Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Mietrückgabe im „bezugsfertigen Zustand“; Summierungseffekt

Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem „bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.

1 Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis.

2 Die Kl. mietete von der Bekl. Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt. In dem von der Bekl. gestellten Formularvertrag ist u. a. Folgendes vereinbart:

„§ 5 Übergabe des Mietobjekts

2. Der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume im Erd- und Untergeschoss renoviert (Glasfaser weiß) sind. ...

§ 7 Haftung, Instandhaltung des Mietobjekts

3. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. ...

§ 12 Beendigung des Mietvertrages

1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen auch vom Mieter selbst beschafften Schlüsseln zurückzugeben. ..."

3 Nachdem das Mietverhältnis von den Parteien einvernehmlich zum 31. Dezember 2010 beendet worden war, zog die Kl., die während der mehr als fünfjährigen Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte, aus den Mieträumen aus. Aufgrund eines Versehens zahlte sie noch die Miete für Januar 2011 in Höhe von 3.120,18 € an die Bekl.

4 Mit der Klage begehrt die Kl. Rückzahlung der für Januar 2011 geleisteten Miete. Nachdem die Bekl. gegen diese Forderung die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 699,32 € erklärt hat, haben die Parteien insoweit übereinstimmend den Rechtsstreit teilweise für erledigt erklärt. Die Kl. hat zuletzt beantragt, die Bekl. zur Zahlung von 2.420,86 € sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 837,52 € und zur Herausgabe einer der Bekl. überlassenen Originalmietbürgschaftsurkunde zu verurteilen. Gegen die Zahlungsansprüche hat die Bekl. die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.736 €, der Kosten für Malerarbeiten in Höhe von 3.416 € (netto) beinhaltet, erklärt.

5 Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die gegen die Verurteilung zur Zahlung gerichtete Berufung der Bekl. hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Kl. mit der zugelassenen Revision.

6 Die Revision ist unbegründet.

I. 7 Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 886 veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet: (wird ausgeführt)

II. 17 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht die Klage auf Rückzahlung der überzahlten Miete für Januar 2011 und auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten abgewiesen. Denn der Bekl. stand gegen die Kl. ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 BGB wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen jedenfalls in Höhe der Klageforderungen zu, mit dem sie wirksam die Aufrechnung erklärt hat.

18 1. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Mieträumen wurde durch § 7 Nr. 3 des Mietvertrags wirksam auf die Kl. übertragen. Durch diese Vertragsklausel wird die Kl. auch unter Berücksichtigung der weiteren Regelung in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags nicht unangemessen benachteiligt i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

19 a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, bestehen keine Bedenken, in einem Formularmietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Zwar obliegt nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings weicht die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (vgl. BGHZ 92, 363 - VIII ZR ARZ 1/84 -, = NJW 1985, 480, 481; Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 -, GE 2005, 667 = NJW 2005, 2006, 2007 und vom 8.10.2008, BGHZ 178, 158 - XII ZR 84/06 -, GE 2008, 1556 = NJW 2008, 3772 Rn. 12).

20 Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Regelungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Zwar sind die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags gegenüber einem Unternehmer verwendet werden. Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB allerdings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbesondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 15).

21 b) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

22 Mit Blick hierauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs unter anderem Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem „starren" Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 -, GE 2004, 1023 = NJW 2004, 2586, 2587). Ausnahmen lässt der VIII. Zivilsenat nur für solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen (vgl. BGH, Urteile vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - GE 2005, 1347 = NJW 2005, 3416; vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 -, GE 2006, 1542 = NJW 2006, 3778 Rn. 17 und vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 -, GE 2007, 1622 = NJW 2007, 3632 Rn. 12). Knüpft die Vertragsklausel die Renovierungspflicht des Mieters dagegen allein an feste zeitliche Grenzen, und führt die Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH, Urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05 -, GE 2006, 639 = NJW 2006, 1728 Rn. 11 und vom 7. März 2007 - VIII ZR 247/05 -, GE 2007, 716 = WuM 2007, 260, 261). Dieser Rechtsprechung hat sich der Senat für den Bereich der Gewerberaummiete angeschlossen (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 21 ff.).

23 c) Gemessen an diesen Grundsätzen hält die Regelung in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand.

24 Ob eine formularvertragliche Regelung im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 14). Das Berufungsgericht hat die Vertragsklausel in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags zutreffend dahin gehend ausgelegt, dass die Kl. zwar zu einer regelmäßigen Renovierung der Mieträume verpflichtet sein sollte, die Mietvertragsparteien die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsächlich vorhandenen Bedarf abhängig machen wollten. Die in § 7 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrags enthaltene Regelung, wonach die Parteien im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters davon ausgehen, dass alle drei Jahre Renovierungsbedarf eintreten kann, hat das Berufungsgericht nicht als zwingend einzuhaltende Frist bewertet und deshalb das Vorliegen einer starren Fristenregelung verneint. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision erinnert hiergegen nichts.

25 d) Entgegen der Auffassung der Revision wird die Kl. durch die Übertragung der Schönheitsreparaturen auch nicht deshalb unangemessen benachteiligt, weil sie zusätzlich durch § 12 Nr. 1 des Mietvertrags verpflichtet wird, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.

26 aa) Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist (BGH, Urteil vom 3. Juni 1998 -VIII ZR 317/97 -, GE 1998, 1146 = NJW 1998, 3114, 3115; Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 -, GE 2005, 667 = NJW 2005, 2006, 2007). Die in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muss in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen, unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist mit § 307 BGB nicht mehr vereinbar. Dies hat zur Folge, dass sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, unwirksam sind (vgl. BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 -, GE 2003, 944 = NJW 2003, 2234, 2235 und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 – GE 2003, 1153 = NZM 2003, 755; Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 -, GE 2005, 667 = NJW 2005, 2006, 2007).

27 bb) Nicht gefolgt werden kann der Revision dagegen, soweit sie die Auffassung vertritt, § 12 Nr. 1 des Mietvertrags enthalte eine (versteckte) Endrenovierungsklausel, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume zur Vornahme einer umfassenden Renovierung verpflichte. Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel schuldet der Mieter die Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand. Um diese Verpflichtung zu erfüllen, muss der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend renovieren. Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, die es dem Vermieter ermöglichen, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (vgl. BGHZ 49, 56, 58 = NJW 1968, 491; BGH, Urteile vom 14. Juli 1971 - VIII ZR 28/70 -, NJW 1971, 1839 und vom 13. Januar 1982 - VIII ZR 186/80 -, ZMR 1982, 180, 181). Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen, etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurückliegen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden, hat der Mieter bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten zu erbringen. Dies folgt jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn es der Erhaltungszustand der Mieträume erfordert (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 1991 -XII ZR 105/90 -, GE 1991, 975 = NJW 1991, 2416, 2417). Eine zusätzliche Belastung erfährt der Mieter durch die Regelung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, damit nicht (a. A. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 4. Aufl., I. Teil Rn. 229).

28 cc) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags auch keine vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung in Form eines Neuanstrichs der Wände. Zwar hat das Berufungsgericht eine Auslegung der Vertragsklausel erwogen, wonach mit dem Begriff des bezugsfertigen Zustands auch gemeint sein könnte, dass die Mieträume so wieder herzurichten seien, wie sie bei Vertragsbeginn übernommen wurden. Daraus möchte die Revision schließen, dass die Kl. durch § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags unabhängig vom Zustand der Mieträume jedenfalls einen Neuanstrich der Wände schulde. Damit versucht die Revision jedoch nur, die Vertragsklausel in einem für sie vorteilhaften Sinn auszulegen. Dies kann keinen Erfolg haben. In einer Gesamtschau der für die Auslegung maßgeblichen Umstände sind die Regelungen in § 7 Nr. 3 und § 12 Nr. 1 des Mietvertrags vielmehr dahin gehend zu verstehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf auszuführen hat und hierfür weder ein festes Intervall besteht noch die zwingende Notwendigkeit, die Mieträume beim Auszug frisch zu renovieren (zur Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch das Revisionsgericht vgl. BGH, Urteil vom 13. November 2012 - XI ZR 145/12 -, juris Rn. 20).

29 2. Zu Recht und von der Revision nicht beanstandet ist das Berufungsgericht auch vom Vorliegen der weiteren Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen.

30 Nach den getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen hat die Kl. während der mehr als fünfjährigen Nutzung der Mieträume keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Mieträume befanden sich im Zeitpunkt der Rückgabe an die Bekl. jedenfalls hinsichtlich des Anstrichs in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die Wände wiesen an den Stellen, an denen Möbel standen bzw. Bilder hingen, Schattierungen auf, die einen Neuanstrich erforderlich machten, um die Räume in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzen. Die Kl. wäre daher nach § 7 Nr. 3 des Mietvertrags verpflichtet gewesen, den erforderlichen Wandanstrich vorzunehmen. Diese geschuldete Leistung hat sie nicht erbracht (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht ist ersichtlich davon ausgegangen, dass aufgrund der hier vorliegenden Umstände des Einzelfalls gemäß § 281 Abs. 2 BGB eine Leistungsaufforderung und Fristsetzung entbehrlich war. Dagegen erinnert die Revision nichts.

31 Die für den Wandanstrich von der Bekl. aufzuwendenden Kosten hat das Berufungsgericht auf der Grundlage eines von einem Malerbetrieb erstellten Angebots auf 3.416 € geschätzt. Auch dies wird von der Revision nicht beanstandet.

32 3. Mit dieser Forderung, die die Klagesumme übersteigt, hat die Bekl. wirksam die Aufrechnung erklärt, so dass der Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Miete für Januar 2011 und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten erloschen ist (§ 389 BGB).

Soll nach einem Geschäftsraummietvertrag mit für sich genommen wirksamer Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen das Mietobjekt zum Ende des Mietverhältnisses in einem „bezugsfertigen Zustand" zurückgegeben werden, führt diese Regelung nicht wegen eines Summierungseffektes zur Unwirksamkeit beider Klauseln.

In dem Geschäftsraummietvertrag hieß es in

§ 5 „Übergabe des Mietobjekts

Der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume ... renoviert (Glasfaser weiß) sind."

In § 7 war u. a. vereinbart:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. ..."

In § 12 hieß es:

„Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand ... zurückzugeben."

Das Mietverhältnis wurde nach mehr als fünfjähriger Mietdauer einvernehmlich beendet; der Mieter hatte in der gesamten Zeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Der Mieter klagte auf Rückzahlung überzahlter Miete. Dagegen erklärte der Vermieter die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, der u. a. Kosten für Malerarbeiten beinhaltete. Das LG gab der Klage statt, das OLG wies sie ab. Die zugelassene Revision des Mieters hatte keinen Erfolg.

Der XII. Senat des BGH urteilte, dass dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 BGB gegen den Mieter wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen jedenfalls in Höhe der Klageforderung, mit der er wirksam die Aufrechnung erklärt habe, zustehe.

Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Mieträumen sei durch § 7 des Mietvertrages wirksam auf den Mieter übertragen worden. Durch die Vertragsklausel werde der Mieter auch unter Berücksichtigung der weiteren Regelung in § 12 des Mietvertrages nicht unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH, auch des XII. Senats, bestünden keine Bedenken, in einem Formularmietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Insofern weiche die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden sei, habe es der BGH gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert würden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abwichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen seien. Die vorliegende Schönheitsreparaturklausel sei auch nicht deswegen unwirksam, weil sie eine Regelung mit einem „starren" Fristenplan enthalte. Die Auslegung des Berufungsgerichts, die mietvertragliche Regelung, wonach die Parteien im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters davon ausgehen, dass alle drei Jahre Renovierungsbedarf eintreten könne, sei nicht als zwingend einzuhaltende Frist zu bewerten, sei nicht zu beanstanden.

Der Mieter werde auch nicht deshalb unangemessen benachteiligt, weil er zusätzlich durch § 12 des Mietvertrages verpflichtet werde, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt „in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben". Es handelt sich dabei nicht um eine (versteckte) unwirksame Endrenovierungsklausel, die damit auch die allgemeine Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen unwirksam mache.

Um die Rückgabeklausel zu erfüllen, müsse der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend renovieren. Ausreichend sei vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgebe, der es dem Vermieter ermögliche, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügten, etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt habe, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurücklägen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand befänden, habe der Mieter bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten zu erbringen. Dies folge jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn der Erhaltungszustand der Mieträume dies erfordere. Eine zusätzliche Belastung erfahre der Mieter durch die Regelung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, damit nicht. In einer Gesamtschau der für die Auslegung maßgeblichen Umstände seien die Regelungen in §§ 7 und 12 des Mietvertrags dahin gehend zu verstehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf auszuführen habe und hierfür weder ein festes Intervall bestehe noch die zwingende Notwendigkeit, die Mieträume bei Auszug frisch zu renovieren.

Damit bestehe ein Schadensersatzanspruch statt der Leistung. Nach den getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts habe der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Mieträume hätten sich im Zeitpunkt der Rückgabe an den Vermieter jedenfalls hinsichtlich des Anstrichs in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden. Der Mieter sei daher verpflichtet gewesen, den erforderlichen Anstrich vorzunehmen. Die geschuldete Leistung habe er nicht erbracht. Das Berufungsgericht sei ersichtlich davon ausgegangen, dass aufgrund der hier vorliegenden Umstände des Einzelfalls nach § 281 Abs. 2 BGB eine Leistungsaufforderung und Fristsetzung entbehrlich gewesen sei.

Die vorliegende Entscheidung des für die Geschäftsraummiete zuständigen XII. Senats des BGH dürfte wenig Einfluss auf die Wohnraummiete haben, weil Regelungen zur Rückgabe des Mietobjekts in bezugsfertigem Zustand in der Wohnraummiete nicht üblich sind. Sie wären auch bei einer wirksamen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter überflüssig. Ist die Wohnung bei Rückgabe renovierungsbedürftig, muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen. Sind diese (noch) nicht notwendig, kann der Mieter die Wohnung ohne Renovierung zurückgeben; die Übergabe in einem bezugsfertigen Zustand ist also ohnehin geschuldet.

Auch im vorliegenden Fall der Gewerberaummiete war die Klausel in § 12 des Mietvertrages überflüssig. Die Räume waren entgegen der Verpflichtung des Mieters nicht renoviert, jedoch renovierungsbedürftig. Der Geltendmachung eines entsprechenden Schadensersatzanspruchs hat nichts entgegengestanden. Kritisch zu hinterfragen ist die Entscheidung des BGH zu dem Vorbringen der Revision des Mieters im Hinblick auf eine (versteckte) unzulässige Endrenovierungsklausel in § 12 des Mietvertrages. Zumindest wäre es hilfreich gewesen, wenn der BGH zum Problem der kundenfeindlichsten Auslegung von AGB Stellung genommen hätte. Die Auslegung des BGH (Rn. 27, 28 des Urteils) weist auf eine Auslegung einer AGB in einem Individualprozess hin, die jedoch nach neuerer Rechtsprechung des BGH nicht mehr möglich ist (BGH, Urteil vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 285/12 -, GE 2013, 997). Sowohl im Verbandsprozess als auch im Individualprozess ist die scheinbar kundenfeindlichste Auslegung maßgeblich; nur völlig fern liegende Auslegungsmöglichkeiten, von denen Störungen des Rechtsverkehrs nicht ernstlich zu besorgen sind, bleiben außer Betracht und begründen nicht die Unwirksamkeit (Palandt/Grüneberg, BGB, § 305 c Rn. 18, § 306 Rn. 9). Es kommt also nicht auf den im Mietprozess zu entscheidenden Einzelfall an, sondern – abstrakt – auf eine nicht fern liegende Möglichkeit, dass der Mieter durch die Klausel unangemessen benachteiligt werden könnte. Das könnte z. B. den Fall betreffen, wo dem Mieter unrenovierte Räume übergeben werden, er schon nach kürzerer Zeit wieder (berechtigt) auszieht und dann jedenfalls renovieren müsste, weil er sonst die Räume nicht in einem bezugsfertigen Zustand zurückgeben könnte.

Im vorliegenden Fall allerdings scheint es so gewesen zu sein, dass die Räume wie vereinbart renoviert vom Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses übergeben worden sind. Dann hätte sich die Rückgabeklausel in § 12 des Mietvertrages nicht auswirken können.