Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Fachhandwerkerklausel; Zahlungsanspruch bei Umbaumaßnahmen des Vermieters

1. Eine Mietvertragsklausel verstößt gegen § 9 AGBG, wenn sie die Ausführung von Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker vorschreibt und damit Eigenleistungen des Mieters ausschließt.

2. Der Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen wandelt sich in einen Zahlungsanspruch um, wenn infolge Umbaumaßnahmen des Vermieters in der Wohnung die Schönheitsreparaturen gleich wieder zerstört werden würden.

Dem Kl. steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch weder als Erfüllungsanspruch aus § 15 Nr. 4 des Mietvertrages, noch als Schadensersatzanspruch gemäß § 326 BGB zu.

Die Klausel § 15 Nr. 4 des Mietvertrages ist als unwirksam gemäß § 9 AGB-Gesetz anzusehen, weil sie die Bekl. entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Sie lautet: "Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, soweit keine besonderen Abmachungen bestehen, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (insbesondere Innenanstrich der Fenster, Türen und Heizkörper, Streichen der Decken, Tapezierung, Fuß-bodenanstrich und Parkettabziehen) in den Mieträumen durch einen Be-rufsmaler und Parkettabzieher auszuführen, sowie die Rolläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Wasch- und Abflußbecken, Öfen, Herde und ähnliche Einrichtungen in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten." Die Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter, wie sie mit dieser Klausel vorgenommen wird, ist un-billig und stellt eine gravierende Benachteiligung dar, wenn der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses die Wohnung in einem unrenovierten Zu stand übernommen hat und sich selbst verpflichten mußte, die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses instand zu setzen und zu renovieren (vgl. OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 6.3.1986, NJW 1986, 2116).

Hier hatte sich die Bekl. ausweislich des Nachsatzes im Mietvertrag ver-pflichtet, die mit Mängeln behaftete Wohnung völlig instand zu setzen. Die-ser Verpflichtung ist sie damals, wie die eingereichten Rechnungen bele-gen, nachgekommen.

Auf die im Mietvertrag enthaltenen Klauseln ist § 9 AGB-Gesetz gemäß § 28 Abs. 2 AGB Gesetz anwendbar, auch wenn der Mietvertrag vor In-krafttreten dieses Gesetzes geschlossen wurde.

Zwar ist der BGH der Ansicht des OLG Stuttgart entgegengetreten und hat für den Fall einer Formularklausel mit Fristenplan entschieden, daß diese wirksam ist, auch wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses übergeben wird, wobei der Wirksamkeit der Klausel auch nicht entgegenstehen soll, daß die Wohnung bereits bei Beginn des Mietverhältnisses renovierungsbedürftig ist (BGHZ 101, 253). Diese Entscheidung greift hier jedoch nicht ein, da die vorliegende Klausel uneingeschränkt ist und keinen Fristenplan enthält. Wie die hier vorliegende Klau-sel, nach der der Mieter uneingeschränkt bei Bedarf zu renovieren hat, un-ter Berücksichtigung von § 9 AGBG zu bewerten ist, hat der BGH aus-drücklich offengelassen (vgl. BGH a.a.O. S. 265).

In diesem Fall ist der Auffassung des OLG Stuttgart zu folgen, daß es eine gravierende Benachteiligung des Mieters und eine mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung gemäß § 536 BGB, wonach der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, nicht mehr zu vereinbarende Regelung ist, wenn der Mieter sowohl bei Beginn als auch bei Ende des Mietverhältnisses verpflichtet ist, die Wohnung vollständig zu renovieren.

Darüber hinaus verstößt die hier verwandte Formularklausel auch deshalb gegen § 9 AGBG, weil sie die Ausführung der Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker vorschreibt und damit Eigenleistungen des Mieters ausschließt. Auch dieser Teil der Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, da sie ihm erhebliche Kosten aufbürdet, die auch nicht mit dem Argument gerechtfertigt werden können, daß er durch Übernahme der Schönheitsreparaturen einen geringeren Mietzins zu zahlen hat, als ihn der Vermieter verlangen würde, müßte er selbst für die Schönheitsreparaturen aufkommen. Der BGH hat zu diesem Punkt der Klausel, Ausführung der Arbeiten durch einen Fachhandwerker, bisher nicht Stellung neh-men müssen (vgl. BGH NJW 88, 2790, 2793), jedoch ist bei der Wirksamkeitsprüfung anderer Klauseln darauf abgestellt worden, ob dem Mieter noch die Möglichkeit der Ausführung der Schönheitsreparaturen in Eigenleistungen bleibt (vgl. BGH a.a.O. S. 2791). Bei der hier vorliegenden Fas-sung der Klausel wäre diese Möglichkeit dem Mieter nach dem eindeutigen Wortlaut genommen.

Selbst wenn entgegen der Auffassung des Gerichts die Klausel gemäß § 15 Nr. 4 des Mietvertrages nicht nach § 9 AGBG unwirksam sein sollte, hat sich ein dann bestehender Anspruch auf Schönheitsreparaturen ge-gen die Bekl. nicht in einen Zahlungsanspruch umgewandelt. Zwar wandelt sich nach Auffassung des BGH ein Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen aufgrund ergänzender Vertragsauslegung in einen Zahlungsanspruch um, wenn infolge von Umbaumaßnahmen des Vermieters in der Wohnung die Schönheitsreparaturen gleich wieder zer-stört werden würden (vgl. BGH WuM 1985, 46). Jedoch hat der Kl. hier nicht dargetan, daß Umbaumaßnahmen von solcher Intensität in der Woh-nung vorgenommen wurden, daß von der Bekl. selbst durchgeführte Schönheitsreparaturen sinnlos gewesen wären und gleich wieder zerstört worden wären. Umbaumaßnahmen, die die gesamten Schönheitsreparaturen hinfällig machen, sind nur dann denkbar, wenn die Wohnung voll ständig umgestaltet wird, wie dies beispielsweise bei der Versetzung von Innenwänden der Fall wäre. Hier hat der Kl. aber nur pauschal eine Neu-gestaltung von Küche und Bad mit Austausch der Elemente und Installatio-nen vorgetragen.

Eine Umwandlung des Anspruches auf Vornahme von Schönheitsreparaturen in einen Zahlungsanspruch ist ein Ausnahmefall, der nur unter der Voraussetzung der Zerstörung der Schönheitsreparaturen eingreift. Hierzu reicht nicht eine nur geringfügige Veränderung der Wohnungsgestaltung, da dies auf ein Wahlrecht des Vermieters zwischen Vornahme der Schönheitsreparaturen und Zahlung hinauslaufen würde.

Im übrigen kann es fraglich sein, ob nicht bereits bei der Geltendmachung des Zahlungsanspruches gegenüber der Bekl. vor Ablauf des Mietverhältnisses eine konkrete Darstellung der Umbaumaßnahmen notwendig ge-wesen wäre, da nur unter diesen Bedingungen vom Mieter geprüft werden kann, ob die Untersagung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter gerechtfertigt ist und dieser einen Zahlungsanspruch des Vermieters hin-nehmen muß.