durfte, daß keine Forderungen mehr erhoben werden und er sich auch bereits darauf einge-richtet hat (vgl. BGH, NJW 1980, 880, m. w. N.). Neben einem gewissen Zeitablauf setzt die Verwirkung damit zweierlei voraus: Zum einen ein Ver-halten des Berechtigten, auf Grund dessen der Verpflichtete mit der Gel tendmachung von Ansprüchen nicht mehr zu rechnen brauchte und sich daher darauf einrichten durfte und andererseits ein Verhalten des Verpflichteten, nämlich daß er sich tatsächlich darauf eingerichtet hat, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden (vgl. KG, WuM 1981, 270, 271).

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Weder der Kl. noch seine Eltern haben über einen Zeitraum von 40 Jahren ihren jeweiligen Vermieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen. Seit 1953 wären unter Zugrundelegung des Fristenplans mindestens acht Renovierungstermine fällig gewesen, in Küche und Bad sogar 13. Der Kl. ließ sämtliche Termine ungenutzt verstreichen. Er wendete sich nicht an seinen Vermieter. Diesem Verhalten kommt der Erklärungswert zu, daß er - der Kl. - sich wegen der Schönheitsreparaturen auch in Zukunft nicht an seinen Vermieter wenden wollte (vgl. LG Berlin, GE 1991, 510, 518).

Darauf hat sich der Bekl. eingestellt. Er hat unstreitig keinerlei Rücklagen für eventuelle Forderungen des Kl. auf Vornahme von Schönheitsreparaturen gebildet. Der Bekl. hat darauf vertraut, auch künftig nicht mehr vom Kl. in Anspruch genommen zu werden. Nach dem Verhalten des Kl. über einen so langen Zeitraum durfte er dies auch berechtigterweise tun (vgl. LG Berlin, aaO.).

(3) Die Einwendung der Verwirkung ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Bekl. mit Schreiben vom 8. März 1994 ankündigte, seine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen anzuerkennen. Denn es handelt sich hier nicht um ein deklaratorisches, sondern um ein prozeßrechtliches Anerkenntnis im Sinne von § 307 ZPO. Als Prozeßhandlung hat die Erklärung keine Wirksamkeit entfaltet, da sie in der mündlichen Verhandlung nicht wiederholt worden ist.

Wenn im Mietvertrag nichts geregelt ist, trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen. Ein Mieter hatte sich in einem solchen Fall jedoch nicht an den Vermieter gewandt, sondern die Arbeiten selbst ausgeführt. Nach 40 Jahren (inzwischen war der Sohn Wohnungsmieter) verlangte er vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Das Landgericht Berlin hielt mit Urteil vom 7. März 1995 den Anspruch jetzt für verwirkt. Zahlreiche Renovierungstermine seien inzwischen nach dem Fristenplan verstrichen, ohne daß der Mieter an den Vermieter herangetreten wäre. Das müsse dann auch für die Zukunft so gelten. Etwas anderes ergab sich auch nicht daraus, daß im Rechtsstreit der Vermieter mit Schriftsatz angekündigt hatte, den Anspruch anzuerkennen, ohne dies allerdings in der mündlichen Verhandlung zu wiederholen. So ganz zweifelsfrei ist dieser Teil der Entscheidung des Landgerichts allerdings nicht.