Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Schadensersatz; Leistungsaufforderung; Gutachterkosten

1. Ein Aufforderungsschreiben an den Mieter, daß "die Renovierung der Räume einschließlich Fenster, Türen und Böden erfolgt, Heizkörper und Rohre gestrichen werden", ist hinreichend konkretisiert.

2. Zur Einklagbarkeit von Gutachterkosten. (Leitsätze der Redaktion)

Gemäß § 3 Ziffer 5 der beiden Mietverträge war die Bekl. verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen. Es ist unstreitig, daß beide Mietsachen am Ende des Mietverhältnisses in einem Zustand waren, der Schönheitsreparaturen erforderlich gemacht hätte, und unstreitig, daß die Bekl. die ihr obliegende Verpflichtung nicht erfüllt hat. Auf eine Renovierung zu Beginn der Mietverhältnisse im Jahre 1986 kann sich die Bekl., was keiner näheren Erörterung bedarf, nicht berufen. Damit ist festzustellen, daß die Bekl. der ihr obliegenden Verpflichtung nicht nachgekommen ist.

Der Ansicht des Landgerichts, der den Kl. zustehende Erfüllungsanspruch sei nicht ordnungsgemäß gemäß § 326 BGB in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt worden, vermag der Senat nicht zu folgen. Das Aufforderungsschreiben vom 15. März 1993 erfüllt die formalen Voraussetzungen dieser Vorschrift. Der Bekl. ist zur Erfüllung eine Nachfrist verbunden mit der Erklärung gesetzt worden, daß die Annahme der Leistung nach Ablauf der Nachfrist abgelehnt werde und die erforderlichen Arbeiten auf ihre Kosten durch eine Drittfirma ausgeführt werden sollten. Das, was von der Bekl. als Erfüllung ihrer Verpflichtung verlangt worden ist, ist entgegen der Ansicht des Landgerichts auch hinreichend genau bezeichnet worden. Dem Schreiben vom 15. März 1993 lag die von der Kl. zu 1. gefertigte Zusammenstellung der gerügten Mängel vom 2. März 1993 bei. Des weiteren wurden die an diesem Tage gefertigten 25 Fotografien - zunächst allerdings nur in Fotokopie - mit übersandt. Aus diesen Anlagen ergaben sich ganz konkrete Beanstandungen der Kl. und die ebenso konkrete Forderung, daß "die Renovierung der Räume einschließlich Fenster, Türen und Böden erfolgt, Heizkörper und Rohre gestrichen werden". Ob diese Maximalforderung berechtigt ist oder nicht, ist im Rahmen der hier zu erörternden Anforderungen aus der Vorschrift des § 326 BGB unbeachtlich. Der Bekl., der der Zustand der zurückgelassenen Mietsachen bestens bekannt war, ist durch das Schreiben vom 15. März 1993 mit seinen Anlagen jedenfalls hinreichend verdeutlicht worden, welche Leistungen von ihr verlangt werden. Damit steht fest, daß die Bekl. den Kl. zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet ist, soweit eine Leistungsverpflichtung bestand und nicht erfüllt worden ist.

Die Einwände, die die Bekl. gegen ihre Leistungsverpflichtung erhebt, vermögen nicht durchzugreifen. Ihr Vorbringen, sie habe beide Läden im Jahre 1986 unrenoviert übernommen und die Anfangsrenovierung leisten müssen, entlastet sie von ihrer Leistungsverpflichtung zum Ende des Mietverhältnisses nicht. Nach den Verträgen war sie zur Rückgabe der Mietsachen in einem ordnungsgemäßen Zustand verpflichtet. Ein Überbürden der Anfangsrenovierung auf den Mieter verbunden mit der Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsachen bei Ende des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand ist jedenfalls bei Gewerbemietverhältnissen nicht zu beanstanden. Der Einwand der Bekl., Decken und Wände hätten teilweise Risse aufgewiesen, vor Beseitigung dieser Hausschäden seien Schönheitsreparaturen nicht sinnvoll gewesen, hat keine hinreichende Erläuterung erfahren und ist im übrigen auch beweislos vorgetragen worden. Die Kl. sind diesem Vorbringen der Bekl. mit dem Vortrag entgegengetreten, nur im Hinterzimmer habe sich ein Riß befunden, der im Zuge der malermäßigen Behandlung unschwer mit habe ausgebessert werden können. Es ist auch nicht zu beanstanden, daß die Kl. den Neuanstrich des Flures insbesondere deshalb verlangen, weil in ihm Decken und Wände mit einem tiefblauen Farbanstrich versehen worden sind. Für die Wohnraummiete hat der Senat unter deutlicher Betonung des auch verfassungsrechtlich geschützten häuslichen Bereiches, der den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellt, zwar entschieden, daß Schönheitsreparaturen nicht wegen vorrangig geschmacklicher Beanstandungen verlangt werden könnten, diese Rechtsprechung kann jedoch auf die gewerbliche Miete nicht übertragen werden. Die von Verfassungs wegen zu beachtende besondere Situation der Wohnraummiete ist bei der gewerblichen Miete nicht gegeben. Bei der gewerblichen Miete kann der Vermieter daher die Rückgabe der Wohnung in einem Zustand verlangen, der dem entspricht, was üblicherweise von der Ausgestaltung von Gewerberäumen erwartet wird. Das gilt auch, sofern die Bekl. in den Mieträumen auch gewohnt haben sollte, weil beide Verträge als reine Gewerbemietverträge zum Betrieb eines Ateliers abgeschlossen worden sind. Aus den vorgelegten Fotografien vom 2. März 1993 und den dem Sachverständigengutachten beigefügten Fotografien ergibt sich, daß beide Mietsachen vollständig durchzurenovieren waren. Die Bekl. stellt nicht in Abrede, daß diese Fotografien den tatsächlich vorgefundenen Zustand richtig wiedergeben. Gegen die Höhe der Schadensersatzforderung wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, die nach Maßgabe des vom zugezogenen Sachverständigen gefertigten Kostenangebotes vom 25. Mai 1993 geltend gemacht wird, erhebt die Bekl. keine Einwände. Den Kl. war aus dieser Teilforderung daher der nach der teilweisen Klagerücknahme in Höhe von 1.249,19 DM verbleibende Betrag von 13.027,47 DM zuzuerkennen.

Wegen der Gutachterkosten können die Kl. nicht darauf verwiesen werden, insoweit lägen Kosten zur Vorbereitung eines Rechtsstreits vor, die im Kostenfestsetzungsverfahren geltend gemacht werden könnten. In diesem Verfahren wären materielle Einwendungen gegen den Anspruch, die die Bekl. mit dem Vortrag, ein Gutachten sei nicht erforderlich gewesen, erhebt, nicht zu überprüfen. Die Kl. wären wegen dieser Einwendungen auf das Klageverfahren zu verweisen. Ihr Rechtsschutzinteresse an einer Überprüfung dieser Forderung im anhängigen Verfahren kann daher nicht verneint werden. Die Bekl. schuldet die Gutachterkosten, weil sie sich mit ihrer Leistungsverpflichtung in Verzug befand. Die Einholung des Gutachtens durch die Kl. war, nachdem die Bekl. ihre Leistungsverpflichtung nicht erfüllt hatte, schon deshalb gerechtfertigt, weil nunmehr die Kosten für eine Renovierung durch Fachfirmen zu ermitteln waren. Es ist nichts dafür ersichtlich, daß die Kl. hinreichend sachkundig waren, um auch diese Kosten mit hinreichender Genauigkeit bestimmen zu können.

(...)

Der Mieter schuldet Schadensersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen dann, wenn der Vermieter gemäß § 326 BGB vorgegangen ist. Einzelheiten dazu sind allerdings umstritten. So fordern manche Gerichte, der Vermieter müsse eine Zustandsbeschreibung der Räume dem Mieter zukommen lassen, zumindest aber eine genaue Beschreibung der geforderten Arbeiten.

In seinem Urteil vom 3. Juli 1995 hielt das Kammergericht dies für überzogen; es reiche, wenn die Renovierung der Räume einschließlich Fenster, Türen, Böden, Heizkörper und Rohre gefordert werden. Das Urteil bejaht auch die Einklagbarkeit von Gutachterkosten; manche Gerichte stellen sich dazu auf den Standpunkt, es fehle dem Vermieter insoweit am Rechtsschutzbedürfnis, da er die Gutachterkosten im Kostenfestsetzungsverfahren geltend machen könne. Das Kammergericht verweist darauf, daß die Einklagbarkeit jedenfalls dann nicht verneint werden darf, wenn der Mieter die Notwendigkeit des Gutachtens bestritten hatte.