Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; AGB-Klausel zur Beibehaltung bisheriger Ausführungsart unwirksam; Aufteilung in zwei Klauseln

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, daß der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluß an Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c = GE 2004, 1450).

1 Die Kl. war Vermieterin, der Bekl. Mieter einer Wohnung in B. § 2 Abs. 3 des Mietvertrages lautete auszugsweise:

"Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung

a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 und 12 AVB).

..."

2 Bestandteil des Mietvertrages waren auch die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) der Kl. Diese lauteten in Nr. 5 Abs. 2 Sätze 1 und 4:

"Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens

von der bisherigen Ausführungsart abweichen."

3 Das Vertragsverhältnis endete zum 30. November 2004. Mit Schreiben vom 26. November 2004 verlangte die Kl. vom Bekl. unter anderem die Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung zum 10. Dezember 2004. Wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen fordert die Kl. nach Ablauf der Frist Schadensersatz in Höhe von 1.879,81 € nebst Zinsen.

4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. ist erfolglos geblieben. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihren geltend gemachten Anspruch weiter.

I. 5 Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

6 Die Kl. habe keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Pflicht zu deren Durchführung sei nicht wirksam auf den Bekl. übertragen worden. Die entsprechende formularvertragliche Regelung benachteilige den Bekl. nach Treu und Glauben unangemessen und sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Zwar begegne die Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen für sich genommen keinen Bedenken. Unwirksam sei jedoch die Allgemeine Vertragsbestimmung, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Diese Klausel sei unklar und benachteilige den Mieter unangemessen. Aufgrund des Summierungseffektes sei neben der Regelung über die Zustimmungsbedürftigkeit auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam.

II. 7 Die zulässige Revision der Kl. hat keinen Erfolg. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch der Kl. verneint. Der Bekl. kann nicht erfolgreich wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden, weil diese Pflicht nicht wirksam auf ihn übertragen wurde.

8 1. Zu Recht hat das Landgericht die Formularklausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, als unwirksam erachtet. Die Klausel ist unklar (§ 305c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Kl. entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

9 Die Klausel ist deshalb unklar, weil nicht eindeutig ist, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im einzelnen oder auf beides. Es ist mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1. Teil B Rdnr. 76).

10 Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart (vgl. Langenberg aaO) - würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne daß für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist (ebenso Langenberg, aaO, Rdnr. 77). Da die Klausel schon aus diesem Grund der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält, bedarf es keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirkt (so das Berufungsgericht unter Berufung auf Langenberg, aaO, Rdnr. 75) und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.

11 2. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Denn die - bei isolierter Betrachtung unbedenkliche - Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird durch die Festlegung auf die bisherige "Ausführungsart" in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung inhaltlich dahin ausgestaltet, daß der Mieter sich strikt an die bisherige "Ausführungsart" zu halten hat, wenn er nicht für jede Abweichung um Zustimmung der Kl. nachsuchen will oder wenn die Zustimmung verweigert wird. Diese den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar durch die Streichung der Klausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB beseitigen. Dies wäre indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c; GE 2004, 1450).

Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der "bisherigen Ausführungsart" für Schönheitsreparaturen abweichen darf, ist unklar und benachteiligt den Mieter nach Aufassung des BGH derart unangemessen, daß die Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters in Gänze entfällt. Betroffen von der Entscheidung ist ein Großteil der ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und der Genossenschaften, der dieses Vertragsmuster benutzt.

In den Allgemeinen Vertragsbedingungen der Vermieterin stand die Klausel "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen". Zum Vertragsende führte der Mieter keine Schönheitsreparaturen durch. Die Vermieterin forderte Schadensersatz und hatte damit beim Amts- und Landgericht (Berlin) keinen Erfolg. Das führte zur zugelassenen Revision zum BGH.

Der BGH wies die Revision zurück. Die Klausel zur Beibehaltung der bisherigen Ausführungsart sei unwirksam, weil sie unklar sei (§ 305 c Abs. 2 BGB) und den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Unklar war die Klausel deswegen, weil nicht eindeutig sei, was unter Ausführungsart zu verstehen sei. Dieser Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im einzelnen oder beides. Es sei mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein solle oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liege. Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen Ausführungsart - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart - würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne daß für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen sei. Da die Klausel schon aus diesem Grunde unwirksam sei, bedürfe es keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirke und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 1 unwirksam sei. Die Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen sei die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. So bezieht sich der BGH auf seine Entscheidung vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03 = GE 2004, 1450).

Das vorliegende Urteil zeigt die "Gefährlichkeit" von AGB-Klauseln mit einem bestimmten "Diktat" des Vermieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Ist die Klausel unwirksam, führt das auch zur Unwirksamkeit der Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter schlechthin mit der Folge, daß der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Ausdrücklich offengelassen hat der BGH die Frage, ob es sich insofern auch um eine unzulässige Endrenovierungsklausel handelt. Nach hier vertretener Ansicht (ebenso Langenberg [Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1. Teil B Rdn. 76 ff., auf den sich übrigens der BGH ausdrücklich bezieht) handelt es sich im Ergebnis um eine (unwirksame) Endrenovierungsklausel, denn wenn der Mieter im laufenden Mietverhältnis die Wohnung nach seinem Geschmack anderweitig dekorieren möchte, müßte er zum Ende des Mietverhältnisses auf jeden Fall wieder umdekorieren, um zur bisherigen Ausführungsart zurückzukehren. Das würde selbst dann gelten, wenn er gerade erst vor kurzer Zeit renoviert hatte.

Eine ganz andere Frage ist es und hat mit dem vorliegenden Problem nichts zu tun, ob der Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung in jedem Fall in einer nach seinem Geschmack dekorierten Art zurückgeben darf. Das ist jedoch zu verneinen, denn er muß die Wohnung in einem Zustand zurückgeben, der eine Weitervermietung zuläßt. Nach allgemeiner Meinung muß er daher die Wohnung in sogenannter gedeckter Dekoration zurückgeben, d. h. nicht mit schreienden Farben (schwarz, rosa, lila usw.) und auch nicht in sehr eigenwilliger Dekorationsart. Die BGH-Entscheidung läßt offen, ob der Vermieter durch Formularklausel dem Mieter vorschreiben darf, die Wohnung in der gemieteten Dekorationsart (Grundausstattung) zurückzugeben? Darf er eine Wohnung mit Mustertapete mit Rauhfasertapete beklebt und mit Dispersionsfarbe überstrichen zurückgeben bzw. umgekehrt, darf er von einer mit Rauhfaser ausgestatteten und mit Dispersionsfarbe überstrichenen Ausführungsart abweichen und die Wohnung mit Mustertapete beklebt zurückgeben? Nach hier vertretener Ansicht besteht ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters für die Beibehaltung der grundlegenden Dekorationsart, so daß der Mieter, der eine Wohnung mit Rauhfaserausstattung gemietet hat, die Wohnung nicht zum Mietende mit Dekortapete beklebt zurückgeben darf.