Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Schadensersatz; Substanzverletzung

An die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen sind während des laufenden Mietverhältnisses andere Anforderungen zu stellen als bei dessen Beendigung; die Belange des Vermieters werden insoweit erst berührt, wenn ein Schaden durch Substanzverletzung droht.

Die Kl. hat die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen, für die sie den Vorschuß begehrt, nicht substantiiert dargetan. Dem Vermieter steht zwar auch während des laufenden Mietverhältnisses ein Anspruch auf Durchführung der vom Mieter vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen zu (BGH, GE 1990, 1139; Sternel, 3. Aufl. II 428). Voraussetzung dieses Anspruches ist aber, daß die geforderten Schönheitsreparaturen tatsächlich infolge der Abnutzung durch den Mieter er-forderlich geworden sind, auch wenn im Mietvertrag Fristen für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen vereinbart wurden (Sternel, 3. Aufl. II 423). Dabei obliegt es dem Vermieter, zu beweisen, daß die geforderten Schön-heitsreparaturen erforderlich sind. Der Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Fristen stellt lediglich eine Richtlinie dar und führt nicht zu einer Beweislastumkehr dahingehend, daß der Mieter darlegen und beweisen muß, daß die Schönheitsreparaturen nicht erforderlich sind (Sternel, 3. Aufl. II 428). An die Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen sind dabei während des laufenden Mietverhältnisses andere Anforderungen zu stellen als bei der Beendigung, da im ersten Fall die Arbeiten vorwiegend dem Mieter zugute kommen (BGH, GE 1990, 1139; Sternel, 3. Aufl. II 428). Während des laufenden Mietverhältnisses bleibt es dem Mieter überlassen, wie er die Wohnung renovieren will. Die Belange des Vermieters wer-den erst berührt, wenn dem Vermieter ein Schaden durch die Substanzverletzung der Mietsache droht.

Hinsichtlich der Renovierungsbedürftigkeit der Fenster fehlt jeglicher Vortrag der Kl. Der angeblich schadhafte Zustand der Fenster wird in keinem Schriftsatz der Kl. beschrieben, so daß über die Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen nicht entschieden werden kann.

Auch soweit die Kl. von den Bekl. einen Vorschuß für das Streichen der Tür im Zimmer 4 geltend macht, hat sie nicht substantiiert dargetan, daß das Streichen der Tür erforderlich ist. Allein der Umstand, daß die vorhandene Lackierung abgestoßen und im Glanzgrad verbraucht ist, reicht nicht aus. Hierbei handelt es sich allenfalls um einen optischen Mangel. Während des laufenden Mietverhältnisses sind aber keine Arbeiten erforderlich, die lediglich der optischen Verbesserung dienen. Daß ohne das Lackieren der Tür diese in ihrer Substanz beschädigt würde, trägt die Kl. selber nicht vor und ist auch nicht ersichtlich.

Ferner kann die Kl. keinen Vorschuß für erneute Tapezier- und Anstricharbeiten von den Bekl. verlangen. Es mag sein, daß der von den Bekl. durchgeführte Deckenanstrich nicht deckend ist und die Tapeten völlig wellig aufgebracht sind. Bei Beendigung des Mietverhältnisses steht der Kl. auch unzweifelhaft ein Anspruch auf Beseitigung dieser Mängel zu. Zur Zeit besteht dieser Anspruch jedoch nicht, da durch die Art und Weise der durchgeführten Arbeiten eine Gefährdung der Mietsache nicht ersichtlich ist. Selbst wenn - wie die Kl. vorträgt - die Arbeiten "schlampig" ausgeführt wor-den sind, so kann dies ohne weiteres bei Auszug der Bekl. behoben werden, ohne daß der Kl. hierdurch ein Nachteil entstehen würde.

Hat der Mieter vertraglich die Schönheitsreparaturen übernommen, muß er sie erforderlichenfalls auch während des laufenden Mietverhältnisses durchführen.

Allerdings, so hat jedenfalls das Landgericht Berlin durch Urteil vom 13. Juli 1992 entschieden, sind an die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses höhere Maßstäbe anzulegen als bei Beendigung des Mietverhältnisses. Belange des Vermieters würden nämlich im Laufe des Mietverhältnisses erst berührt, wenn ein Schaden durch Substanzverletzung drohe. Beispielsweise hat das Landgericht es in diesem Verfahren abgelehnt, dem Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen zuzugestehen, obwohl zweifelsfrei der vom Mieter durchgeführte Deckenanstrich nicht deckend war und die Tapeten wellig aufgebracht waren. Auch "schlampige" Ausführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses seien vom Vermieter hinzunehmen, meinte das LG.