Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Wirksamkeit einer Klausel mit Verbot der Verwendung wasserlöslicher Farben für Holzanstrich; Ölfarbenanstrich

Eine Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, wenn die kundenfeindlichste Auslegung zu einem Verbot der Verwendung wasserlöslicher Farben (Acrylfarben) für den Anstrich führt und demgegenüber ölhaltige Farben (Alkydharzfarben) vorgeschrieben werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangen nach vom 1.7.2006 bis zum 31.7.2011 währenden Mietverhältnis die Rückzahlung der von ihnen in Höhe von 2.520 € erbrachten Kaution. Die Bekl. rechnen hiergegen mit Ansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen sowie Beschädigungen gemäß dem Kostenvoranschlag der Fa. Sch. vom 28.8.2011 in Höhe von 3.055,48 € auf. In § 17 des Mietvertrags vom 3.7.2006 wird in Absatz 1 die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt. In Absatz 2 heißt es:

„Bei den fachgerecht auszuführenden Schönheitsreparaturen handelt es sich um folgende Arbeiten: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken. Weiterhin Anstreichen der Innentüren sowie der Fenster, Balkontüren und Außentüren von innen sowie Anstreichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre sowie der Wasser‑ und Abwasserrohre sowie das Streichen der Holzdielenfußböden und Scheuerleisten - soweit vorhanden - mit ölhaltigen Farben (Alkydharzfarben), keinesfalls mit wasserlöslichen Farben (Acrylfarben)."

Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, den Bekl. stünden aufrechenbare Gegenansprüche nicht zu. Die Überbürdung der Schönheitsreparaturen in § 17 des Mietvertrags sei unwirksam, weil sie für die Ausführung von Lackierarbeiten die Verwendung einer bestimmten Lackart, nämlich den Anstrich mit Kunstharzlacken vorgebe. Bei den vorgefundenen 149 Dübellöchern handele es sich angesichts der Wohnungsgröße von 150 m2 auch nicht um eine Beschädigung; die behaupteten Flecken auf dem Küchenboden an den Stellen, wo sich Küchenmöbel befanden, stellen lediglich Spuren vertragsgemäßen Gebrauchs dar.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl., mit der diese geltend machen, § 17 des Mietvertrags sei wirksam; im Übrigen lägen durch die Kl. verursachte Beschädigungen vor. [...]

Den Bekl. stehen gegenüber dem Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Kaution weder aufrechenbare Ansprüche auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen aus §§ 280, 281 Abs. 1 und 3 BGB noch solche wegen Beschädigung der Mietsache aus §§ 280, 241 BGB zu.

Die Kl. waren zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, so dass aus der Unterlassung derselben ein Anspruch auf Schadensersatz nicht hergeleitet werden kann. § 17 des Mietvertrags ist eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung, denn sie benachteiligt den Mieter unangemessen (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Sie beschränkt den Mieter unangemessen in der Möglichkeit, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist (BGH v. 28.3.2007 - VIII ZR 199/06 -, WuM 2007, 259 = GE 2007, 717; zuletzt BGH v. 11.9.2012 - VIII ZR 237/11 -, WuM 2012, 662 = GE 2013, 54 m.w.N.). Die unzulässige Einschränkung des Mieters während der Mietzeit folgt vorliegend daraus, dass es dem Mieter ausdrücklich verwehrt wird, die Anstriche an Fenstern, Türen, Heizkörpern und allen innen liegenden Rohren sowie auf Holzfußböden und Scheuerleisten mit Acrylfarben durchzuführen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. bezieht sich die Einschränkung in der Klausel bei der Lackwahl nicht allein auf bestimmte Holzteile, bei denen - aufgrund einer vorhandenen transparenten Lackierung oder Lasur - eine Veränderung des Farbtons durch die Verwendung von Acrylanstrichen entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Sub­stanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann (BGH v. 22.10.2008 - VIII ZR 283/07 -, WuM 2008, 722 = GE 2008, 1621). Denn für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung ist nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im Individualprozess von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (so: BGH v. 29.5.2013 ‑ VIII ZR 285/12 -, WuM 2013, 478 = GE 2013, 997 in Abkehr der bisherigen Rechtsprechung). Danach wären von der Einschränkung der Ausführungsart auch Heizkörper und -rohre betroffen, bei denen Substanzverletzungen durch Abschleifen des Voranstrichs nicht in Betracht kommen.

Ferner gilt das Verbot der Verwendung solcher Lacke bei der insoweit gebotenen mieterfeindlichsten Auslegung (BGH aaO.) zu Lasten des Mieters hier nämlich auch dann, wenn unabhängig von der Art des vorhandenen Altanstrichs bei Holzteilen das Auftragen von wasserlöslichen Lacken durch Anschleifen des Altanstrichs als übliche und fachgerechte Vorarbeit unproblematisch möglich ist. Ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters für eine derartige Einschränkung des Gestaltungsfreiraums des Mieters besteht jedoch nicht. Denn - anders als in dem der Entscheidung des BGH vom 22.10.2008 zugrunde liegenden Sachverhalt - bedarf es bei wechselnden Lackarten stets nur des An-, nicht aber eines substanzverletzenden Abschleifens wie bei einer Lasur. Einer speziellen Sachkunde des Gerichts bedarf es für diese Auslegung nicht, weil die regelmäßig bestehende Notwendigkeit des Anschleifens des Untergrunds und des anschließenden Auftrags einer Grundierung vor einem Lackanstrich als notwendige Vorbereitung allgemein bekannt ist.

Auch ein Anspruch auf den Ersatz der Kosten für die Beseitigung der Dübellöcher steht den Bekl. nicht zu (§§ 281, 280, 241 Abs. 2 BGB).

Das Anbringen der Dübellöcher ist nur dann eine Pflichtverletzung, wenn es in ungewöhnlichem Ausmaß oder erkennbar ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters durchgeführt wird (LG Berlin, Urt. v. 10. Januar 2002 - 61 S 124/01 -, NZM 2003, 512; LG Berlin v. 26.2.2013 - 63 S 199/12 -, GE 2013, 1005). Denn der Mieter hat Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache dann nicht nach § 538 BGB zu vertreten, wenn sie durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Da die Kl. mithin überhaupt nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren, kommt ein Schadensersatzanspruch der Bekl. aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB auf Erstattung der durch die Vorarbeiten veranlassten Kosten nicht in Betracht. Eine andere Beurteilung wäre nur dann geboten, wenn die mangelhafte Durchführung der nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen zusätzliche Schäden verursacht hätte, so dass den Bekl. höhere Kosten entstanden wären, als wenn die Kl. überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätten (BGH v. 18.2.2009 - VIII ZR 166/08 -, GE 2009, 574).

Das ist ausweislich des Kostenanschlags vom 28.8.2011 nicht der Fall; denn mit der dortigen Pos. 2 werden 375,99 m2 Wandflächen zu einem Einzelpreis von 3,80 €/m2 die Vorarbeiten „Dübellöcher verfüllen, gesamte Flächen mit Dispersionsfarbe weiß deckend streichen" aufgeführt, die allein durch die Beseitigung der Dübellöcher entstandene Mehrkosten nicht erkennen lassen. Denn die Mieter müssen nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, aufkommen, sondern nur darüber hinausgehende Schäden oder Mehrkosten, gegebenenfalls unter Berücksichtigung eines Abzugs „neu für alt", ersetzen (BGH v. 6.11.2013 - VIII ZR 416/12 -, zit. nach juris; BGH, v. 13.1.2010 - VIII ZR 48/09 -, GE 2010, 335).

Auch die weiter geltend gemachten Abplatzungen und Absplitterungen an Holzteilen, soweit sie überhaupt im o. a. Kostenanschlag aufgeführt sind, haben solche Mehrkosten nicht verursacht; die hierfür einschlägigen Pos. 5 und 6 nehmen jeweils auf Pos. 3 Bezug, in der lediglich die Vorbehandlung von Holzflächen für die jeweiligen Anstriche enthalten ist. Mit der dortigen Beschreibung „... Schlagstellen ausschleifen, Flächen vorstreichen und hochglänzend weiß deckend lackieren" zum Einzelpreis von 2,60 €/m2 und 65 €/m2 ist nicht ersichtlich, worin die über die Durchführung von Schönheitsreparaturen hinausgehenden Kosten liegen sollen. [...]

Anmerkung: Revision wegen der grundsätzlichen Bedeutung zugelassen.

Eine Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, wenn die kundenfeindlichste Auslegung zu einem Verbot der Verwendung wasserlöslicher Farben führt und demgegenüber ölhaltige Farben vorgeschrieben werden.

Die vertragliche Schönheitsreparaturklausel lautete:

„Bei den fachgerecht auszuführenden Schönheitsreparaturen handelt es sich um folgende Arbeiten: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken. Weiterhin Anstreichen der Innentüren sowie der Fenster, Balkontüren und Außentüren von innen sowie Anstreichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre sowie der Wasser- und Abwasserrohre sowie das Streichen der Holzdielenfußböden und Scheuerleisten – soweit vorhanden – mit ölhaltigen Farben (Alkydharzfarben), keinesfalls mit wasserlöslichen Farben (Acrylfarben)."

(Anmerkung: Die Hervorhebung findet sich auch im Mietvertrag.)

Nach Ende des Mietverhältnisses verlangte der Mieter Rückzahlung der erbrachten Kaution. Der Vermieter rechnete mit Ansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen sowie u. a. Beschädigungen durch übermäßige Dübellöcher auf. Das Amtsgericht gab der Klage statt, was zur Berufung des Vermieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam. Die unzulässige Einschränkung des Mieters, sich während der Mietzeit in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, folge daraus, dass es dem Mieter ausdrücklich verwehrt werde, die Anstriche an Fenstern, Türen, Heizkörpern und allen innen liegenden Rohren sowie auf Holzfußböden und Scheuerleisten mit Acrylfarben durchzuführen.

Die Einschränkung in der Klausel bei der Lackwahl beziehe sich nicht allein auf bestimmte Holzteile, bei denen – aufgrund einer vorhandenen transparenten Lackierung oder Lasur – eine Veränderung des Farbtons durch die Verwendung von Acrylanstrichen entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden könne. Denn für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung sei nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im Individualprozess von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führe. Danach wären von der Einschränkung der Ausführungsart auch Heizkörper und -rohre betroffen, bei denen Substanzverletzungen durch Abschleifen des Voranstrichs nicht in Betracht kämen.

Ferner gelte das Verbot der Verwendung solcher Lacke bei der insoweit gebotenen mieterfeindlichsten Auslegung zu Lasten des Mieters vorliegend nämlich auch dann, wenn unabhängig von der Art des vorhandenen Altanstrichs bei Holzteilen das Auftragen von wasserlöslichen Lacken durch Anschleifen des Altanstrichs als übliche und fachgerechte Vorarbeit unproblematisch möglich sei. Ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe jedoch nicht.

Auch ein Anspruch auf den Ersatz der Kosten für die Beseitigung der Dübellöcher stehe dem Vermieter nicht zu.

Da der Mieter nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, komme ein entsprechender Schadensersatzanspruch der durch die Vorarbeiten veranlassten Kosten nicht in Betracht. Eine andere Beurteilung wäre nur dann geboten, wenn die mangelhafte Durchführung der nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen zusätzliche Schäden verursacht hätte, so dass dem Vermieter höhere Kosten entstanden wären, als wenn der Mieter überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätte. Das sei vorliegend nicht der Fall. Die Kammer hat die Revision zugelassen.

Die dogmatischen Ausführungen der Kammer geben die Rechtsprechung des BGH – auch zum Prinzip der kundenfeindlichsten Auslegung einer Schönheitsreparaturklausel im Individualprozess – völlig richtig wieder.

Kritisch zu hinterfragen ist jedoch die Auslegung der Klausel selbst. Nach hier vertretener Auffassung bezieht sich der Passus zu den ölhaltigen Farben nur auf das Streichen der Holzdielenfußböden und Scheuerleisten, nicht aber auf das Streichen anderer Holzteile (Fenster, Türen) oder Heizkörper und (Metall-) Rohre.

Tatsächlich macht die Klausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen für das Anstreichen der Wände und Decken und das Anstreichen der Innentüren sowie der Fenster, Balkontüren und Außentüren von innen sowie Anstreichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre sowie der Wasser- und Abwasserrohre überhaupt keine Materialvorgaben.

Auch bei der kundenfeindlichsten Auslegung einer Schönheitsreparaturklausel kommt es auf den Wortlaut, die Satzstellung einzelner Passagen im Kontext der Klausel und auf die optische Kennzeichnung einzelner Teile der Klausel an. In diesem Zusammenhang ist hervorzuheben, dass die Hervorhebung einzelner Worte in der Klausel nicht eine redaktionelle Hervorhebung darstellt, sondern so wie im Tatbestand des Urteils – und damit wohl auch im Mietvertrag – ersichtlich hervorgehoben ist. Aus der Satzstellung, der Wortwahl und der Hervorhebung ergibt sich eindeutig, dass das Gebot/Verbot der Verwendung bestimmter Farbmaterialien sich ausschließlich auf das Streichen der Holzdielenfußböden und Scheuerleisten bezieht. Für den ersten Teil mit freier Materialwahl wird das Wort „Anstreichen" verwendet, dann folgt für den materialgebundenen Anteil das Wort „Streichen"; auch daraus wird deutlich, dass hier eine Zäsur gemacht wird.

Die vom Landgericht als kundenfeindlichste Interpretation vorgenommene Auslegung würde ja beinhalten, dass der gesamte Anstrich (auch Wände und Decken) mit Ölfarbe vereinbart wäre – völlig unsinnige Auslegungen sind von der kundenfeindlichsten aber nicht gedeckt. Dass Böden und Scheuerleisten wegen der intensiveren Abnutzung aber nicht mit Acrylfarben gestrichen werden sollten, ist naheliegend.

Sicher wäre es „glücklicher" gewesen, in der Klausel mehr mit Komma und Punkt zu arbeiten. Das führt jedoch nicht dazu, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist.

Klaus Schach