Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Farbdiktat weiß für laufendes Mietverhältnis

Bei der Auslegung einer Formularklausel ist die Pflicht des Mieters zum „Weißen" von Decken und Wänden dahin zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist. In dieser Auslegung liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, weil er auch während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren muss und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt wird, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (Festhaltung an BGH, Urteil vom 23.9.2009 - VIII ZR 344/08, GE 2009, 1488).

(Leitsatz der Redaktion)

1 Der Bekl. war bis zum 31. Januar 2009 Mieter einer Wohnung der Kl. in L.

2 Die Kl. begehrt Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag in § 3 folgende - vorgedruckte - Bestimmungen:

„...

4. Die Schönheitsreparaturen trägt - Vermieter - Mieter.

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - erforderlichen Arbeiten auszuführen.

Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen.

Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:

Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie den wischfesten Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

5. Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:

in Küchen, Bädern und Duschen alle ... Jahre,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten ... alle Jahre,

in anderen Nebenräumen alle ... Jahre. ..."

3 Bei Ziffer 4 ist „Mieter" angekreuzt. Von wem das Vertragsformular zur Verfügung gestellt wurde, ist zwischen den Parteien streitig. Nachdem sich der Bekl. geweigert hatte, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses zu renovieren, ließ die Kl. die Schönheitsreparaturen durch Handwerker ausführen.

4 Die Kl. hat Zahlung von 5.317,27 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und den Bekl. unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung zur Zahlung von 4.409,08 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. sein Klageabweisungsbegehren weiter.

5 Die Revision hat Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

7 Der Bekl. sei der Kl. wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zum Schadensersatz verpflichtet. Es könne offen bleiben, ob es sich bei dem von den Parteien verwendeten Vertragsformular um von der Kl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handele. Auch wenn dies zutreffe, sei die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen in § 3 Ziffer 4 des Mietvertrags wirksam auf den Bekl. abgewälzt worden. Diese Bestimmung stelle keine unzulässige Bedarfsklausel dar und erlege dem Bekl. auch keine unbedingte Endrenovierungspflicht auf. Schließlich liege auch keine unzulässige Kombination von Anfangs- und Endrenovierungspflicht vor.

II. 8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat übersehen, dass eine formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 3 Ziffer 4 des Mietvertrags schon deswegen - insgesamt - unwirksam ist, weil sie eine den Mieter unangemessen benachteiligende Farbvorgabe für die Ausführung der Dekoration enthält. Nach der - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung auch im Individualprozess gebotenen (vgl. BGH, Urteil vom 29. April 2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19) - kundenfeindlichsten Auslegung der Formularklausel (§ 305 c Abs. 2 BGB) ist die Pflicht des Mieters zum „Weißen" von Decken und Wänden dahin zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist (Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08, GE 2009, 1488 = NJW 2009, 3716 Rn. 8). In dieser Auslegung liegt nach der Rechtsprechung des Senats eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, weil er auch während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren muss und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt wird, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08, aaO. Rn. 9 f.; Senatsbeschluss vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 175/09, WuM 2010, 184 Rn. 3).

III. 9 Somit kann das Urteil des Berufungsgerichts, soweit zum Nachteil des Bekl. entschieden worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob es sich bei dem von den Parteien verwendeten Vertragsformular um von der Kl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.

Eine Formularklausel mit einer Pflicht des Mieters zum „Weißen" von Decken und Wänden ist dahin zu verstehen, dass der Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist. Wenn sich diese Pflicht auch auf das laufende Mietverhältnis bezieht, ist die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam, weil der Mieter damit in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt wird, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht – so der BGH in einer Entscheidung vom September 2011. Er hält damit an seiner Entscheidung von vor zwei Jahren fest, wonach der Begriff „Weißen" nicht (nur) den Vorgang des Streichens an sich meint, sondern auch ein „Farbdiktat" beinhaltet.

Nach den vorgedruckten Bestimmungen des Mietvertrages sollte der Mieter die Schönheitsreparaturen tragen. Diese hatte er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – auszuführen. Sie sollten u. a. folgende Arbeiten umfassen: ... Weißen der Decken ... Nach Ende des Mietverhältnisses weigerte sich der Mieter, Schönheitsreparaturen durchzuführen, was zur Schadensersatzklage des Vermieters führte. Im Rechtsstreit war u. a. streitig, von wem das Vertragsformular zur Verfügung gestellt worden war. In der Berufung verurteilte das Landgericht den Beklagten überwiegend zur Zahlung, der dagegen in die (zugelassene) Revision ging.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache in die Instanz zurück. Das Berufungsgericht habe übersehen, dass eine formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen vorliegend schon deswegen insgesamt unwirksam sei, weil sie eine den Mieter unangemessen benachteiligende Farbvorgabe für die Ausführung der Dekoration enthalte. Nach der auch im Individualprozess gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung der Formularklausel sei die Pflicht des Mieters zum „Weißen" von Decken und Wänden dahin zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen sei. In dieser Auslegung liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, weil er auch während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren müsse und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt werde, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe. So könne das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben. Der Rechtsstreit sei aber zur Endentscheidung nicht reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen habe, ob es sich bei dem von den Parteien verwendeten Vertragsformular um von dem Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handele.

Die Rechtsprechung des VIII. Senats des BGH zu einem Farbdiktat Weiß ist gefestigt; eigentlich hätte das dem Berufungsgericht bekannt sein müssen.

Es gilt die Faustformel: Im laufenden Mietverhältnis ist der Mieter – bis zur Grenze der Pflichtverletzung in Gestalt einer Beschädigung der Mietsache – in der dekorationsmäßigen Art der Gestaltung der gemieteten Räume frei, zum Ende des Mietverhältnisses hat er die Mietsache allerdings in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand zurückzugeben; die Farbwahl beschränkt sich auf „gedeckte" Farben wie weiß, zart grau oder zart beige. Die Farbe Weiß ist hier üblich, vor einem Farbdiktat Weiß ist jedoch auch für das Mietende ausdrücklich zu warnen.

Es ist für den vorliegenden Fall kaum anzunehmen, dass der Mieter das Vertragsformular zur Verfügung gestellt hat; das muss jetzt aber geklärt werden, weil die Regelungen des BGB zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Verwender der Klausel treffen. Hätte der Mieter das Vertragsformular gestellt, wäre nicht der Vermieter Verwender im Rechtssinne gewesen.