Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; kein Schadensersatzanspruch bei Ausführung durch den Nachmieter

Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, wenn diese durch den Nachmieter ausgeführt worden sind.

Die Klage ist unbegründet. Die Frage, ob der Vermieter von dem Mieter die Kosten von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn diese vom Nachmieter auf dessen Kosten durchgeführt worden sind, wird in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet, wobei die wohl herrschende Meinung dahingeht, diese Frage mit der Begründung zu bejahen, der Mieter, der die Schönheitsreparaturen übernommen habe, verhalte sich vertragsuntreu, wenn er dieser Pflicht nicht nachkomme; es sei deshalb unbillig, wenn ihm gestattet werde, sich mit Erfolg auf die Leistung eines anderen zu berufen (vgl. z. B. BGH in MDR 1968 S. 232; KG in MDR 1963 S. 846; Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Aufl., 1993, S. 1206, 1207 Rdnr. 183 ff.; Oske, Schönheitsreparaturen, 3. Aufl., 1989, S. 59 f.).

Nach der Gegenmeinung besteht der Ersatzanspruch des Vermieters in einem solchen Falle demgegenüber schon deshalb nicht, weil es an einem Schaden des Vermieters fehlt (vgl. LG Nürnberg-Fürth in WuM 1984 S. 244; LG Itzehoe in WuM 1992 S. 242; AG Wiesbaden in WuM 1986 S. 135). Das erkennende Gericht schließt sich dieser Auffassung an.

Die zuvor bezeichnete Entscheidung des BGH aus dem Jahre 1967 stützt sich im wesentlichen auf die Behauptung, es widerspreche jeder Erfahrung, daß ein neuer Mieter bereit sein könne, auf seine Kosten eine Wohnung zu renovieren und diese trotzdem zum Marktwert zu mieten. Wie das LG Itzehoe bereits zutreffend dargelegt hat, widerspricht diese Annahme des BGH im Regelfall der Realität.

Da der vorliegende Fall nur dann richtig und gerecht entschieden werden kann, wenn die Entscheidung sich nicht ausschließlich an abstrakten Kriterien orientiert, sondern den konkreten Umständen dieses Falles Rechnung trägt, unterliegt es nach Auffassung des Gerichts keinem Zweifel, daß hier nur die Abweisung der Klage in Betracht kommt. Es wäre unbillig, dem Mieter die Kosten einer Schlußrenovierung aufzuerlegen, obwohl er die Wohnung bereits bei seinem Einzug renovieren mußte und dies während des Mietverhältnisses nochmals getan hat und dem Vermieter gleichzeitig mehrere tausend DM für Renovierungsarbeiten zuzusprechen, obwohl er die Wohnung jeweils unrenoviert weitergibt, ohne dabei bei der Vermietbarkeit oder dem erzielbaren Mietzins Schwierigkeiten oder Einbußen zu erleiden.

Es ist ständige Rechtsprechung der Obergerichte, daß der Mieter und ein Nachmieter nicht Gesamtschuldner hinsichtlich der Pflicht zu Schönheitsreparaturen sind, so daß ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht dadurch erlischt, daß der Nachmieter die Erstrenovierung durchführt. Dies kann allerdings zu unbilligen Ergebnissen führen, wenn der Vermieter die Wohnung stets unrenoviert weitervermietet und die entsprechenden Geldbeträge für ihn nur einen zusätzlichen Erlös bilden.

In bewußter Abkehr von der herrschenden Meinung hielt deshalb das AG Tiergarten in seinem Urteil vom 24. Januar 1995 den Anspruch des Vermieters für unbegründet. Wir werden von einer etwaigen Berufungsentscheidung berichten.