Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Renovierungskostenvorschuss

Auf den Anspruch des Vermieters auf Durchführung der vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturen ist § 326 BGB bei fortbestehendem Mietverhältnis nicht anwendbar. Der Vermieter ist jedoch be-rechtigt, einen Vorschuß in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet.

Mit Wirkung vom 1. Januar 1973 mietete die Erstbekl. unter ihrer damaligen Firma T. Filmtheater GmbH & Co. KG (künftig: Bekl.) von dem Rechtsvorgänger der Kl. Räume zum Betrieb eines Kinos in dem An-wesen K. 217 in B. Der Zweitbekl. ist ihr persönlich haftender Gesellschafter. Der vorformulierte, um einen maschinenschriftlichen Anhang ergänzte Mietvertrag verpflichtet die Bekl. zur Zahlung eines umsatzabhängigen, durch einen Garantiebetrag abgesicherten Mietzinses. Unter der Überschrift "Miete und Nebenkosten" ist in § 3 Nr. 6 des Vertrages ohne Rege-lung näherer Einzelheiten vereinbart, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt.

Mit Schreiben vom 22. August 1985 forderten die Kl. die Bekl. unter Frist-setzung auf, die "seit vielen Jahren nicht durchgeführten" Schönheitsreparaturen vorzunehmen. In ihrem Antwortschreiben beanstandete die Bekl. die nach ihrer Ansicht zu kurz bemessene Frist und bezweifelte ihre Ver pflichtung zur Vornahme der geforderten Arbeiten. Die Kl. ließen daraufhin in einem Beweissicherungsverfahren den Zustand der Mieträume feststellen. Der Sachverständige gelangte in seinem Gutachten vom 19. Februar 1986 zu dem Ergebnis, die Dekoration der Räume sei zum weitaus über-wiegenden Teil "schadhaft und renovierungsbedürftig". Am 20. oder 21. Februar 1986 kam es in dem Anwesen der Kl. zu einem Wasserrohrbruch, der auch in den von der Bekl. gemieteten Räumen zu Feuchtigkeitsschäden führte.

Die Kl. forderten die Bekl. hierauf noch zweimal vergeblich unter Fristsetzung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf. Sodann haben sie Klage mit dem Antrag erhoben, die Bekl. zur Zahlung des für die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Betrages nebst Zinsen zu veruteilen, den sie aufgrund eines Kostenvoranschlages mit 116.575,11 DM beziffert haben. Die Bekl. hat geltend gemacht, daß sie zur Vornahme der Schönheitsreparaturen erst bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet sei, daß der Zustand der Räume noch keine Schönheitsrepara-turen erforderlich mache und daß der von den Kl. verlangte Betrag über-höht sei. Sie hat sich ferner darauf berufen, bis zu der den Kl. obliegenden Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden sei jede Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen entfallen. Die Kl. versuchten daraufhin vergeblich, die Wasserschäden beseitigen zu lassen. Den von ihnen beauftragten Handwerkern verweigerte die Bekl. den Zutritt zu den Mieträumen. Dies nahmen die Kl. zum Anlaß für eine erneute, durch Schreiben vom 24. August 1987 erklärte und mit einer Ablehnungsandrohung verbundene Fristsetzung ge-genüber der Bekl.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil haben die Kl. Berufung eingelegt. In der Berufungsinstanz hat die Bekl. vorgebracht, sie habe zwischenzeitlich nicht nur die Wasserschäden beseitigen, sondern auch alle von den Kl. geforderten Renovierungsarbeiten durchführen lassen. Berufung und Revision der Kl. waren erfolglos.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Voraussetzungen des § 326 BGB, der auf die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen Anwendung finde, lägen vor. Die Bekl. habe die von den Kl. behauptete Renovierungsbedürftigkeit der Mieträume nicht bestritten. Aufgrund des nach Rechtshängigkeit übersandten Schreibens der Kl. vom 24. August 1987 habe sich der Erfüllungsanspruch der Kl. in einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung umgewandelt.

Die Kl. hätten jedoch nicht dargetan, daß ihnen durch die Vertragsverletzung der Bekl. ein Schaden entstanden sei. Im Falle der Beendigung eines Mietverhältnisses bestehe der Schaden nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darin, daß der Vermieter die nicht renovierten Räume selbst renovieren lassen müsse, um sie zu ihrem vollen Marktwert weiter vermieten zu können.

Während eines noch laufenden Mietverhältnisses lasse sich ein Schaden mit diesen Erwägungen aber nicht begründen. Ob erforderliche Schönheitsreparaturen durchgeführt würden oder nicht, habe für den Vermieter während des Mietverhältnisses keinen geldwerten Vor-teil, weil die Vorteile der Renovierung sich in der Nutzung der Räume er-schöpften, die während der Mietzeit allein dem Mieter zustehe. Ein irgend-wie gearteter wirtschaftlicher Vorteil ergebe sich daher aus der Durchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für den Vermieter nicht, so daß ihm umgekehrt durch das Unterbleiben der Schönheitsreparaturen auch kein wirtschaftlicher Verlust entstehe. Das könne anders sein, wenn die nichtausgeführten Schönheitsreparaturen zu einer Verwahrlosung und damit zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führten. Derartiges hätten die Kl. aber nicht behauptet. Die Kl. könnten einen Schaden auch nicht daraus herleiten, daß der Zustand des Kinos Einfluß auf den Umsatz und damit auf den geschuldeten Mietzins habe. Die Ver-einbarung einer Umsatzmiete begründe allein keine Gebrauchspflicht des Mieters. Könne demgemäß das Unterlassen des Gebrauchs insgesamt zu keinem Schaden des Vermieters führen, so müsse dies um so mehr gelten, wenn der Mieter dadurch nur einen eingeschränkten Gebrauch von der Mietsache mache, daß er die Räume nicht in dem erforderlichen Umfang renoviere. Selbst wenn aber gleichwohl aus der Vereinbarung einer Um-satzmiete dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch folgen sollte, fehle es an einer substantiierten Darlegung dieses Schadens durch die Kl. Für den Publikumszulauf eines Kinos seien in erster Linie Umstände wie das Filmangebot, die Größe der Leinwand und des Kinosaals sowie die Art der Bestuhlung von Bedeutung. Es lasse sich deshalb nicht abschätzen, welchen Einfluß der Renovierungszustand auf den Publikumszulauf und damit auf den Umsatz habe. Insbesondere fehle auch ein Vortrag der Kl. dazu, wie hoch der tatsächlich erzielte Umsatz gelegen habe, so daß nicht einmal beurteilt werden könne, inwieweit vom Platzangebot her eine Stei-gerung überhaupt möglich gewesen sei.

II. Das hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

1. a) Das Berufungsgericht geht zutreffend von einer Verpflichtung der Bekl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aus. Daß der Mietvertrag keine Regelung über den Umfang der Verpflichtung und die Zeiträume enthält, nach deren Ablauf sie zu erfüllen ist, macht die Klausel ebensowenig wie eine gleichlautende Formularvereinbarung bei einem Mietverhältnis über Wohnraum unwirksam (dazu BGHZ 92, 363, 368). Die Erforderlichkeit der von den Kl. geforderten Renovierung hat das Berufungsgericht - in der Revisionsinstanz unbeanstandet - festgestellt. Damit hatten die Kl. auch während des laufenden Mietverhältnisses, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, einen entsprechenden Erfüllungsanspruch (Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasing-rechts, 5. Aufl., Rdnr. 138; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Teil III A Rdnr. 1071; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil II, Rdnr. 428; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl. 1989, §§ 535, 536 Rdnr. 41; a. A. ders. in Staudinger, BGB, 12. Aufl. [2. Bearb. 1981], §§ 535, 536 Rdnr. 144 c).

b) Das Berufungsgericht, das einen Verzug der Bekl. mit der Erfüllung ihrer Verpflichtung ebenso wie das Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB bejaht, läßt den Schadensersatzanspruch der Kl. daran scheitern, daß die bloße Unterlassung der Schönheitsreparaturen bei fortbestehendem Mietverhältnis zu keinem meßbaren Vermögensnachteil des Vermieters führe (ebenso Staudinger/Emmerich, a.a.O., §§ 535, 536 Rdnr. 147 und 144 c). Das ist im Hinblick darauf bedenkenfrei, daß nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (zuletzt BGHZ 105, 71, 79 m. w. Nachw.) die Übernahme der Schönheitsreparaturenverpflichtung durch den Mieter rechtlich und wirtschaftlich einen Teil seiner Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, und daß das Ausbleiben dieser Gegenleistung für den Vermieter, der seinerseits schon geleistet hat, einen Vermögensschaden begründen könnte. Auch soweit in Rechtsprechung und Schrifttum die Auffassung vertreten wird, ein Schadensersatzanspruch des Vermieters bei fortbestehendem Mietverhältnis sei zu bejahen (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht von A-Z, 12. Aufl., Stich-wort "Schönheitsreparaturen", Seite 417; Bub/Treier/Kraemer, a.a.O. Teil III A Rdnr. 1074; Oske, Schönheitsreparaturen, 2. Aufl., 1982 Seite 64 f.; Glaser, Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung, 1969, Seite 22 f.; OLG Köln ZMR 1963, 140; LG Berlin GE 1978, 499; LG Köln WuM 1980, 162), wird aber - ausgenommen vom Landgericht Berlin (a.a.O.) - nicht dazu Stellung genommen, ob dem Vermieter schon durch die bloße Nichterfüllung der Schönheitsreparaturenverpflichtung ein Schaden in Höhe der er-forderlichen Renovierungskosten entsteht. Indessen bedarf die Frage, ob dem Vermieter in diesem Fall ein rechnerischer Vermögensschaden im Sinne der auch auf Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung an-zuwendenden Differenztheorie (BGHZ 87, 156, 158 f.; 99, 182, 196 f.) ent standen ist, keiner Entscheidung, weil § 326 BGB auf den Renovierungsanspruch des Vermieters unter den hier gegebenen Umständen nicht an-zuwenden ist.

2. Die gesetzliche Regelung, die Schönheitsreparaturen dem Vermieter als einen Teil seiner Instandhaltungspflicht (§ 536 BGB) auferlegt, trägt da-mit dem Interesse des Mieters an einer gebrauchsfähigen Mietsache mit entsprechendem äußeren Erscheinungsbild Rechnung. Auch wenn diese Verpflichtung auf den Mieter überwälzt wird, ändert dies nichts daran, daß ihre Erfüllung während des Mietverhältnisses nicht dem Vermieter, son-dern dem Mieter als demjenigen zugute kommt, dem der Gebrauch der Mietsache zusteht. Damit erschöpfen sich Sinn und Zweck der vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturverpflichtung bei fortbestehendem Mietverhältnis in der tatsächlichen Erbringung der geschuldeten Leistung. Dieser Besonderheit würde die gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB eintretende Umwandlung des Erfüllungsanspruches in einen auf Geldzahlung ge-richteten Schadensersatzanspruch, in dessen Verwendung der Vermieter frei wäre, in den Fällen nicht gerecht, in denen es, wie hier, um die bloße Nichterfüllung der Schönheitsreparaturverpflichtung geht. Auf derartige Fallgestaltungen ist § 326 BGB deshalb nicht anzuwenden (im Ergebnis ebenso Sternel, a.a.O., Teil II, Rdnr. 428 und LG Hamburg WuM 1990, 65).

3. Muß der Vermieter wegen der Rechtsnatur seines Renovierungsanspruches auf das dem Gläubiger einer Hauptleistungspflicht an sich zu-stehende Recht, im Falle des Schuldnerverzuges nach § 326 BGB vorzu-gehen, verzichten, entspricht es andererseits der Billigkeit, ihm die Ausführung der Schönheitsreparaturen, auf die der Anspruch seiner Natur nach in erster Linie gerichtet ist, zu erleichtern. Bei Verzug des Mieters ist der Vermieter deshalb berechtigt, vom Mieter die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, ohne zuvor ein Leistungsurteil erstreiten und damit die Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 887 ZPO) schaffen zu müssen. Der Vermieter wird dadurch so gestellt, als sei eine Ersatzvornahme vertraglich vereinbart worden. Für diesen Fall hat der Senat bereits ent-schieden (Urteil vom 11. April 1984 - VIII ZR 315/82 = WM 1984, 973 II 1 c), daß aus dem Recht zur Ersatzvornahme wie in den vergleichbaren Fällen der §§ 538 Abs. 2, 633 Abs. 3 BGB und § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB (B) ein Vor schußanspruch folgt.

Der Umstand, daß ein solcher Anspruch hier möglicherweise besteht, ver-mag der Revision jedoch nicht zum Erfolg zu verhelfen, weil die Kl. den in der Berufungsinstanz angekündigten und nach ihrer Meinung erforderlichen besonderen Antrag auf Vorschußzahlung nicht gestellt und in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärt haben, keinen Vorschuß-anspruch geltend zu machen.

4. Die Nichtanwendung des § 326 BGB auf die Schönheitsreparaturpflicht des Mieters bei fortbestehendem Mietverhältnis ist, wie ausgeführt, auf diejenigen Fälle beschränkt, in denen es um die bloße Nichterfüllung die-ser Verpflichtung geht. Soweit der Vermieter über das reine Erfüllungsinteresse hinausreichende Schäden geltend macht - beispielsweise einen Schaden an der Substanz der Mietsache oder - wie hier - wegen der Um-satzabhängigkeit des Mietzinses entgangene Mieteinnahmen stehen der Anwendung des § 326 BGB Bedenken aus der Natur des Anspruches auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht entgegen. Ebensowenig scheidet § 326 BGB in Fällen aus, in denen der Vermieter bei fortbestehendem Mietverhältnis die Schönheitsreparaturen ausführen lassen und es aus diesem Grund um die Erstattung der aufgewendeten Kosten geht.

Auch unter diesen Gesichtspunkten erweist sich die Klage jedoch nicht als begründet. Ausgeführt haben die Kl. die Schönheitsreparaturen nicht. Ei-nen Substanzschaden der Mietsache haben sie nicht behauptet. Soweit sie einen Mindestschaden in Höhe der Renovierungskosten darauf gestützt haben, daß sie bei Ausführung der Schönheitsreparaturen infolge der vereinbarten Umsatzbeteiligung höhere Mieteinnahmen erzielt hätten, kann dem Berufungsgericht allerdings in seiner Auffassung nicht beigetreten werden, mangels einer Gebrauchspflicht der Bekl. könnten die Kl. aus einem geringeren als dem bei Ausschöpfung aller Möglichkeiten erzielbaren Umsatz keinen Schaden herleiten. Das Berufungsgericht verkennt dabei die Tragweite des von ihm zur Begründung herangezogenen Se natsurteils vom 4. April 1979 (VIII ZR 118/78 = NJW 1979, 2351 unter 2b). Dort ist zwar ausgeführt, daß den Mieter allein wegen der Umsatzabhängigkeit des Mietzinses keine Gebrauchspflicht trifft, in unmittelbarem Zu-sammenhang damit hat der Senat aber klargestellt, daß der Mieter, wenn er die Sache nicht benutzt, gleichwohl Mietzins in Höhe des erzielbaren Umsatzes schuldet. Läßt sich demnach ein auf zu geringe Mieteinnahmen gestützter Schaden des Vermieters aus Rechtsgründen nicht verneinen, so greift doch die Hilfserwägung des Berufungsgerichts durch, daß der Vortrag der Kl. zu dieser Schadensberechnung nicht ausreichend substantiiert ist und nicht einmal eine Schadensschätzung (§ 287 ZPO) ermöglicht.