Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Quotenklausel; Kostenvoranschlag durch vom Vermieter auszuwählendes Malerfachgeschäft; Fachhandwerkerklausel

Eine Quotenklausel, nach der zur Ermittlung der vom Mieter zu tragenden Kosten ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes zugrunde gelegt werden soll, ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit ihrer Berufung verfolgt die Kl. den Anspruch auf Zahlung einer Abgeltungspauschale für Schönheitsreparaturen in Höhe von 1.055,32 ˇ weiter.

Die Berufung der Kl. ist in der Sache nicht erfolgreich und deshalb zurückzuweisen.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Abgeltungsbetrags für am Mietvertragsende noch nicht fällig gewordene Schönheitsreparaturen. Sie kann sich nicht auf § 4 Ziff. 5 Buchst. c) des Mietvertrags berufen. Diese Klausel ist gemäß § 301 Abs. 1 Satz 2 BGB als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Zwar hält der BGH Quotenabgeltungsklauseln weiterhin für im Grunde zulässig. In seiner - soweit ersichtlich - letzten sich damit auseinandersetzenden Entscheidung dazu (Urteil vom 26.9.2007 - VIII ZR 143/06 = GE 2007, 1622) führt er aus:

„Bei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine Ergänzung, der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan. Ihr Zweck besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§§ 553 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB ) - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste."

Auch die jüngeren Entscheidungen des BGH, in denen die Möglichkeit der Erhebung eines Zuschlags für nicht wirksam auf den Mieter übertragene Schönheitsreparaturen im Rahmen von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 ff. BGB verneint wird (Urteile vom 9.7.2008 - VIII ZR 181/07 = GE 2008, 1117 und 11.2.2009 - VIII ZR 118/07), bieten keinen Anhalt dafür, dass der Bundesgerichtshof an dieser grundlegenden Bewertung nicht festhalten will. In diesen Entscheidungen wird lediglich ausgeführt, dass die Schönheitsreparaturen einen Kostenfaktor darstellen, der ohne Rücksicht auf die Durchsetzbarkeit am Markt im Rahmen von § 558 BGB keine Berücksichtigung finden könne.

Die Quotenabgeltungsklausel mit der dem Mieter eingeräumten Möglichkeit, der Zahlungspflicht durch Selbstvornahme am Ende des Mietverhältnisses zuvor kommen zu können, kann nicht allein deshalb für unwirksam angesehen werden, weil sie faktisch zu einer Endrenovierungsverpflichtung des Mieters führe, die allgemein als unzulässig angesehen wird. Zu einer eigenen Renovierung wird sich der Mieter nur dann entschließen, wenn dies für ihn im Hinblick auf die zu tragenden Kosten vorteilhaft ist. Es ist allgemein anerkannt, dass der Mieter wirksam übernommene Schönheitsreparaturen in fachgerechter Weise schuldet, mithin die Kalkulation auf der Basis von Kostenvoranschlägen von Malerfachbetrieben zutreffend den (Kosten-) Aufwand widerspiegelt, der mit der Ausführung durch ein Fachunternehmen entsteht. Soweit der Mieter dazu in der Lage ist, entsprechend fachgerechte Arbeit selbst oder mit Hilfe von Dritten ohne Hinzuziehung eines Fachbetriebs zu leisten, so kann er von einer dadurch eintretenden Ersparnis profitieren.

Die hier zu beurteilende Klausel ist aber deshalb unwirksam, weil sie die Ermittlung des Abgeltungsbetrags aufgrund eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags vorsieht. So sah die dem BGH in dem bereits zitierten Urteil vom 26.9.2007- VIII ZR 143/06 = GE 2007, 1622 - vorliegende Abgeltungsklausel vor, dass der Betrag auf der Basis eines Kostenvoranschlags eines von den Vertragsparteien ausgewählten Malerfachbetriebs ermittelt werden sollte.

Zwar hat der BGH in seinem Rechtsentscheid vom 6.7.1988 - ARZ 1/88 (NJW 1988, 2790 ff. = WuM 1988, 294 ff. = GE 1988, 881 ff., zitiert nach juris) in Anlehnung an einen früheren Rechtsentscheid des OLG Stuttgart aus dem Jahr 1982 es nicht als unwirksam erachtet, wenn der Kostenvoranschlag vom Vermieter einzuholen sein sollte, weil sich aus Sinn und Zweck der Regelung ergeben würde, dass der Mieter diesen Kostenvoranschlag bestreiten könne (a.a.O. Tz. 23).

Im Lichte der Fortentwicklung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und des in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB inzwischen normierten Transparenzgebots kann dem nach Auffassung der Kammer nicht mehr gefolgt werden (so auch Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 538 Rn. 191). Die eindeutig statuierte Pflicht, eine Quote anhand des Kostenvoranschlags eines Malerfachbetriebs zu entrichten, lässt es schon für fraglich erscheinen, ob auch für den verständigen Mieter erkennbar wird, dass es sich nur um eine unverbindliche Berechnungsgrundlage handelt. Die Auslegung der Klausel in diesem Sinne ist als unzulässige, geltungserhaltende Reduktion zu qualifizieren. Es kommt hinzu, dass die Klausel die Auswahl des Fachbetriebs ausschließlich dem Vermieter vorbehält. Der Mieter muss dies jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dahin verstehen, dass von ihm eingeholte Alternativangebote damit von vornherein unbeachtlich sind. Zumindest die Kumulation dieser Gesichtspunkte lässt die Klausel als unangemessen im Sinne des § 307 BGB erscheinen und folglich unwirksam sein (a.a.O.).

Die in der Klausel weiter enthaltene Regelung für den Fall der fehlenden Einigung der Mietvertragsparteien über die Abschläge von dem Kostenangebot im Falle einer unverhältnismäßig geringfügigen Abnutzung oder einer besonders aufwendigen Dekoration ändert an dieser Bewertung nichts. Sie setzt zwar notwendigerweise voraus, dass die Mieterseite die Angaben der Vermieterseite in Frage stellen kann. Diese Regelung bezieht sich ihrem Sinn und Wortlaut nach aber nur auf einen möglichen Streit der Parteien darüber, wie weit der Anteil des Mieters infolge besonders schonenden Umgangs oder besonders hochwertiger Dekoration zu reduzieren ist. Sie erfasst somit das vom Vermieter einzuholende Kostenangebot nicht.

Die Revision ist zuzulassen, weil hier die Rechtsfrage der Wirksamkeit der Klausel abweichend von der Entscheidung des BGH aus dem Jahr 1988 beurteilt wird und sowohl die Fortbildung des Rechts als auch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung gebieten, dem BGH erneut die Möglichkeit einzuräumen, sich mit diesem Aspekt auseinanderzusetzen.

Eine Quotenabgeltungsklausel, nach der Berechnungsgrundlage der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes sein soll, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam, so das Landgericht Berlin.

Mietvertraglich war der Mieter zur Tragung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Ferner war eine Quotenabgeltungsklausel für den Fall vereinbart, dass zum Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig waren. Zur Berechnung der Abgeltungsquote hatten die Vertragsparteien im Mietvertrag Folgendes vereinbart:

„Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden MaIerfachgeschäftes. Der hiervon von dem Mieter zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis der vollen Fristen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrages zu der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen (wenn keine Arbeiten ausgeführt wurden, ist der Mietvertragsbeginn maßgeblich) und Beendigung des Mietverhältnisses vergangenen Zeit (z. B. bei Mietdauer von 18 Monaten zu tragender Anteil der Kosten bei Wohnräumen von 18/60 [18 von 60 Monaten]). Lässt dies der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zu (insbesondere infolge besonders pfleglicher Behandlung, Verwendung hochwertiger Materialien etc.), ist der tatsächliche Erhaltungszustand also überdurchschnittlich, erfolgt eine angemessene Reduzierung des durch den Mieter zu tragenden Anteils; bei der Berechnung des reduzierten Anteils tritt an die Stelle der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen (wenn keine Arbeiten ausgeführt wurden, zwischen Mietvertragsbeginn und Beendigung des Mietverhältnisses diejenige Zeit, nach der sich die Wohnung in der Regel in dem bei Beendigung des Mietverhältnisses vorgefundenen Zustand befunden hatte, z. B. anstelle tatsächlicher Nutzungsdauer von 30 Monaten nur 15 Monate = zu tragender Anteil der Kosten bei Wohnräumen von 15/60 anstelle von 30/60). Können die Parteien hierüber keine Einigkeit erzielen, bestimmt der Vermieter den vom Mieter zu tragenden reduzierten Anteil nach billigem Ermessen.

Der Mieter kann seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt. Kommt keine Einigung zustande, ist der Mieter für den Zeitpunkt der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen sowie für einen überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung darlegungs- und beweispflichtig."

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter die Zahlung eines Abgeltungsbetrages, was der Mieter ablehnte. Die Zahlungsklage hatte beim Amtsgericht keinen Erfolg, was zur Berufung des Vermieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 65, wies die Berufung zurück. Die Quotenklausel sei nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Zwar habe der BGH Quotenklauseln weiterhin für im Grunde zulässig gehalten (GE 2007, 1622). Die vereinbarte Klausel sei aber deshalb unwirksam, weil sie die Ermittlung des Abgeltungsbetrags aufgrund eines vom Vermieter einzuholenden (in der Klausel heißt es: auszuwählenden) Kostenvoranschlags vorsehe. Im Lichte der Fortentwicklung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und des normierten Transparenzgebotes könne dem nach Auffassung der Kammer nicht mehr gefolgt werden. Die eindeutig statuierte Pflicht, eine Quote anhand des Kostenvoranschlags eines Malerfachbetriebs zu entrichten, lasse es schon fraglich erscheinen, ob auch für den verständigen Mieter erkennbar werde, dass es sich nur um eine unverbindliche Berechnungsgrundlage handele. Die Auslegung der Klausel in diesem Sinne sei als unzulässige geltungserhaltende Reduktion zu qualifizieren. Es komme dazu, dass die Klausel die Auswahl des Fachbetriebs ausschließlich dem Vermieter vorbehalte. Der Mieter müsse dies jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dahin verstehen, dass von ihm eingeholte Alternativangebote damit von vornherein unbeachtlich seien. Zumindest die Kumulation der Gesichtspunkte lasse die Klausel als unangemessen im Sinne des § 307 BGB erscheinen und folglich unwirksam sein. Die in der Klausel weiter enthaltene Regelung für den Fall der fehlenden Einigung der Mietvertragsparteien über die Abschläge von dem Kostenangebot im Falle einer außergewöhnlich geringen Abnutzung oder einer besonders aufwendigen Dekoration ändere an dieser Bewertung nichts. Sie setze zwar notwendigerweise voraus, dass die Mieterseite die Angaben der Vermieterseite in Frage stellen könne. Diese Regelung beziehe sich ihrem Sinn und Wortlaut nach aber nur auf einen möglichen Streit der Parteien darüber, wie weit der Anteil des Mieters infolge besonders schonenden Umgangs oder besonders hochwertiger Dekoration zu reduzieren sei. Sie erfasse somit das vom Vermieter einzuholende Kostenangebot nicht.

Die Kammer hat die Revision zugelassen.

Die vorliegende Quotenklausel entspricht der bisherigen Rechtsprechung des BGH. Allerdings sah der Mietvertrag, der der Entscheidung in GE 2007, 1622 zugrunde lag, vor, dass der Kostenvoranschlag eines von beiden Vertragsparteien ausgewählten Malerfachbetriebs zugrunde gelegt werden sollte. Die jetzt vom Landgericht vertretene Ansicht ist im Hinblick auf den Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung gut vertretbar. Die Zulassung der Revision ist im Hinblick auf die bisherige BGH-Rechtsprechung konsequent.