Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Altmietvertrag-DDR

Ohne ausdrückliche Vereinbarung hat der Mieter in den neuen Ländern keine Schönheitsreparaturen auszuführen.

Der Kl. steht nach ihrem eigenen Vorbringen der eingeklagte Anspruch auf Zahlung von 863,70 DM gegen die Bekl. nicht zu. Ausweislich des vorgelegten Mietvertrages vom 1. Juni 1989 haben die Parteien keine ausdrückliche vertragliche Regelung zur malermäßigen Instandsetzung der Mietsache getroffen. Die malermäßige Instandsetzung der Mietsache oblag damit entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 104 ZGB dem Mieter. Mit dem 3. Oktober 1990 ist die gesetzliche Regelung des ZGB ersatzlos weggefallen, so daß auch in den östlichen Bundesländern § 536 BGB gilt mit der Folge, daß ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen der Vermieter auszuführen hat. Diese Vorschrift ist auch auf Verträge, die vor dem 3. Oktober 1990 geschlossen wurden, anzuwenden.

Die gesetzliche Regelung des § 104 ZGB kann nicht im Wege einer erläuternden oder ergänzenden Vertragsauslegung herangezogen werden. Für eine erläuternde Auslegung fehlt es bereits an einem erkennbaren Erklärungsbewußtsein bzw. Erklärungswillen. Angesichts der eindeutigen gesetzlichen Regelung des § 104 ZGB ist kein Parteiwillen dahingehend erkennbar, daß neben der gesetzlichen Regelung auch eine vertragliche vereinbart sein sollte.

Auch für eine ergänzende Vertragsauslegung im Sinne des § 157 BGB ist kein Raum. Auch wenn eine ergänzende Vertragsauslegung bei nachträglicher Veränderung der rechtlichen Verhältnisse grundsätzlich Anwendung finden kann, scheitert sie hier jedenfalls daran, daß sich ein mutmaßlicher Parteiwillen aufgrund der sich grundlegend veränderten Verhältnisse, nämlich der Verkehrung in das Gegenteil, nicht feststellen läßt.

Nach dem ZGB war der Mieter zur malermäßigen Instandsetzung verpflichtet, auch wenn der Mietvertrag dazu nichts aussagte. Mit dem Ende der DDR trat das ZGB außer Kraft und es wurde fraglich, ob - anders als die meisten Westmieter - die Ostmieter keine Schönheitsreparaturen auszuführen hatten.

Das Kreisgericht Eberswalde meint in seinem Urteil vom 16. November 1993, dann müsse eben die Regelung des § 536 BGB gelten, wonach der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Abgesehen davon, daß das Urteil im Ergebnis falsch ist, läßt es auch jede Auseinandersetzung mit der Fachliteratur vermissen. Immerhin ist die herrschende Meinung nämlich anderer Auffassung als das Kreisgericht (Voelskow, Einigungsvertrag Rdn. 81; Kinne, WuM 1992, 405; Beuermann, GE 1991, 962 und HE 1994, 52). Auch der Mieterverein vertritt diese Auffassung (Mietermagazin 1993, 90). Etwas mehr Sorgfalt bei dem offenbar nicht berufungsfähigen Urteil wäre daher angebracht gewesen.