Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Schadensersatzanspruch; Verjährung; Rückgabe

Das Tatbestandsmerkmal der Rückgabe im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB ist bereits dann erfüllt, wenn der Vermieter, ohne daß sich dessen freier Zugang zu den Mieträumen im einzelnen feststellen läßt, sich jedenfalls die erforderliche Kenntnis vom Zustand der Räume ungestört verschaffen kann, um eventuelle Ansprüche geltend zu machen.

Nach § 558 Abs. 2 BGB beginnt die sechsmonatige Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters, also auch solcher wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, mit dem Zeitpunkt, in welchem er die Sache zurückerhält. Wie schon das Reichsgericht und ihm folgend der Bundesgerichtshof mehrfach entschieden haben, ist unter "Zurückerhalten" im Sinne dieser Vorschrift nicht die Rückgabe der Mietsa-che zu verstehen, so daß es auch auf die Rückgabe der Schlüssel zu den Mieträumen nicht entscheidend ankommt. Auch ist hierfür die Einräumung der Sachherrschaft an den Vermieter, d. h. die Übertragung des unmittelbaren Besitzes an ihn, nicht in jedem Fall erforderlich. Vielmehr ist es aus-reichend, wenn der Vermieter freien Zutritt zu der Mietsache in der Weise hat, daß er diese untersuchen kann und etwaige Mängel und Veränderungen feststellen kann, weil dies dem Sinn und Zweck der Regelung des § 558 BGB entspricht, wonach Ansprüche aus dem Mietverhältnis zwischen den Parteien nach Beendigung des Mietverhältnisses möglichst rasch abgewickelt werden sollen (vgl. BGH in NJW 68, 2241; NJW 81, 2406 [2407], NJW 87, 2072). Zwar ist nicht zu verkennen, daß der Bundesgerichtshof in all diesen Fällen auf einen erkennbar freien Zugang des Vermieters zur Mietsache abgestellt hat (in seiner in NJW 86, 2103 [2104] abgedruckten Entscheidung definiert der Bundesgerichtshof die Rückgabe als Herbeiführung einer "Art Sachherrschaft", die den Vermieter in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel zu untersuchen). Dieser freie Zugang ist in allen Fällen allerdings nur insoweit bedeutsam gewesen, als er dem Vermieter ermöglichen sollte, sich ungestört ein umfassendes Bild von dem Zustand der Mieträume verschaffen zu können, um seine eventuellen Erfüllungs- bzw. Schadensersatzansprüche spezifizieren und geltend machen zu können. Mit dem Landgericht geht der Senat daher davon aus, daß das Tatbestandsmerkmal der Rückgabe auch dann bereits erfüllt ist, wenn der Vermieter, ohne daß sich dessen freier Zugang zu den Mieträumen im einzelnen feststellen läßt, sich jedenfalls die erforderliche Kenntnis vom Zustand der Räume ungestört verschaffen kann, um eventuelle Ansprüche geltend zu machen.

Entgegen der Auffassung des Kl. kommt es daher nicht darauf an, daß er unwidersprochen bis zum 4. Januar 1988 nicht im Besitz von Schlüsseln für die Mieträume gewesen ist, sondern allein darauf, ob er die erforderlichen Feststellungen ungestört hat treffen können. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist es allerdings nicht ausreichend, daß der Kl. sich aufgrund der Besichtigung im Oktober 1987 umfassend über den Zustand der Mieträume informiert hat, weil dieses Betreten der Mieträume im Rah-men des dem Vermieter zustehenden Besichtigungsrechts nicht als ein Zurückerhalten der Räume interpretiert werden kann, zumal in der noch bis zum Ende des Mietverhältnisses gegebenen Zeit durchaus weitere Schäden eintreten konnten. Andererseits steht aber fest, daß der Kl. nach einer nochmaligen ungestörten und gründlichen Besichtigung der Mieträume am 10. Dezember 1987, als die frühere Ehefrau des Bekl. schon im Begriff war, zu räumen, bereits im Dezember 1987 in der Lage war, einen umfas-senden Beweissicherungsantrag beim Amtsgericht Tiergarten zu stellen. Dies beruhte ersichtlich auf einer genauen Kenntnis des Zustandes der Mieträume, die nur auf einer ungestörten Besichtigung und Untersuchung der Mieträume zu dieser Zeit beruht haben kann. Damit bestand aber zu dieser Zeit bereits der Zustand umfassender Kenntnisnahmemöglichkeit, der nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der der Senat folgt, Voraussetzung für den Beginn der im Interesse einer möglichst schnellen Abwicklung des Mietverhältnisses geregelten kurzen Verjährungsfrist des § 558 BGB sein soll. Dem Landgericht ist daher im Ergebnis darin beizupflichten, daß ein Schadensersatzanspruch des Kl. gemäß § 558 BGB bei Klageeinreichung am 28. Juni 1988 bereits verjährt war.