Schönheitsreparaturen/Abwälzung

Schönheitsreparaturen/Abwälzung; Abwälzung/von Schönheitsreparaturen; Mieter/Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf Vereinbarung/ausdrückliche bei Abwälzung von Schönheitsreparaturen; schlüssiges Verhalten/Abwälzung von Schönheitsreparaturen; Kostenvorschußanspruch/des Mieters für vom Vermieter nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen; Vermieterpflicht/zur Ausführung von Schönheitsreparaturen

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter bedarf grundsätzlich einer ausdrücklichen und eindeutigen Vereinbarung. Allein die Tatsache, daß der Mieter ein- oder mehrmals Schönheitsreparaturen in seiner Wohnung hat ausführen lassen, reicht dafür nicht aus.

Die Berufung der Bekl. ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Denn die Bekl. sind verpflichtet, an die Kl. einen Vorschuß für die von ihr verlangten Schönheitsreparaturen in Höhe von 5369,95 DM zu zahlen (§§ 538 Abs. 2, 242, 571 BGB), wie das Amtsgericht mit Recht festgestellt hat.

Die Bekl. sind sowohl nach § 536 BGB als auch nach der ausdrücklich schriftlichen Vereinbarung im Nachtrag zum Mietvertrag vom 10. August 1936 jeweils in Verbindung mit § 571 BGB verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Kl. durchzuführen. Eine ausdrücklich davon abweichende vertragliche Vereinbarung behaupten die Bekl. selbst nicht. Eine solche Vereinbarung wurde auch nicht stillschweigend getroffen. Zu Unrecht sind die Bekl. der Auffassung, daß die stillschweigende Vereinbarung, nach der die Kl. die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, darin zu sehen sei, daß die Kl. die Schönheitsreparaturen bereits seit geraumer Zeit selbst ausführte. Dieser Auffassung vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Soweit die Bekl. ihre Auffassung aus der Entscheidung des OLG Frankfurt vom 4. Februar 1981 (MDR 1981, 498) herleiten, nach der die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch durch schlüssiges Verhalten übernommen werden kann, übersehen sie, daß dieser Entscheidung ein anderer, dem vorliegenden Fall nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde liegt. Den vom OLG Frankfurt entschiedenen Fall lag offensichtlich ein Sachverhalt zugrunde, der erkennen läßt, daß eine Vertragsänderung, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, durch schlüssiges Verhalten nicht zustande gekommen ist, wenngleich dem Urteil nicht zu entnehmen ist, worin das OLG das Angebot und die Annahme, die zur Vertragsänderung geführt haben, gesehen hat.

In Literatur und Rechtsprechung wird nahezu einhellig die Auffassung vertreten, daß die Abwälzung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter grundsätzlich einer ausdrücklichen und eindeutigen Vereinbarung bedarf (Oske, Schönheitsreparaturen, 3. Aufl. S. 3; Emmerich/Sonnenschein, Miete 4. Aufl., §§ 535, 536 BGB Rdn. 39; OLG Celle, WM 1980, 185; LG Berlin (ZK 61) GE 1984, 175 = MDR 1984, 316; AG Hanover WM 1981, 84; a.A. OLG Frankfurt a.a.O.; LG Berlin (ZK 62) GE 1988, 777). Zwar kann nicht ausgeschlossen werden, daß im Einzelfall auch durch ein schlüssiges Verhalten die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter denkbar ist, jedoch ist das nur dann der Fall, wenn die Grundlagen der Vertragsänderung, nämlich Angebot und Annahme, klar erkennbar sind und daher festgestellt werden können. Das aber ist vorliegend nicht der Fall.

Da zwischen den Parteien bei Vertragsabschluß keine Vereinbarung über die Durchführung der Schönheitsreparaturen getroffen worden ist, oblag diese kraft des Gesetzes den Bekl. als Vermieter (§ 536 BGB). Daß es danach zu irgendeinem Zeitpunkt zu einer Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten dergestalt gekommen ist, daß die Schönheitsreparaturen nunmehr von der Kl. zu tragen sind, ist nicht ersichtlich. Von den Parteien sind keine Tatsachen vorgetragen worden, aus denen sich die zur Vertragsänderung erforderlichen Bestandteile, nämlich Angebot und Annahme, ergeben. Allein die Tatsache, daß die Kl. ein- oder mehrmals Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung hat ausführen lassen, reicht dafür nicht aus. Denn sowohl das Angebot als auch die Annahme desselben, die zur Vertragsänderung geführt haben sollen, sind einseitig empfangsbedürftige Willenserklärungen (vgl. Palandt, BGB, 48. Aufl., §§ 145 und 148, jeweils Anm. 1a). Daß derartige Willenserklärungen vorliegen, ist weder behauptet worden, noch sonst ersichtlich. Mithin kann von einer Vertragsänderung, nach der die Kl. die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, keine Rede sein. Hinzu kommt, daß die Kl. in der Vergangenheit nach der Ausführung von Schönheitsreparaturen stets den jeweiligen Vermieter für die durch Arbeiten mittlerer Art und Güte entstandenen Kosten in Anspruch genommen hat. Durch dieses Verhalten hat die Kl. zu erkennen gegeben, daß sie ihr Recht auf malermäßige Instandsetzung ihrer Wohnung durch den Vermieter nicht aufgeben wollte. Auch die Bekl. gaben insoweit keine entsprechende Willenserklärung ab, die auf ein Angebot oder eine Annahme für eine Vertragsänderung schließen ließ. Sie forderten insbesondere die Kl. nicht auf, künftig auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Bekl. befinden sich mit den erforderlichen Schönheitsreparaturen in Verzug. Die Kl. hat den Zustand der Wohnung im einzelnen genau beschrieben und die notwendigen Malerarbeiten dargelegt. Sie hat weiterhin vorgetragen, daß lediglich das Mittelzimmer ihrer Wohnung bereits vor 3 Jahren renoviert worden sei. Demgegenüber beschränken die Bekl. sich darauf, die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen allgemein zu bestreiten und zu behaupten, die Wohnung sei vor kürzester Zeit renoviert worden. Zutreffend weist das Amtsgericht darauf hin, daß dieser Vortrag unsubstantiiert ist. Die Bekl. hätten sich im einzelnen mit dem dargelegten Zustand der Zimmer auseinandersetzen müssen.

Nach dem Schreiben der Kl. vom 12. Dezember 1987 befanden die Bekl. sich spätestens ab dem 29. Dezember 1987 mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug. Die Kl. kann daher einen angemessenen Kostenvorschuß für die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen (vgl. KG GE 1988, 351, 353). Die Höhe des von ihr verlangten Vorschusses hat die Kl. durch den Kostenvoranschlag des Malermeisters... begründet. Die Angemessenheit der darin enthaltenen Beträge wird von den Bekl. nicht angegriffen. Es war deshalb, wie bekannt, zu entscheiden...