Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden; Schuldanerkenntnis für Schönheitsreparaturkosten im Wohnungsrückgabeprotokoll

Eine formularvertragsmäßige Vereinbarung zur Verpflichtung des Abschleifens und Versiegelns der Parkettfußböden ist unwirksam und führt zur Gesamtunwirksamkeit der Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen.

Ein handschriftlicher Zusatz im Wohnungsübergabeprotokoll, nachdem der Mieter an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligt wird, stellt lediglich ein deklaratorisches Anerkenntnis dar, das keine über den schriftlichen Mietvertrag hinausgehenden Pflichten des Mieters zu begründen vermag.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung der Kl. ist unbegründet. Der Kl. steht ein Anspruch auf Zahlung weiterer 1.360,51 € gegenüber dem Kl. wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß den §§ 280, 281 BGB nicht zu. Denn der Bekl. war zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

Eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ergibt sich nicht aus der Abwälzungsklausel in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages, da diese wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist. Denn sie legt dem Mieter, der darin auch zum Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden verpflichtet wird, ein Übermaß von nicht dem Schönheitsreparaturkatalog des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV unterfallenden Reparaturpflichten auf (BGH, Urt. v. 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, GE 2010, 335 = NJW 2010, 674 Tz. 11; Beschl. v. 20. November 2011 - VIII ZR 137/12 - Tz. 12, juris). Dies hat die Unwirksamkeit der gesamten Abwälzungsklausel zur Folge. Ansprüche der Kl. vermag auch die Quotenklausel in § 13 Nr. 5 des Mietvertrages nicht zu begründen, da diese die wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter bereits tatbestandlich voraussetzt („Sind ... noch keine Schönheitsreparaturen fällig, ..."). An einer wirksamen Abwälzung indes fehlt es aufgrund vorstehender Erwägungen.

Nichts anderes folgt aus dem handschriftlichen Zusatz im Wohnungsübergabeprotokoll vom 14. Juli 2011, ausweislich dessen der Mieter an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligt wird. Insoweit bedurfte es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob dem vom Amtsgericht bejahten Zustandekommen einer Individualvereinbarung nicht bereits der vom Bekl. bei Unterzeichnung vorgenommene Zusatz „unter Vorbehalt" entgegensteht. Denn es handelt sich bei den getroffenen Feststellungen im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB um kein konstitutives Schuldanerkenntnis des Bekl., sondern lediglich - auf Grundlage einer vermeint­lich bereits vertraglich wirksam auf den Mieter überbürdeten Pflicht - um ein sog. deklaratorisches Anerkenntnis, das keine über den schriftlichen Mietvertrag hinausgehenden Pflichten des Bekl. zu begründen vermochte (BGH, Urt. v. 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, GE 2006, 706 = NJW 2006, 2116 Tz. 18 f.). Davon ausgehend hat sich der Bekl. im Übergabeprotokoll weder rechtswirksam zur Durchführung von noch zur Kostenbeteiligung an Schönheitsreparaturen verpflichtet, zumal das von der Kl. zur Wohnungsübergabe verwandte Formular in dem - von den Parteien nicht angekreuzten - Passus „Die Wohnung wurde in vertragsgemäßem Zustand übergeben" zumindest konkludent auf den schriftlichen Mietvertrag und die dort getroffenen Regelungen Bezug nimmt (vgl. Kammer, Urt. v. 23. Februar 2010 - 63 S 290/09, GE 2010, 847). Vor diesem Hintergrund bedurfte es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer über die vom Amtsgericht für wesentlich erachtete Frage, in welcher Höhe die von der Kl. behaupteten Kosten zu erstatten gewesen wären.

Der Mieter kann nicht durch Formularklausel verpflichtet werden, die Parkettfußböden abzuschleifen und zu versiegeln. Ein handschriftlicher Zusatz im Wohnungsübergabeprotokoll, wonach der Mieter an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligt wird, stellt nur ein so genanntes deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar, das keine über den schriftlichen Mietvertrag hinausgehenden Pflichten des Mieters begründen kann.

Formularmietvertraglich war vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt. Ferner war in der Klausel die Verpflichtung aufgenommen, dass der Mieter die Parkettfußböden abschleifen und versiegeln muss. Nach Ende des Mietvertrages wurde im Wohnungsübergabeprotokoll in einem handschriftlichen Zusatz vermerkt, dass der Mieter an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligt werde. Der Vermieter verlangte Zahlung von Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Beim Amtsgericht hatte der damit keinen Erfolg, was zu seiner Berufung zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Die Parkettklausel sei nach ständiger Rechtsprechung des BGH unwirksam, weil diese nicht mit der Definition zu Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV zu vereinbaren sei. Das führe zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel insgesamt.

Der handschriftliche Zusatz im Wohnungsübergabeprotokoll ergebe keine eigenständige Verpflichtung zur Kostentragung der Schönheitsreparaturen. Es handele sich lediglich um ein deklaratorisches Anerkenntnis, das keine über den schriftlichen Mietvertrag hinausgehenden Pflichten des Mieters zu begründen vermöge.