Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Streichen von Fenstern und Türen ohne Beschränkung auf Innenanstrich

Eine Klausel, die das Streichen von Fenstern und Türen ohne Beschränkung auf einen Innenanstrich vorschreibt, ist unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen. Das gilt auch dann, wenn mietvertraglich keine Kautionszahlung vereinbart worden ist. Eine Reduzierung der Klausel auf den zulässigen Teil ist nicht möglich (im Anschluss an BGH Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08 -, GE 2009, 573 und Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09 -, GE 2010, 335).

(Leitsatz der Redaktion)

In der Sache hat die Berufung Erfolg.

Der vom Amtsgericht mit dem angegriffenen Urteil vom 22.10.2009 zugesprochene Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.035,75 € besteht nicht. (...)

Zwar trifft der Einwand der Berufung, die Überbürdung der Schönheitsreparaturen sei unwirksam, weil auch diese Klausel eine starre Frist enthalte und Art und Umfang der Endrenovierung in unzulässiger Weise vorschreibe, nicht zu. Aufgrund der Einleitung der Fristenregelung „im Allgemeinen" ist hier hinreichend klargestellt, dass dies nur im Regelfall und eben nicht immer gelten soll (BGH Urteil vom 5.4.2006 - VIII ZR 178/05 -, GE 2006, 639).

Die Klausel ist aber aus einem anderen Grunde unwirksam.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Klausel in der - wie hier - das Streichen von Türen und Fenstern ohne einschränkenden Zusatz auferlegt wird, insgesamt unwirksam.

Der Bundesgerichtshof führt hierzu in der Entscheidung vom 13.1.2010 (VIII ZR 48/09 -, GE 2010, 335, Rn. 10 ff. unter Bezugnahme auf die vorausgegangene Entscheidung vom 18.2.2009 - VIII ZR 210/08 - GE 2009, 573 aus): (wird ausgeführt)

Entgegen der Ansicht der Kl. lag dieser Entscheidung eine im Wesentlichen und bezogen auf den hier betroffenen Punkt gleichlautende Klausel zugrunde. Dass in der dortigen Entscheidung zugrunde liegenden Klausel zudem die Überbürdung der Arbeiten am Parkett weitergehend und nach der zitierten Entscheidung ebenfalls als unwirksam angesehen wurde, berührt den Kern der Entscheidung nicht.

Es sind vielmehr entgegen der Auffassung der Kl. keine Gründe ersichtlich, die gegen die Anwendung der vorzitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs auf den vorliegenden Fall sprechen.

Soweit die Kl. sich darauf bezieht, dass in dem dortigen Fall eine Mietkaution vereinbart war, was vorliegend nicht der Fall gewesen sei, führt dies entgegen ihrer Auffassung zu keiner anderen Bewertung.

Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung zur Begründung der Unwirksamkeit der Klausel insgesamt keinen Zusammenhang zur Vereinbarung einer Mietkaution hergestellt. Die von der Kl. argumentativ herangezogene Kompensation ist zudem nicht nachvollziehbar.

Auch die weitere Argumentation der Kl., dass eine Reduzierung der Klausel auf den zulässigen Teil geboten sei, trägt im Ergebnis nicht. Wie bei vollständiger Lektüre der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs ersichtlich ist, lag dieser Entscheidung ein Urteil des Landgerichts Berlin zugrunde, in welchem eben diese rechtliche Lösung gewählt wurde. Der Bundesgerichtshof hat dieses Herausstreichen des unzulässigen Klauselteils als unzulässige geltungserhaltende Reduktion angesehen.

Der Einwand der Kl., hier sei das Rückwirkungsverbot verletzt, greift nicht. Das Rückwirkungsverbot (Art. 103 Abs. 2 GG) bezieht sich zum einen auf gesetzliche Regelungen. Bei Urteilen bezieht sich das Rückwirkungsverbot darauf, dass ein Urteil - etwa ein Abänderungsurteil - keine zurückliegenden Sachverhalte abändern darf, über die bereits rechtskräftig entschieden ist; vielmehr ist dies nur für die Zukunft möglich. Soweit die Kl. hier eine Veränderung der Rechtsprechung beanstandet, ist zum einen eine solche nicht dargelegt. Eine ausdrücklich anderes lautende Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu der hier betroffenen Klausel ist dem Berufungsgericht nicht bekannt und vom Prozessbevollmächtigten der Kl. auch nicht vorgetragen worden. Zudem wäre das Rückwirkungsverbot damit nicht betroffen. Vielmehr ist es der Rechtsprechung gerade auf der Grundlage der grundgesetzlich geschützten Unabhängigkeit der Richter systemimmanent, dass es zu divergierenden Entscheidungen und zu Veränderungen innerhalb der Rechtsprechung - auch der obergerichtlichen - kommen kann, was bei nicht interessengesteuerter Betrachtung durchaus wünschenswert ist, weil so auch wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Fortentwicklungen durch die Rechtsprechung Rechnung getragen werden kann.

Eine Eigentumsverletzung ist hier vermieterseits nicht hinreichend dargelegt. Sie hat sich vielmehr selbst und freiwillig der hier verwendeten Vertragsklausel bedient und ist damit das Risiko, dass diese von der Rechtsprechung als unwirksam angesehen werden kann, bewusst eingegangen. Dies ist die Ausprägung der allgemeinen Handlungsfreiheit des Vermieters. Wer hier das Eigentum der Vermieterin an ihrer Wohnung verletzt haben soll, ist nicht erkennbar.

Auch die Verletzung des Rechtsstaatsprinzips ist nicht konkret dargetan.

Schließlich meint die Kl., der zuerkannte Schadensersatz betreffe - jedenfalls teilweise (außergewöhnliche Anzahl von Dübellöchern [145], Verkalkung und übermäßige Verschmutzung der Duschtrennwände und fehlende Tapete im Kinderzimmer) - keine Schönheitsreparaturen, sondern stelle eine Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs dar.

Dies trifft im Ergebnis nicht zu. (...)

Bezogen auf die jeweils genannten Zimmer hält sich die Anzahl je nach Möblierungsart im Rahmen. Für die Küche erscheint die Anzahl etwas hoch. Insgesamt lässt sich dem vermieterseits überreichten Kostenvoranschlag aber entnehmen, dass hier für das Schließen der Dübellöcher keine besonderen Kosten angefallen sind. Vielmehr ist für das Streichen der Wandflächen inkl. dem Beseitigen der Dübellöcher ein Einheitspreis von 4,65 € zugrunde gelegt worden. Dieser ist sowohl im Schlafzimmer mit den behaupteten sechs üblichen Dübellöchern als auch in allen anderen Räumen angesetzt. Nicht einmal in der Küche, in der 44 Dübellöcher vorgetragen wurden, ist es zu einer Preiserhöhung insoweit gekommen. So dass selbst wenn hier für die Küche im Rahmen des § 287 ZPO eine Schadensschätzung erfolgen könnte, diese konkret nicht vorzunehmen wäre, weil die Kl. schon nicht nachvollziehbar dargetan hat, dass ihr wegen des Schließens der Dübellöcher überhaupt ein Schaden entstanden ist. (...)

Eine Klausel, die keine Beschränkung auf einen Innenanstrich vorsieht, verstößt gegen § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel.

Mietvertraglich war vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt. Die entsprechende Klausel sah u. a. das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster vor. Zum Ende der Mietzeit führte der Mieter keine Schönheitsreparaturen durch und wurde durch den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Beim Amtsgericht hatte die Klage Erfolg, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Die ZK 65 (Einzelrichter) des LG Berlin änderte das angefochtene Urteil unter Klageabweisung ab. Nach der Rechtsprechung des BGH sei eine Klausel, in der – wie vorliegend – das Streichen von Türen und Fenstern ohne einschränkenden Zusatz auferlegt werde, insgesamt unwirksam. Dass in dem Fall des BGH die dortige Klausel durch die Überbürdung der Arbeiten am Parkett weitergehend und ebenfalls als unwirksam angesehen worden sei, berühre den Kern der Entscheidung nicht. Soweit sich der Vermieter darauf beziehe, dass in dem BGH-Fall eine Mietkaution vereinbart war, was vorliegend nicht der Fall gewesen sei, führe das zu keiner anderen Bewertung. Der BGH habe in seiner Entscheidung zur Begründung der Unwirksamkeit der Klausel insgesamt keinen Zusammenhang zur Vereinbarung einer Mietkaution hergestellt. Die von dem Vermieter argumentativ herangezogene Kompensation sei zudem nicht nachvollziehbar. Die Reduzierung der Klausel auf den zulässigen Teil komme nicht in Betracht; der BGH habe das Herausstreichen des unzulässigen Klauselteils als unzulässige geltungserhaltende Reduktion angesehen. Der Einwand des Vermieters, hier werde das Rückwirkungsverbot verletzt, greife nicht. Bei Urteilen beziehe sich das Rückwirkungsverbot darauf, dass ein Urteil – etwa ein Abänderungsurteil – keine zurückliegenden Sachverhalte abändern dürfe, über die bereits rechtskräftig entschieden sei; vielmehr sei dies nur für die Zukunft möglich. Eine Eigentumsverletzung sei vermieterseits nicht hinreichend dargelegt. Der Vermieter habe sich vielmehr selbst und freiwillig der hier verwendeten Vertragsklausel bedient und sei damit das Risiko, dass diese von der Rechtsprechung als unwirksam angesehen werden könne, bewusst eingegangen.

Der offenbar vom Prozessbevollmächtigten des Vermieters angesprochene Kompensationsgedanke im Hinblick auf die vorliegend nicht vereinbarte Kautionszahlung basiert auf einem „Schlenker" in dem Urteil des BGH vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 222/09 -, WuM 2010, 231 (Parallelsache zu BGH, GE 2010, 335) „... benachteiligt den Mieter – zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung – unangemessen ...". Wie sich der BGH das im Einzelnen vorstellt, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls müsste sich die Kompensation auf die Ausführung von Reparaturen beziehen, etwa Zahlung eines bestimmten Betrages für den Fall, dass der Mieter auch den Außenanstrich von Fenstern und Türen vornimmt. Die mangelnde Kautionsvereinbarung kann sicher nicht eine ausreichende Kompensation darstellen.

Klaus Schach