Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Verjährungseintritt vor Mietende

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (im Anschluß an Senat BGHZ 162, 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.

1 Die Bekl. war Mieterin einer Wohnung der Kl. in B. Nach dem Mietvertrag vom 3. November 1997 war die Bekl. zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Mit Schreiben vom 11. Juli 2003 kündigte die Bekl. das Mietverhältnis. Die Kl. bestätigte mit Schreiben vom 17. Juli 2003 die Kündigung zum 31. Oktober 2003 und bat um eine gemeinsame Wohnungsbesichtigung am 5. August 2003. Diesen Termin nahm für die Bekl. ein Bekannter wahr, der nach Abschluß der Begehung ein mit "Wohnungszustandsbericht" überschriebenes "Protokoll über die Abnahme der Wohnung" unterzeichnete. Hierin sind verschiedene Mängel in den einzelnen Räumen und die zur Beseitigung erforderlichen Arbeiten aufgelistet. Im Anschluß daran heißt es unter anderem, der Mieter verpflichte sich, "für die fachgerechte Ausführung der protokollierten Arbeiten bis zur Wohnungsrückgabe, spätestens jedoch bis zum 31. Oktober 03 (Vertragsende) zu sorgen". Schönheitsreparaturen nahm die Bekl. in der Folgezeit nicht vor. 2 Mit ihrer Klage hat die Kl. von der Bekl. zunächst Zahlung eines Betrages von 6.634,30 € nebst Zinsen verlangt, um in der Wohnung die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen, Schäden zu beseitigen und einzelne, von der Bekl. zurückgelassene Gegenstände zu entfernen. Die Klageschrift ist am 10. März 2004 bei Gericht eingegangen und der Bekl. am 16. Juni 2004 zugestellt worden. Die Bekl. hat behauptet, sie habe bereits Anfang August 2003 Schönheitsreparaturen vorgenommen; die Wohnungsschlüssel habe sie der Kl. am 1. September 2003 zurückgegeben. Sie hat die Einrede der Verjährung erhoben und hilfsweise die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution nebst aufgelaufener Zinsen in Höhe von insgesamt 501,58 € erklärt. 3 Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 1.840,50 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl., mit der diese die Verurteilung der Bekl. zur Zahlung weiterer 2.674,47 € nebst Zinsen begehrt hat, und die Berufung der Bekl. hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision der Bekl. verfolgt diese ihr Ziel einer vollständigen Klageabweisung weiter. Die Kl. tritt dem entgegen und wendet sich mit der Anschlußrevision gegen die teilweise Abweisung der Klage.

4 Die Revision der Bekl. ist begründet. Die Anschlußrevision der Kl. hat dagegen keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 673 veröffentlicht ist, hat, soweit hier von Interesse, ausgeführt: 6 Die Kl. habe Schadensersatzansprüche gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB in der vom Amtsgericht zuerkannten Höhe; weitergehende Ansprüche stünden ihr nicht zu. Die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen sei wirksam auf die Bekl. übertragen worden. Die Durchführung von Renovierungsarbeiten habe die Bekl. nur unsubstantiiert behauptet. Die geltend gemachten Ansprüche seien nicht verjährt. Denn die Verjährungsfrist nach § 548 BGB beginne hier nicht mit der Rückgabe der Mietsache am 2. September 2003, sondern erst mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses zu laufen. Ein früherer Fristbeginn widerspräche dem Zweck des Gesetzes und führte zu einer "Überbeschleunigung". Der Gesetzgeber habe mit der Neuschaffung des § 200 BGB klarstellen wollen, daß die Verjährung mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen beginne, wobei im Normalfall die Rückgabe mit dem Ende des Mietverhältnisses zeitlich zusammenfalle. Eine Rückgabe der Wohnung vor Mietvertragsende setze den Lauf der Verjährungsfrist hingegen noch nicht in Gang. Denn ansonsten hätte der Vermieter unter Umständen keine Möglichkeit, seinen Schadensersatzanspruch zum Entstehen zu bringen, weil er bei dem vertraglichen Ende des Mietverhältnisses bereits verjährt sei. Dies wäre zum Beispiel der Fall bei Rückgabe der Mietsache sieben Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Auch nach § 281 Abs. 1 BGB müsse der Anspruch auf Ausführung der Naturalleistung fällig sein, bevor er sich in einen Schadensersatzanspruch umwandeln könne. Fällig werde er aber erst bei Beendigung des Mietverhältnisses. Stelle man allein auf die Rückgabe der Mietsache ab, wären Ansprüche auf Schadensersatz verjährt, die bei der Rückgabe noch gar nicht existierten, wenn die Mietsache sich bei Rückgabe nämlich in vertragsgemäßem Zustand befunden habe, die Rückgabe aber so früh erfolgt sei (zum Beispiel zwei Jahre vor Beendigung des Mietverhältnisses), daß die Wohnung bei rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr im vertragsgemäßen Zustand sei. Daß der Vermieter in einem solchen Fall keine Schadensersatzansprüche habe, sei nicht einzusehen. 7 II. Gegen diese Ausführungen wendet sich die Revision der Bekl. mit Erfolg. Die von der Kl. geltend gemachten Schadensersatzansprüche aus § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB sind entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjährt, so daß der Bekl., die die Einrede der Verjährung erhoben hat, gemäß § 214 Abs. 1 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht. 8 1. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Hierzu gehören neben Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auch die hier darüber hinaus in Rede stehenden Schadensersatzansprüche wegen der unterlassenen Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände (vgl. Senat, BGHZ 104, 6, 12). Nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Unangegriffen hat das Berufungsgericht festgestellt, daß die Kl. die Wohnung am 2. September 2003 zurückerhalten hat. Hiervon ausgehend sind die geltend gemachten

Mieter zurückgelassener Gegenstände (vgl. Senat, BGHZ 104, 6, 12). Nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Unangegriffen hat das Berufungsgericht festgestellt, daß die Kl. die Wohnung am 2. September 2003 zurückerhalten hat. Hiervon ausgehend sind die geltend gemachten Schadensersatzansprüche der Kl. mit Ablauf des 2. März 2004 verjährt (§§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB). Da die Klageschrift erst am 10. März 2004 bei Gericht eingegangen ist, ist die Verjährungsfrist vor ihrem Ablauf nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, §§ 167, 253 Abs. 1 ZPO gehemmt worden.

9 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht demgegenüber angenommen, die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB beginne nicht vor der Beendigung des Mietvertrages, hier am 31. Oktober 2003, zu laufen. Wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, wird nach der Rechtsprechung des Senats die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB - anders als früher gemäß §§ 558 Abs. 2, 198 Satz 1 BGB a. F. - auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen; denn mit § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist im Sinne des § 200 Satz 1 BGB "ein anderer Verjährungsbeginn" als der der Entstehung des Anspruchs bestimmt worden (BGHZ 162, 30, 35 ff.; Urteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004 unter II 2, GE 2005, 728). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts gilt das aber nicht nur dann, wenn der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bereits beendet ist, sondern auch dann, wenn er, wie hier, erst später endet (so unausgesprochen bereits Senat, Urteil vom 4. Mai 2005, aaO.; vgl. ferner BGHZ 125, 270, 280 f.; ebenso Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 548 Rdnr. 16; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 548 Rdnr. 13; Langenberg WuM 2002, 71; a. A. wohl Schach WuM 2005, 232, 233). 10 a) Dafür, daß die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht vor der Beendigung des Mietvertrages zu laufen beginnt, läßt sich dem Wortlaut des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB nichts entnehmen. Vielmehr ist danach für den Beginn der Verjährung allein der Zeitpunkt maßgebend, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Aus dem Zweck der §§ 548, 200 BGB ergibt sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ebenfalls nichts anderes. Die Gesetzesbegründung zu § 200 BGB trifft dazu keine Aussage (BT-Drucks. 14/6040 S. 109). Nach der Gesetzesbegründung zu § 548 BGB ist es Zweck der Regelung, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen; dementsprechend beginnt die Verjährung des Schadensersatzanspruches bereits mit der Rückgabe der Mietsache und nicht erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt hat (BT-Drucks. 14/4553 S. 45). Auch danach kommt der Beendigung des Mietvertrages für den Beginn der Verjährung keine Bedeutung zu.

11 b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts stehen die schutzwürdigen Interessen des Vermieters nicht entgegen. Zwar kann eine Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Vertragsende dazu führen, daß Ersatzansprüche des Vermieters bei Vertragsende bereits verjährt sind, obwohl sie - wie der vertragliche Anspruch auf eine Endrenovierung durch den Mieter - zu diesem Zeitpunkt erst entstehen oder - wie der Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis (vgl. Senat, BGHZ 111, 301, 305 f.; Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 192/04, NJW 2005, 1862 unter II, GE 2005, 662) - bis zu diesem Zeitpunkt nicht geltend gemacht werden können. In den eher seltenen Ausnahmefällen einer Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Ende des Mietvertrages kann der Vermieter seine berechtigten Interessen jedoch auf andere Weise wahren.

12 Ist der Mieter in einem solchen Fall, wie die Kl. hier in bezug auf die Bekl. geltend gemacht hat, etwa mit seiner vertraglichen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis in Verzug geraten, kann der Vermieter nach der Senatsrechtsprechung (aaO.) Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen. Dieser Anspruch ist sofort fällig. Darüber hinaus hat der Vermieter in bestimmten, hier nicht gegebenen Fällen auch im laufenden Mietverhältnis einen Schadensersatzanspruch wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen (vgl. Senat, BGHZ 111, 301, 306 f., GE 1990, 1139). Hinsichtlich der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen kann der Vermieter bereits vor Vertragsende eine Leistungsklage erheben. Diese Klage hemmt nach §§ 204 Abs. 1 Nr. 1, 213 BGB auch die Verjährung des Schadensersatzanspruchs des Vermieters (BT-Drucks. 14/6040, S. 121). Für den Fall der Endrenovierung kann der Vermieter gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Hemmung der Verjährung - nach § 213 BGB auch für den Schadensersatzanspruch - herbeiführen, indem er noch vor Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 256 ZPO Klage auf Feststellung erhebt, daß der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist. Das dafür erforderliche Feststellungsinteresse ist schon wegen der drohenden Verjährung nicht zu verneinen (BGH, Urteil vom 23. April 1991 - X ZR 77/89, NJW 1991, 2707 = WM 1991, 1737 unter I 3 m.w.Nachw.). 13 Schließlich hat der Vermieter die Möglichkeit, für den Fall einer vorzeitigen Rückgabe der gemieteten Wohnung bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung mit dem Mieter die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB zu erschweren, um damit Ersatzansprüche auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen zu können (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Bearbeitung 2003, § 548 Rdnr. 46; MünchKommBGB/Schilling, aaO., § 548 Rdnr. 26).

Der Nebel lichtet sich: Erhält der Vermieter vor Mietvertragsende die Mietsache zurück, beginnt die Verjährung von Schadensersatzansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, selbst wenn das Mietverhältnis erst (auch wesentlich) später endet.

Das Mietverhältnis endete durch Kündigung des Mieters zum 31. Oktober 2003. Die Wohnung wurde am 2. September 2003 zurückgegeben. Bezogen auf den 31. Oktober 2003 (Mietende) machte der Vermieter rechtzeitig innerhalb der Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 1 BGB den Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend. Bezogen auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache am 2. September 2003 war die Sechsmonatsfrist nicht eingehalten. Der Mieter berief sich auf Verjährung und bekam damit beim LG Berlin, ZK 64 (GE 2005, 673), nicht recht. Der BGH war anderer Meinung.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, daß der Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verjährt ist. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters werde auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Das gelte nicht nur dann, wenn der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bereits beendet ist, sondern auch dann, wenn er erst später endet. Dem stünden auch schutzwürdige Interessen des Vermieters nicht entgegen. In den eher seltenen Ausnahmefällen einer Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Ende des Mietvertrages könne der Vermieter seine berechtigten Interessen wahren. Der Vermieter könne Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen. Ferner könne der Vermieter Leistungsklage auf Durchführung der Schönheitsreparaturen erheben. Für den Fall der Endrenovierung könne der Vermieter die Verjährungshemmung dadurch herbeiführen, daß er vor Beendigung des Mietverhältnisses Feststellungsklage erhebe, der Mieter sei zur Renovierung verpflichtet. Das dafür erforderliche Feststellungsinteresse sei schon wegen der drohenden Verjährung nicht zu verneinen. Schließlich habe der Vermieter aber auch die Möglichkeit, für den Fall einer vorzeitigen Rückgabe der gemieteten Räume bereits im Mietvertrag in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB die kurze Verjährungsfrist zu erschweren, um damit Ersatzansprüche auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen zu können.

Letzterer Hinweis des BGH ist insofern ausgesprochen interessant, als hier erstmalig im Mietrecht die allgemeine Verjährungsvorschrift, die mit der Schuldrechtsreform eingeführt worden ist, angewandt werden soll. Der GRUNDEIGENTUM-VERLAG hat insofern sogleich nach der Schuldrechtsreform in § 24 Satz 1 des Mietvertragsformulars (Nettomiete zzgl. Vorschüsse) vorgesehen, daß Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in zwölf Monaten nach Rückgabe der Mietsache verjähren.

Vgl. dazu den Beitrag von Schach in GE 2006, 626.