Schönheitsreparaturen als Modernisierungskosten

Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kosten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat.

1 Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Kl. in G. Mit Schreiben vom 29. Januar 2007 kündigte die Kl. den Mietern des Anwesens den Einbau von Wasserzählern und eine hierauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Die Bekl. wiesen darauf hin, dass durch die beabsichtigte Maßnahme eine Neutapezierung der erst kürzlich renovierten Küche erforderlich werde, und verlangten für die in Eigenleistung auszuführenden Arbeiten gemäß § 554 Abs. 4 BGB einen Vorschuss von (zuletzt) 144,30 € auf die ihnen insoweit entstehenden Aufwendungen. Die Kl. erklärte sich mit Schreiben vom 28. Februar 2007 bereit, die von den Bekl. beanspruchten Renovierungskosten zu übernehmen, weil eine Beschädigung der Tapete beim Einbau der Wasserzähler nicht zu vermeiden sei; zugleich wies sie darauf hin, dass es sich hierbei um umlagefähige Modernisierungskosten handele, so dass sich die Umlage auf 3,67 € monatlich erhöhen werde.

2 Die Kl. zahlte den als Renovierungskosten geforderten Betrag an die Bekl. und baute den Wasserzähler ein. Mit Schreiben vom 22. März 2007 legte sie die Gesamtkosten von 304,37 € (160,07 € für den Einbau des Wasserzählers und 144,30 € Vorschusszahlung an die Bekl.) gemäß § 559 Abs. 1 BGB um, so dass sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € ergab. Den auf den Tapezierungskostenvorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 € zahlten die Bekl. nicht.

3 Die Kl. begehrt für die Monate Juni 2007 bis Mai 2009 Zahlung von 31,68 € nebst Zinsen sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 46,41 €. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

4 Die Revision hat Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

6 Die Kl. sei nicht berechtigt, die den Bekl. erstatteten Auslagen für die nach dem Wasserzählereinbau durchgeführten Schönheitsreparaturen gemäß § 559 Abs. 1 BGB als Mieterhöhung umzulegen.

7 Eine Abrechnung über die Schönheitsreparaturen sei nicht erfolgt. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die gesamten Aufwendungen in einem ursächlichen Zusammenhang mit dem Einbau des Wasserzählers stünden, weil das von den Bekl. in Rechnung gestellte Material für die Tapezierung der gesamten Küche ausgereicht hätte.

8 Im Übrigen könnten Aufwendungen, die der Vermieter dem Mieter gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet habe, grundsätzlich nicht als Modernisierungskosten umgelegt werden. Denn dies würde dazu führen, dass der Mieter - entgegen dem Schutzzweck des § 554 Abs. 4 BGB - den eigenen Aufwand finanzieren müsste und selbst nach der Amortisierung der Kosten eine entsprechend höhere Miete zu zahlen hätte. Der Mieter, der seinen Aufwendungsersatzanspruch geltend mache, würde mit einer höheren Miete quasi „bestraft".

II. 9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Kl. hat die Miete mit Schreiben vom 22. März 2007 für die Zeit ab Juni 2007 wirksam um 2,79 € monatlich erhöht. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts durfte die Kl. auch die im Anschluss an den Wasserzählereinbau entstandenen Renovierungskosten gemäß § 559 BGB als Modernisierungsmieterhöhung umlegen.

10 1. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung baulicher Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu derartigen baulichen Maßnahmen - hier zur Einsparung von Wasser - gehört nach allgemeiner Meinung auch der Einbau von Wasserzählern. Hiervon geht auch das Berufungsgericht zutreffend aus.

11 Zu den Kosten baulicher Modernisierungsmaßnahmen zählen auch Aufwendungen für Tapezierarbeiten, die erforderlich werden, weil die vorhandene, an sich noch nicht erneuerungsbedürftige Dekoration durch die Bauarbeiten beschädigt worden ist. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung handelt es sich dabei nicht um allgemeinen, unabhängig von der Modernisierung anfallenden und damit nicht auf den Mieter umlagefähigen Instandsetzungsaufwand.

12 Der Vermieter kann die Kosten für einen derartigen Aufwand nicht nur bei Auftragsvergabe an einen Dritten gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umlegen, sondern auch dann, wenn er die Kosten - wie hier - in der Weise getragen hat, dass er dem Mieter, der sich zur Durchführung der Arbeiten bereit erklärt hat, den hierfür verlangten Betrag gemäß § 554 Abs. 4 BGB zur Verfügung gestellt hat.

13 a) Allerdings geht eine in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur vertretene Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, davon aus, dass § 554 Abs. 4 BGB die Kostentragung endgültig regele und es deshalb unzulässig sei, den Mieter über § 559 BGB die Kosten letztlich doch tragen zu lassen (AG Schöneberg, MM 1990, 130; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 364; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 559 Rn. 42; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 559 Rn. 23; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 559 BGB Rn. 37; vgl. auch Herrlein/Kandelhard/Both, Miete, 4. Aufl., § 559 Rn. 103). Teilweise wird dabei danach differenziert, wer das unternehmerische Risiko für diese Arbeiten trägt (Sternel, aaO.).

14 b) Die Gegenmeinung stellt darauf ab, dass es keinen Unterschied machen könne, ob der Vermieter die Arbeiten selbst in Auftrag gebe und die Kosten direkt trage, oder ob der Mieter sie ausführe und sich die Kosten nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lasse. In jedem Fall handele es sich um unmittelbaren Bauaufwand (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 559 BGB Rn. 158; Mersson, DWW 2009, 122, 128).

15 c) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. § 559 Abs. 1 BGB gestattet dem Vermieter die Umlage der von ihm für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten, um einen Anreiz dafür zu schaffen, dass der Vermieter entsprechende im allgemeinen Interesse liegende bauliche Maßnahmen durchführt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58). Eine Einschränkung dahin, dass der Vermieter ihm tatsächlich entstandene Kosten nicht umlegen dürfte, wenn und weil die Arbeiten von dem in Vorlage getretenen Mieter selbst ausgeführt worden sind, ergibt sich weder aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB noch aus seinem Zweck. Sie würde auch dem Interesse beider Mietparteien widersprechen, kleinere Nacharbeiten im Zusammenhang mit einer Modernisierungsmaßnahme kostengünstig durch den Mieter in Eigenleistung ausführen zu lassen. Denn ein Vermieter, der die dem Mieter hierfür erstatteten Kosten nicht umlegen könnte, hätte Anlass, von vornherein einen Handwerker zu beauftragen, weil er diese - regelmäßig höheren - Kosten ohne Weiteres auf den Mieter umlegen kann. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kommt es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob der Vermieter als „Bauherr" der Nacharbeiten anzusehen ist; entscheidend ist vielmehr, dass der Vermieter diesen Aufwand im Rahmen einer baulichen Modernisierungsmaßnahme getragen hat.

16 Anders als das Berufungsgericht meint, wird der Mieter durch die Umlage der ihm erstatteten Modernisierungsaufwendungen auch nicht „bestraft". Denn der Vermieter muss diese Kosten - wie die übrigen Kosten, die ihm für den Einbau der Wasserzähler entstehen - bevorschussen und kann sie lediglich im Rahmen des § 559 Abs. 1 BGB über einen längeren Zeitraum umlegen.

17 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es nicht darauf an, ob die von den Bekl. geltend gemachten Renovierungsaufwendungen über das hinausgingen, was zur Beseitigung der durch den Zählereinbau verursachten Schäden an der Dekoration erforderlich war. Den Bekl. ist es jedenfalls unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass die von ihnen geltend gemachten und von der Kl. vollständig erstatteten Aufwendungen ihnen nicht entstanden oder nicht erforderlich gewesen seien. Das Gleiche gilt für den weiteren Einwand der Bekl., sie hätten die Renovierungsarbeiten erst am 15. April 2007 abgeschlossen, so dass die von der Kl. mit Schreiben vom 22. März 2007 begehrte Mieterhöhung verfrüht gewesen sei. Da die Bekl. den beanspruchten Kostenvorschuss für die Renovierung schon vor dem am 20. März 2007 erfolgten Einbau des Wasserzählers gefordert und erhalten haben, ist das Vorgehen der Kl. nicht zu beanstanden; die Bekl. müssen sich zumindest nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als wären die Arbeiten unmittelbar nach dem Einbau des Wasserzählers erfolgt.

18 Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung wurde die Mieterhöhung gemäß § 559 a Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem Beginn des dritten Monats ab Zugang des Mieterhöhungsbegehrens vom 22. März 2007 wirksam, so dass die Bekl. die erhöhte Miete ab Juni 2007 zu zahlen hatten. Eine Verlängerung der Frist nach § 559 a Abs. 2 Satz 3 BGB wegen nicht rechtzeitiger Ankündigung der Modernisierung gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB kommt nicht in Betracht, weil der Einbau des Wasserzählers nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mieträume verbunden war und lediglich eine unerhebliche Mieterhöhung zur Folge hatte, so dass es gemäß § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB einer Modernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht bedurfte.

III. 19 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Die Grundsatzentscheidung des BGH, wonach Renovierungskosten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen entstehen, mit 11 % der Kosten umlagefähig sind (vgl. bereits GE 2011 [8] 516), liegt jetzt im Wortlaut vor.

Die Beklagten sind Mieter und hatten von der Klägerin anlässlich des Einbaus von Wasserzählern einen Vorschuss für die hierdurch erforderlich werdende Neutapezierung der Küche erhalten; diesen Vorschuss berücksichtigte die Klägerin als Kosten der Mieterhöhung nach Modernisierung. Den auf den Vorschuss entfallenden Teilbetrag zahlten die Beklagten nicht; die Vermieterin klagte letztlich erfolgreich auf Zahlung.

Der BGH entschied, dass der Vermieter die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, mit 11 % der Kosten jährlich umlegen darf. Jedenfalls dann, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung Schönheitsreparaturen noch nicht erforderlich waren.

Von großer Bedeutung ist, dass der BGH – gegen eine weithin in Rechtsprechung und Literatur bisher vertretene Auffassung – darauf abstellt, dass es bei der Modernisierungsumlage nicht darauf ankommt, ob der Vermieter „Bauherr" war, sondern nur, dass er den Aufwand von baulichen Modernisierungsmaßnahmen getragen hat. Die Formulierung „Aufwand im Rahmen einer baulichen Modernisierungsmaßnahme" legt eine weite Fassung des Kostenbegriffs nahe. Damit dürfte – entgegen früherer Rechtsprechung – beispielsweise auch der Baukostenzuschuss, der im Rahmen des Anschlusses von Fernwärme zu zahlen ist, ebenso zu den Modernisierungskosten zählen wie notwendige Planungs- und Gutachterkosten im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen.

Konsequenterweise müsste zum Modernisierungsaufwand auch der Mietausfall – etwa durch berechtigte Minderung – oder Hotelunterbringungskosten gehören. Auch das ist durch die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bereits vorgezeichnet (vgl. BVerwG vom 11. Oktober 1985, GE 1985, 1197). Und schließlich ist auch daran zu denken, dass Straßenausbaubeiträge des Vermieters als Modernisierungskosten umgelegt werden können (es handelt sich um eine unvertretbare Maßnahme, die wie eine Modernisierungsmaßnahme behandelt wird, und nach Auffassung des BGH reicht Tragung des Aufwandes durch den Vermieter aus; Bauherr muss er nicht sein).

Die Entscheidung wird also noch reichlich Stoff zum Nachdenken bringen – beim konkreten Fall zusätzlich noch deshalb, weil der zugrunde gelegte Aufwand lediglich ein Vorschuss war, über den nicht abgerechnet wurde.

Hier ist noch Folgendes zu überlegen:

• Nicht ausreichender Vorschuss

a) Mieter: Nachforderungsanspruch, der gegenüber dem Mietanspruch ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB gewährt, allerdings nur im Umfang des Erhöhungsbetrages.

b) Vermieter: Korrektur der zwischenzeitlich geltend gemachten Mieterhöhung und Umlegung auch des nachgeforderten und gezahlten Betrages, allerdings nicht rückwirkend, sondern im Umfang des durch die Nachzahlung entstandenen Betrages mit Wirkung ab dem in § 559 b Abs. 2 BGB genannten Zeitpunkt.

• Vorschuss zu hoch

a) Mieter: Verpflichtung zur Rückzahlung des nicht verbrauchten Betrages auf vertraglicher Grundlage nach § 242 BGB (nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung).

b) Vermieter: Korrektur der zwischenzeitlich geltend gemachten Mieterhöhung ab Mieterhöhung im Umfang des überhöhten Betrages wohl auf Grundlage des § 313 Abs. 1 BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage.