Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Parkettabschleifen

Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter beim Auszug das Parkett vollflächig abschleifen und neu zu versiegeln hat, verstößt gegen § 9 AGBG.

Dem Amtsgericht ist zunächst darin zuzustimmen, daß die Klausel des § 23 Ziffer 7 des Mietvertrages vom 27. November 1989, nach der die Mieter verpflichtet sind, bei Auszug das Parkett vollflächig abschleifen und neu versiegeln zu lassen, gegen § 9 AGBGB verstößt und mithin unwirksam ist. Das Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen findet vorliegend Anwendung. Zum einen behauptet die Bekl. lediglich unsubstantiiert, es habe sich bei der Klausel um eine individuell ausgehandelte Vereinbarung gehandelt, so daß die Voraussetzung des § 1 Abs. 2 AGBG vorliege. Die Bekl. legt nicht im einzelnen dar, inwiefern die Kl. die Möglichkeit hatten, den Inhalt der Klausel durch Verhandlung zu beeinflussen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 55. Aufl., § 1 AGBG, Rn. 18). Zum anderen tragen die Kl. - von der Bekl. unbestritten - vor, daß genau diese Klausel in einer Vielzahl von Verträgen verwandt worden ist (Vertrag M. vom 25.6.1990, Vertrag K. vom 11.9.1990, Vertrag P. vom 27.5.1992).

Die Klausel beinhaltet eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, denn es handelt sich bei der Verpflichtung zur Abziehung des Parketts um keine typische Schönheitsreparaturenmaßnahme im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 4 der II. Berechnungsverordnung (vgl. auch AG Freiburg, WuM 1989, 233; LG Köln, WuM 1994, 200; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. V A 210). Die Benachteiligung ergibt sich insbesondere daraus, daß das Abschleifen und Neuversiegeln des Parketts erhebliche Kosten verursacht, die auf die Mieter unabhängig vom Zustand des Parketts überbürdet werden.

Auch aus positiver Vertragsverletzung steht der Bekl. ein anrechenbarer Anspruch nicht zu. Ein solcher wäre nur dann gegeben, wenn die Kl. die Mietsache über die gewöhnliche Abnutzung hinaus beschädigt hätten. Dies ist jedoch nicht der Fall. Zwar hat die Zeugin F. in der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme den Vortrag der Bekl., das Parkett weise im Flur mehrere dunkle Flecken sowie Abdrücke von Pfennigabsätzen auf und im Wohnzimmer sei ein 20 bis 30 cm großer Kratzer im Parkett, bestätigt. Doch ist es der Bekl. nicht gelungen, eine übermäßige Abnutzung zu beweisen. Denn der gleichfalls in erster Instanz gehörte Zeuge S. bekundete, daß zwar leichtere Gebrauchsspuren zu erkennen gewesen seien, diese jedoch nicht so gewichtig gewesen seien, daß man von schweren Schäden hätte reden können. Waren jedoch die Gebrauchsspuren nur bei näherer Betrachtung erkennbar, ist eine Beschädigung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus nicht bewiesen. Gerade im Flurbereich, der gewöhnlich mit Schuhen betreten wird, sind leichtere Flecken, Kratzer und Dellen bei vertragsgemäßem Gebrauch nicht zu vermeiden. Im übrigen kann auf die zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung verwiesen werden.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses behielt der Vermieter die Kaution ein und berief sich darauf, daß der Mieter entgegen dem Mietvertrag das Parkett nicht hatte abschleifen und versiegeln lassen. Die Zahlungsklage des Mieters war auch beim Landgericht Berlin erfolgreich.

Mit Urteil vom 9. Mai 1996 stellte das Landgericht fest, daß die entsprechende Klausel im Mietvertrag den Mieter unangemessen benachteilige. Es handele sich um keine Schönheitsreparaturen, und die erheblichen Kosten für die Arbeiten würden auf den Mieter überbürdet, unabhängig vom Zustand des Parketts. In Betracht kam also nur ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung des Mieters, wenn also eine Sachbeschädigung vorlag. Dies konnte der Vermieter jedoch nicht beweisen.

Solche Formularklauseln sollten also tunlichst vermieden werden, insbesondere dann, wenn sie im Mietvertrag im Zusammenhang mit der Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen stehen. Nach dem Verbot der "geltungserhaltenden Reduktion" könnten sonst die Gerichte auf die Idee kommen, auch die (ansonsten zulässige) Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt als unwirksam anzusehen.