Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Bedarfsklausel; Gewerberaum

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters von Gewerberäumen zur Übernahme von Schönheitsreparaturen bei Bedarf ist unwirksam, wenn die Räume bei Vertragsbeginn unrenoviert waren.

Am 1. Juni 1988 mieteten die Bekl. von der Kl. Räume im Haus X. zur gewerblichen Nutzung. Nachdem das Mietverhältnis inzwischen beendet ist, begehrt die Kl. Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, während die Bekl. widerklagend die Rückzahlung der Mietsicherheit verlangen.

Die von den Bekl. übernommenen Räume waren bei Vertragsbeginn un-renoviert. Gemäß § 3 Ziffer 5 des Mietvertrages verpflichteten sich die Bekl. zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Eine Regelung über die Fälligkeit der vorzunehmenden Schönheitsreparaturen enthielt der Mietvertrag nicht.

Die Bekl. zahlten an die Kl. bei Vertragsabschluß eine Mietkaution von 3.300 DM. Gemäß Ziffer 6 der Anlage zum Mietvertrag verpflichtete sich die Kl., die Mietsicherheit mit 2,5 % jährlich zu verzinsen. Die Rückzahlung von Zinsen und Kaution sollte drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache zur Zahlung an die Bekl. fällig sein. Spätestens im Juli 1992 wurde das Mietverhältnis beendet und die Mietsache von den Bekl. geräumt. Nach Auszug der Bekl. fertigte die für die Kl. tätige Hausverwaltungsgesellschaft ein Wohnungsbesichtigungsprotokoll an, von dem die Kl. behauptet, es sei von Frau Y., einer Mitarbei-terin der Hausverwaltung, gefertigt worden.

Mit Schreiben vom 1. Dezember 1992 wurden die Bekl. aufgefordert, die erforderlichen Schönheitsreparaturen bis spätestens zum 17. Dezember 1992 auszuführen, anderenfalls die Kl. die Reparaturen auf Kosten der Bekl. durchführen lassen würde. Die Bekl. lehnten die Durchführung der Schönheitsreparaturen ab. Der von der Kl. eingeholte Kostenvoranschlag eines Malereibetriebes bezifferte die Kosten der notwendigen Schönheitsreparaturen auf 29.169,53 DM.

Die Klage ist unbegründet, die Widerklage hingegen begründet.

Die Kl. hat aus § 3 Ziffer 5 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages keinen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und kann dementsprechend keinen Schadensersatz wegen Nichterfüllung gemäß § 326 Abs. 1 BGB verlangen. Denn die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, weil die Bekl. hierdurch ge-mäß § 9 Abs. 2 AGBG unangemessen benachteiligt werden.

Grundsätzlich ist die von § 536 BGB abweichende formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zwar möglich und stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 AGBG dar (BGH, NJW 1985, 480).

Die in § 3 Ziffer 5 des Mietvertrages vereinbarte Regelung, wonach die Bekl. die Schönheitsreparaturen nicht nach einem festgelegten Fristenplan, sondern bei Bedarf durchzuführen haben, benachteiligt die Bekl. je-doch unangemessen im Sinne von § 9 AGBG, da die Räume bei Vertragsbeginn unrenoviert übergeben wurden.

Eine noch zulässige formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen läge trotz einer vom Vermieter unrenoviert übergebenen Wohnung vor, wenn die Arbeiten vom Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes durchzuführen wären und die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen begännen. Dann nämlich knüpfte die Renovierungsverpflichtung des Mieters ausschließlich an den Ablauf der Fristen während der Mietzeit an. Einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum hät-te der Mieter dann nicht abzudecken (vgl. BGH, NJW 1987, 2575 ff. und BGH, NJW 1988, 2790 ff.).

Gemäß § 3 Ziffer 5 des Mietvertrages sollten die Bekl. jedoch nicht nach einem Fristenplan, sondern bei Bedarf renovieren. Denn ein Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht bei Fehlen einer ausdrücklichen Fälligkeitsregelung, sobald die Arbeiten erforderlich sind (vgl. Palandt, 51. Aufl., § 536 BGB Rdnr. 16).

Da die Bekl. eine unrenovierte Wohnung übernahmen, wären sie sofort bei ihrem Einzug zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen. Damit hätten sie sich aber nicht nur zur Beseitigung der durch sie ver-ursachten Abwohnerscheinungen, sondern zusätzlich zur Beseitigung der durch den Vormieter verursachten Abnutzungen verpflichtet. Die grundsätzliche Zulässigkeit einer formularvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturen rechtfertigt sich aber vor allem dadurch, daß der Mieter mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich einen Teil seiner Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung erbringt (BGH, NJW 1985, 480). Die Verpflichtung des Mieters, die Wohnungsabnutzung seines Vormieters zu beseitigen, würde jedoch eine zusätzliche Leistung darstellen, der keine Gegenleistung des Vermieters gegenüberstünde und die deshalb den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen würde (OLG Stuttgart, ZMR 1989, 176 f.).

Auch sind die Bekl. nicht verpflichtet, einen - dem Zeitraum der Gebrauchs-überlassung entsprechenden - Teil der Schönheitsreparaturen zu übernehmen, da eine geltungserhaltende Reduktion unwirksamer AGB-Klauseln grundsätzlich ausgeschlossen ist (vgl. BGH, NJW 1983, 48).

Die Widerklage der Bekl. ist begründet.

Die Bekl. können von der Kl. Zahlung von 3.300 DM nebst 2,5 % Zinsen ab dem 1. Juli 1988 bis zum 13. Dezember 1992 sowie 4 % Zinsen ab dem 14. Dezember 1992 verlangen.

Die Rückzahlung des Kautionsbetrages von 3.300 DM ist fällig, da sie ge-mäß Ziffer 6 der Anlage zum Mietvertrag drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache zu erfolgen hat. Die Bekl. räumten die Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses im Juli 1992, so daß die Kaution spätestens am 1. November 1992 zur Rückzahlung fällig war.

Für die Zeit vom 1. Juli 1988 bis zum 13. Dezember 1992 können die Bekl. 2,5 % Zinsen vom Kautionsbetrag verlangen, da die Kl. sich gemäß Ziffer 6 der Anlage zum Mietvertrag zu einer entsprechenden Verzinsung verpflichtet hat.

Ab dem 14. Dezember 1992 können die Bekl. gemäß §§ 288 Abs. 1 Satz 1, 284 Abs. 2 Satz 1 BGB 4 % Zinsen verlangen, da die Kaution wie dargestellt am 1. November 1992 zur Rückzahlung fällig war und die Kl. sich deshalb mit der Zahlung in Verzug befand.

Nach der Rechtsprechung ist eine formularmäßige Abwälzung der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich wirksam. Etwas anderes gilt nach § 9 AGBG dann, wenn der Mieter Abnutzungserscheinungen beseitigen muß, die er nicht selbst verursacht hat, insbesondere dann, wenn er zur Anfangsrenovierung verpflichtet ist.

Das LG Berlin nahm in seinem Urteil vom 16. Juni 1993 eine Verpflichtung des Mieters zur Anfangsrenovierung dann an, wenn kein Fristenplan vereinbart ist, sondern die Arbeiten "nach Bedarf" auszuführen sind. Die Klausel wird damit insgesamt unwirksam.

Ohne nähere Begründung hielt dabei das Landgericht die einschlägige Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht auch für den Gewerbemieter für anwendbar. Da wird man allerdings Bedenken anmelden müssen, denn nach einhelliger Auffassung ist der Schutz des Gewerbemieters gegen benachteiligende Formularklauseln erheblich geringer als der des Wohnraummieters.