Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Anfangsrenovierung; Altmietvertrag

1. Ein Rechtsentscheid ergeht nicht.

2. Bei Altverträgen liegt es nahe, trotz der Nichtigkeit der formularmäßigen Überbürdung der Anfangsrenovierung auf den Mieter die Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen als wirksam anzusehen. (Leitsatz 2 Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. vermietete dem Bekl. mit Formularvertrag vom 17. Oktober 1968 eine bei Vertragsbeginn unrenovierte Wohnung. Der Vertrag enthält hinsichtlich der Renovierung und der Schönheitsreparaturen folgende Bestimmungen:

"§ 9 Zustand der Mieträume

1. ...

2. Der Mieter verpflichtet sich, vor seinem Einzug oder, falls dies nicht möglich ist, bis spätestens zum 1.12.1968 folgende Arbeiten an den Mieträumen vornehmen zu lassen:

Renovierung und Instandsetzung der Wohnung

(Datum und die Worte "Renovierung und Instandsetzung der Wohnung" sind in dem vorgedruckten Text mit Schreibmaschine eingefügt.)

§ 10 Instandhaltung der Mieträume

1. Die Schönheitsreparaturen hat der Mieter auf seine Kosten auszuführen (beachte auch § 14 Abs. 2).

Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Einbaumöbel und Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

§ 14 Beendigung der Mietzeit

1. ...

2. Vor Übergabe an die Vermieterin hat der Mieter alle notwendigen Schönheitsreparaturen auszuführen. Kommt der Mieter mit dieser Verpflichtung in Verzug, so ist die Vermieterin berechtigt, die Schönheitsreparaturen auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen."

Der Bekl. führte bei Einzug in die Wohnung Renovierungsarbeiten durch. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt befinden sich die Räumlichkeiten in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand. Der Bekl. hat zumindest seit Juli 1986 keine Arbeiten an der Dekoration durchgeführt. Mit Schreiben vom 7. Juli 1993 forderte die Kl. den Bekl. daher auf, die erforderlichen Schönheitsreparaturen bis zum 23. Juli 1993 vorzunehmen, was dieser aber ablehnte.

Mit der Klage verlangt die Kl. einen Kostenvorschuß zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Sie behauptet, die Mieträume seien seit dem Einzug des Bekl. im Jahre 1968 nicht mehr renoviert worden.

Der Bekl. hält die vertragliche Regelung der Schönheitsreparaturen für unwirksam und macht weitere Einwendungen geltend.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat den Inhalt des § 10 Nr. 1 Mietvertrag nicht im Sinne einer sogenannten Bedarfsklausel verstanden, sondern ihn im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahin bestimmt, daß die in § 7 des Mustermietvertrags '76 genannten Renovierungsfristen zugrunde zu legen seien. Mit diesem Inhalt sei § 10 Nr. 1 Mietvertrag wirksam. Dem stehe auch die Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Anfangsrenovierung gemäß § 9 Nr. 2 Mietvertrag nicht entgegen, wie sich u. a. aus dem Rechtsentscheid vom 13.9.1991 (WuM 1991, 523 = ZMR 1991, 469) ergebe. Die weiteren Einwendungen des Bekl. seien ebenfalls unbegründet.

Das auf die Berufung des Bekl. mit der Sache befaßte Landgericht möchte die Klage abweisen, da es die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen gemäß § 10 Nr. 1 Mietvertrag wegen Zusammentreffens mit einer Verpflichtung zur Anfangsrenovierung gemäß § 9 Nr. 2 Mietvertrag für unwirksam hält und der Bekl. sich jedenfalls im Rahmen des Vorschußverlangens der Kl. auf die Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung berufen könne. An dieser Beurteilung sieht sich das Landgericht durch den erwähnten Rechtsentscheid des Senats gehindert, dessen Bindungswirkung auch nicht durch die abweichenden Ausführungen des Bundesgerichtshofs in seinem Beschluß vom 2. Dezember 1992 (WuM 1993, 175) entfallen sei. Eine Klageabweisung aus anderen Gründen komme jedenfalls nicht vor Durchführung einer Beweisaufnahme über den gesundheitlichen Zustand des Bekl. in Betracht.

Das Landgericht hat deshalb mit Beschluß vom 24. Februar 1995 (WuM 1995, 264 = ZMR 1995, 207) dem Hanseatischen Oberlandesgericht folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Ist bei der Vermietung einer im Zeitpunkt des Vertragsbeginns unrenovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, wenn der Vertrag zugleich eine allgemeine Geschäftsbedingung enthält, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, vor dem Einzug, spätestens kurz nach Einzug eine Renovierung der Wohnung vorzunehmen?"

Zur Begründung nimmt das Landgericht Bezug auf den erwähnten Beschluß des Bundesgerichtshofs, wonach eine Vertragsgestaltung unwirksam sei, nach welcher der Mieter auch mit vorvertraglichem Renovierungsaufwand belastet werde. Eine isolierte Betrachtung der äußerlich getrennten Einzelbestimmungen über Renovierungsarbeiten widerspreche der auch in anderen Entscheidungen zum Ausdruck gekommenen neueren Rechtsprechung des BGH, wonach mehrere (für sich möglicherweise unbedenkliche) AGB-Klauseln, die im Zusammenwirken zu einer unangemessenen Benachteiligung führen, insgesamt unwirksam seien. Dies sei eine notwendige Konsequenz aus dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion und dem Transparenzgebot.

II. Die Vorlage ist unzulässig.

1. Die Rechtsfrage, die sich dem Landgericht als Berufungsgericht aus ei-nem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum stellt (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO), ist erheblich, jedenfalls soweit sie turnusmäßig auszuführende lau-fende Schönheitsreparaturen betrifft. Wie das Landgericht nachvollziehbar dargelegt hat, hängt es von ihrer Beantwortung ab, ob die Klage ohne weiteres abgewiesen werden kann oder ob eine weitere Tatsachenaufklärung erforderlich ist. Dies reicht aus, um die Erheblichkeit zu bejahen.

2. Nicht hinreichend geklärt hat das Landgericht jedoch, ob es mit der beabsichtigten Entscheidung von dem Rechtsentscheid des Senats vom 13.9.1991 abweichen würde. Jenem Rechtsentscheid lag eine Klauselkombination zugrunde, die mit der hier zu beurteilenden zwar inhaltlich im wesentlichen übereinstimmte. Sie gehörte aber zu einem nach Inkrafttreten des AGBG zustande gekommenen Mietvertrag, während der im jetzigen Rechtsstreit zu beurteilende Mietvertrag lange vor dem 1.4.1977 abgeschlossen worden war. Die Vorfrage, ob insoweit die gleichen Grundsätze maßgeblich sind, hat das Landgericht mit dem Hinweis bejaht, daß § 9 AGBG auch für Altverträge gilt, soweit diese noch nicht abgewickelt sind (§ 28 Abs. 2 AGBG).

Inwieweit der vorliegende Mietvertrag bereits abgewickelt war, hat das Landgericht jedoch nicht geprüft, insbesondere nicht im Hinblick auf die Verpflichtung zur Anfangsrenovierung gemäß § 9 Nr. 2 Mietvertrag. Un-streitig hatte der Bekl. bei seinem Einzug in die Wohnung Renovierungsarbeiten durchgeführt. Zudem waren die Fristen für die erstmalige Durchführung laufender Schönheitsreparaturen am 1.4.1977 längst abgelaufen.

Im Sinne des § 28 Abs. 2 AGBG "noch nicht abgewickelt" war der Mietvertrag nur insoweit, als aus ihm für die Zukunft Rechte und Pflichten erwachsen können (BGH NJW 1984, 2404, 2406). Eine erweiternde Auslegung dieser Vorschrift verbietet sich, weil schon aus verfassungsrechtlichen Gründen Eingriffe in Altverträge nur insoweit vorzunehmen sind, als ihr unveränderter Fortbestand in unverträglichem Widerspruch zu den grundlegenden Wertungsmaßstäben des AGBG stünde (BGH aaO.). Aus § 9 Nr. 2 Mietvertrag konnten für die Zeit ab 1.4.1977 Rechte oder Pflichten nicht mehr erwachsen. Selbst wenn - wofür keine Anhaltspunkte vorliegen - die Renovierungsarbeiten beim Einzug des Bekl. den Anforderungen des § 9 Nr. 2 Mietvertrag nicht voll entsprochen haben sollten, wurde der ordnungsgemäße Zustand der Wohnung nunmehr allein durch die inzwischen fällig gewordene Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen bestimmt (vgl. BGH WM 1978, 227). Sie war unabhängig davon, ob eine vollständige Anfangsrenovierung durchgeführt worden war und ob hierzu eine Verpflichtung bestanden hatte (vgl. BGHZ 101, 253, 269). Andererseits konnte eine ohne wirksame Rechtspflicht durchgeführte Anfangsrenovierung später fällig werdenden Renovierungsverpflichtungen nicht entgegengehalten werden (BGH aaO.; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. III Rn. 1075). Die Verpflichtung zur Anfangsrenovierung nach § 9 Nr. 2 Mietvertrag hatte sich mithin bei Inkrafttreten des AGBG vollständig erledigt.

Soweit die vertragliche Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen gemäß § 10 Nr. 1 Mietvertrag noch nicht abgewickelt war, traf diese folglich nicht mehr mit der Verpflichtung zur Anfangsrenovierung zusammen. Die Konsequenzen eines Zusammentreffens beider Verpflichtungen sind deshalb allein nach den vor Inkrafttreten des AGBG maßgeblichen Grundsätzen zu beurteilen. Diese Grundsätze hat das Landgericht der Vorlagefrage nicht zugrunde gelegt. Sie waren auch nicht Gegenstand des Rechtsentscheids des Senats vom 13.9.1991.

Nach Ansicht des Senats dürften die für die Vorlagefrage auch nach Ansicht des Landgerichts maßgeblichen Aspekte nach altem Recht anders zu beurteilen sein als nach § 9 AGBG. Der Summierungseffekt aus dem Zusammentreffen mehrerer für sich möglicherweise unbedenklicher Klauseln war zwar auch nach altem Recht unter Umständen zu beanstanden. Die Konsequenz war jedoch in der Regel nicht die Unwirksamkeit aller zusammentreffenden Klauseln, vielmehr durfte sich der Verwender lediglich nicht auf alle Klauseln gleichzeitig berufen (vgl. insbesondere BGHZ 48, 264). Selbst bei einheitlichen Klauseln war der Schutz des Vertragspartners des Verwenders unter Umständen auf den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung beschränkt (BGH NJW 1984, 2406). Das ebenfalls schon aufgrund der an § 242 BGB ausgerichteten Inhaltskontrolle entwickelte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion (BGH NJW 1982, 2309, 2310; BGHZ 85, 305, 312, jeweils mit Nachweisen zur älteren Rechtsprechung; BGHZ 114, 338, 342 f.) betraf nur Regelungen, die sich nicht nach ihrem Wortlaut aus sich heraus sinnvoll und verständlich in einen inhaltlich zulässigen und einen inhaltlich unzulässigen Teil trennen ließen. Andernfalls war der zulässige Teil wirksam (BGHZ 114, 342 f.; generell zur Übermaßbeseitigung nach altem Recht: Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG 1. Aufl. § 9 Rdn. 87). Eine weitergehende Unwirksamkeit kann sich nach neuem Recht aus dem vom Landgericht besonders hervorgehobenen Transparenzgebot im Sinne der jüngsten Rechtsprechung des BGH ergeben. Dabei handelt es sich aber um ein neu aufgekommenes selbständiges Merkmal der Unangemessenheit gemäß § 9 AGBG (Canaris in Festschrift für Ernst Steindorff, S. 817, 819). Ein ähnlich weitreichendes informationsbezogenes Kriterium war nicht nur dem alten Recht, sondern auch den Gesetzesmaterialien zu § 9 AGBG noch fremd (Koller in Festschrift für Steindorff S. 667, 674 f.). Transparenzanforderungen wurden denn zunächst auch nicht aus § 9, sondern aus anderen Vorschriften des AGBG hergeleitet (Canaris aaO., S. 822 m. N.). Zwar mag eine Fortentwicklung auch des bis zum 31.3.1977 erreichten Instrumentariums für die Beurteilung von Altverträgen möglich sein (vgl. Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 7. Aufl. § 28 Rn. 1 zu Fußnote 1 a). Bei dem Transparenzgebot der neueren Rechtsprechung dürfte es sich jedoch um ein neues, erst aus dem AGBG entwickeltes und daher im vorliegenden Fall nicht anwendbares Kriterium handeln.

Nach allem geht der Senat davon aus, daß § 9 AGBG auf die Vorlagefrage nicht uneingeschränkt anwendbar ist und daß das hier anwendbare alte Recht hinsichtlich der für die Vorlagefrage maßgeblichen Aspekte nicht mit den aus § 9 AGBG herzuleitenden Grundsätzen deckungsgleich ist. Vor diesem Hintergrund dürfte - jedenfalls nach altem Recht - die Nichtigkeit der Klausel über die Anfangsrenovierung nicht die zugleich vereinbarte formularmäßige Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter erfaßt haben. Einer abschließenden Beantwortung der aufgezeigten, vom Landgericht bisher nicht erörterten Vorfragen durch den Senat bedurfte es jedoch nicht. Schon die naheliegende Möglichkeit einer den obigen Ausführungen entsprechenden Rechtsauffassung entzieht dem Vorlagebeschluß mit seiner jetzigen Begründung die Grundlage.

Die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Formularvertrag kann dann eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 AGB-Gesetz sein, wenn dem Mieter zusätzlich die Verpflichtung zur Erstrenovierung auferlegt wird. Zweifelhaft ist aber, ob dies auch für Mietverträge gilt, die vor dem Inkrafttreten des AGB-Gesetzes (1. April 1977) abgeschlossen wurden.

Mit negativem Rechtsentscheid vom 31. August 1995 meinte das Oberlandesgericht Hamburg, das sei nicht der Fall. Zwar gilt § 9 AGB-Gesetz auch für Altverträge, jedoch nur insoweit, als sie noch nicht abgewickelt sind. Die Verpflichtung des Mieters zur Erstrenovierung sei jedoch bei Altverträgen schon längst erledigt und damit abgewickelt im Sinne dieser Vorschrift. Der Mietvertrag sei daher nach altem Recht zu beurteilen; danach müsse es bei der Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Erstrenovierung sein Bewenden haben, ohne daß die Verpflichtung zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen davon berührt wird.