Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Streichen der Dielen; Quotenhaftungsklausel

1. Das Streichen der Dielen gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, wenn die Wohnung mit einem Fußbodenbelag vermietet worden war.

2. Zur Unzulässigkeit einer Quotenhaftungsklausel.

Der Kl. stehen keine weiteren über die ihr im Urteil des Amtsgerichts bereits zugesprochenen Ansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen bzw. wegen nicht ordnungsgemäß ausgeführter Renovierungsarbeiten zu.

Ein Anspruch aus positiver Forderungsverletzung bezüglich der Schönheitsreparaturen steht der Kl. nicht zu. Unstreitig hat der Bekl. die Wohnung unrenoviert übernommen. Es fehlt an einer schlüssigen Behauptung einer Vertragsverletzung durch den Bekl., denn die Kl. legt zum ursprünglichen Zustand der Wohnung vor dem Einzug des Bekl. nichts dar. Die Kl. kann sich diesbezüglich nicht auf die vom Bekl. bezahlte (Anfangs-) Renovierung berufen. Zutreffend führt das Amtsgericht unter Berufung auf die Entscheidung der Kammer (GE 92, 1155) aus, daß an die Ausführung von Schönheitsreparaturen während eines laufenden Mietverhältnisses andere Anforderungen zu stellen sind als bei Ende des Mietverhältnisses. Ein Anspruch aus positiver Forderungsverletzung besteht nur bei drohender Substanzverletzung der Mietsache. Diese ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Endet das Mietverhältnis, so wird aus einem während der Mietzeit vertragsgerechten Verhalten nicht eine Vertragsverletzung, nur weil das Mietverhältnis abgelaufen ist.

Die Kl. hätte demnach für einen Anspruch aus positiver Forderungsverletzung behaupten und darlegen müssen, daß ihr aufgrund der (Anfangs-) Renovierung aus dem August 1991 noch bei dem Auszug des Bekl. im Mai 1995 ein Mehraufwand gegenüber einer überhaupt nicht renovierten Wohnung entstanden ist (so auch LG Berlin, GE 95, 1083). Dies hat sie - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht getan.

Für den Ersatz der geltend gemachten Kosten für die Entfernung des Fußbodenbelags und des Streichens der Dielen in allen Räumen besteht keine Rechtsgrundlage. Diese Arbeiten gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Nachdem der Bekl. unter Beweisantritt behauptet hat, daß der Fußbodenbelag schon bei Einzug in die Wohnung bereits vorhanden gewesen sei und er diesen bei Einzug mit eigenem Teppichboden belegt habe, reicht das diesbezügliche einfache Bestreiten der Kl. in der Berufungsinstanz nicht aus. Der Bekl. mußte demnach davon ausgehen, daß der Fußbodenbelag mitvermietet sein sollte.

Die Bezugnahme der Kl. auf die Entscheidung des OLG Düsseldorf (NJW-RR 89, 663) geht fehl. Diese Entscheidung bezieht sich auf die Vermietung von Gewerberaum und ist nicht auf die Wohnraumvermietung übertragbar (Bub-Treier, 2. Aufl., S. 1219, Rz. 210).

Auch § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. Berechnungsverordnung ist keine Verpflichtung zu entnehmen, den Fußbodenbelag zu erneuern oder die darunter liegenden Dielen zu streichen, wenn der Mieter - was vorliegend unstreitig ist - schon den vorhandenen Fußbodenbelag seit dem Einzug mit eigenem Teppichboden abgedeckt hat (Sternel 3. Aufl. II, Rz. 382). Erkennbar geht § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. Berechnungsverordnung von der Konstellation aus, daß bei einem ungeschützten und daher der normalen Abnutzung unterworfenen Fußboden eine Pflicht des Mieters zum Streichen des Fußbodens bestehe.

Der Bekl. war demnach vorliegend nur verpflichtet, den von ihm eingebrachten Teppichboden fachgerecht zu entfernen. Dieser Verpflichtung ist der Bekl. nachgekommen.

Der Kl. stehen weitergehende als die ihr bereits im Urteil des Amtsgerichts zugesprochenen Ansprüche weder aus § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB noch aus der sog. Quotenhaftungsklausel zu. Die Kl. kann sich nicht auf die grundsätzliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der Formularklausel des § 7 Nr. 5 des Mietvertrages in Verbindung mit der im Mietvertrag enthaltenen Quotenhaftungsklausel "Zusatzvereinbarung Nr. 10" stützen. Diese Formularklauseln verstoßen gegen § 9 AGB-Gesetz und sind daher unwirksam. § 7 Nr. 5 des Mietvertrages hat folgenden Wortlaut: "Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen...". Die formularmäßige Zusatzvereinbarung Nr. 10 zum Mietvertrag hat folgenden Wortlaut: "§ 7 Abs. 5 wird wie folgt ergänzt: Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:

Liegen die Schönheitsreparaturen länger als 2 Jahre zurück 40 %

Liegen die Schönheitsreparaturen länger als 3 Jahre zurück 60 %

Liegen die Schönheitsreparaturen länger als 4 Jahre zurück 80 %

Liegen die Schönheitsreparaturen länger als 5 Jahre zurück 100 %

Sollte das Mietverhältnis nicht genau nach Jahren enden, gilt als vereinbart, daß pro Monat weitere 1,7 % hinzukommen. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen."

Solche Quotenklauseln sind unter der Voraussetzung wirksam, daß sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklären, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausgerichtet sind und dem Mieter nicht untersagt wird, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt.

Demgemäß hat der Bundesgerichtshof (BGHZ 105, 71 = NJW 1988, 2790) folgende Formularklausel für mit § 9 AGB-Gesetz vereinbar erachtet: "Da in der Miete keine Kosten hierfür kalkuliert worden sind, verpflichtet sich der Mieter, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Toilette und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen Schönheitsreparaturen ... fachmännisch ausführen zu lassen ... Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen: Liegen die Schönheitsreparaturen für die Naßräume länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66 %. Liegen die Schönheitsreparaturen für die sonstigen Räume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 %, länger als drei Jahre, 60 %, länger als vier Jahre zurück, 80 %.

Im Gegensatz zu der vom Bundesgerichtshof zur Prüfung vorgelegten Formularklausel verstößt die von der Kl. in § 7 Nr. 5 des Mietvertrages verwendete Formularklausel in Verbindung mit der Quotenklausel gegen das Transparenzgebot des § 9 AGBG und ist daher unwirksam. Die vorliegende Klausel ist in Verbindung ("wird ergänzt") mit § 7 Nr. 5 des Mietvertrages unklar und undurchschaubar. Dadurch besteht die Gefahr einer inhaltlichen Benachteiligung des Verwendungsgegners. Während aus der dem Bundesgerichtshof vorgelegten Klausel hinreichend erkennbar wird, daß sie erst dann wirksam wird, wenn das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen endet ("Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen..."), fehlt diese zugleich notwendige und klarstellende Einschränkung in der von der Kl. verwendeten Fassung. Dem Mieter als Verwendungsgegner wird aufgrund dieser fehlenden Einschränkung somit nicht bekannt, ab welchem Zeitpunkt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen überhaupt beginnt. Während in der dem Bundesgerichtshof vorgelegten Klausel deutlich wird, daß die Verpflichtung zur Schönheitsreparatur in Naßräumen nach drei Jahren und in den sonstigen Räumen nach fünf Jahren beginnt, läßt sich diese mögliche und nötige Klarstellung der von der Kl. verwendeten Klausel nicht entnehmen. Vielmehr kann die Klausel - wegen der fehlenden Einschränkung - auch als vertragliche Fristenregelung verstanden werden, die von den von der Rechtsprechung entwickelten üblichen Fristen (Bad und Küche 3 Jahre, Wohnräume 5 Jahre, Nebenräume 7 Jahre) abweicht, so daß erst ab dem 5. Mietjahr in allen Räumen eine Schönheitsreparatur fällig ist. In diesem Sinne hat auch das Amtsgericht die von der Kl. verwendeten Formularklauseln ausgelegt.

Klauseln, die nicht nur in den Randzonen, sondern auch in ihrem Kernbereich unklar oder für einen Nichtjuristen unverständlich sind, sind unwirksam (Palandt-Heinrichs, § 2 AGBG, Rz. 14).

Der Bekl. als Verwendungsgegner sowohl der Klausel § 7 Nr. 5 des Mietvertrages als auch der diese Klausel ergänzenden Quotenhaftungsklausel vermag demnach nicht abzuschätzen, in welchem Sinne die Kl. als Klauselverwenderin von der ihr durch die zwei Klauseln eingeräumten Befugnis Gebrauch machen wird.

Die dem Verwendungsgegner daraus erwachsenden wirtschaftlichen Nachteile sind erheblich. Zu Recht hob der Bundesgerichtshof darauf ab, daß dem Mieter nicht die Wahl abgeschnitten werden dürfe, entweder Schönheitsreparaturen (auch in Eigenarbeit) vor dem abzusehenden Mietende tatsächlich auszuführen oder eine Abgeltung gemäß der Klausel zu zahlen, da "Eigenleistungen erfahrungsgemäß nur einen Bruchteil der für die Beauftragung eines Handwerkers erforderlichen Aufwendungen" erfordern (BGH, NJW 1988, 2790, 2793 m. w. N. auf BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480). Gerade dieser Wahl wird sich jedoch der Mieter aufgrund der von der Kl. zu verantwortenden Unklarheit erst gar nicht bewußt. Die Klauseln verstoßen demnach gegen das Transparenzgebot des § 9 AGB-Gesetzes und sind daher unwirksam.

Darüber hinaus ist die Quotenklausel unwirksam, indem sie den Mieter zu einer Zahlung von 100 % der Kosten für die erforderlichen Arbeiten nach fünf Jahren verpflichtet. Denn der Abgeltungsanspruch des Vermieters gemäß der Klausel ist seiner Natur nach kein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung von Renovierungspflichten des Mieters im Sinne von § 326 BGB, sondern ein primärer Erfüllungsanspruch auf Zahlung (BGH, NJW 88, 2790, 2792). Aus ihm kann auch keine Beschränkung des Umfangs eines bestehenden Schadensersatzanspruches abgeleitet werden. Dieser Erfüllungsanspruch auf eine Leistung, die an sich Folge einer Vertragsverletzung wäre und nur qualifiziert - nämlich unter den Voraussetzungen des § 326 BGB - geltend gemacht werden kann, stellt damit eine Umgehung der genannten Qualifikation dar (Sternel, Mietrecht 3. Auflage, Kap. II Rz. 475). Die Quotenklausel der "Zusatzvereinbarung Nr. 10" ist damit auch wegen eines Verstoßes gegen § 11 Nr. 4 AGB-Gesetz unwirksam (offengelassen in BGH, NJW 1988, 2790, 2792).

Wegen der Unwirksamkeit der Formularklauseln hat die Kl. als Vermieterin die Schönheitsreparaturen als Teil ihrer Instandhaltungspflicht nach § 536 BGB zu tragen. Ihr stehen daher keine weiteren - über die ihr bereits durch das Urteil des Amtsgerichts auf Grundlage der unwirksamen Quotenklausel zuerkannten - Ansprüche wegen geltend gemachter Schönheitsreparaturen zu.

Der Mietvertrag enthielt die Regelung, daß bei Ende des Mietverhältnisses der Mieter entsprechend dem Zeitablauf seit der letzten Schönheitsreparatur prozentuale Geldbeträge an den Vermieter zu zahlen hatte. Solche Quotenhaftungsklauseln sind grundsätzlich zulässig, wie der Bundesgerichtshof festgestellt hat.

Mit Urteil vom 12. September 1996 meinte jedoch das LG Berlin, die ihm vorliegende Quotenhaftungsklausel weiche in einem wesentlichen Punkt von der Entscheidung des BGH ab. Dort hatte es geheißen: "Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten ... zu zahlen", während in dem vom LG Berlin entschiedenen Fall der Zusatz "vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen" fehlte. Das sei unklar, somit ein Verstoß gegen das Transparenzgebot, befand das LG. Auf solche Feinheiten muß man erst einmal kommen. In Übereinstimmung mit der wohl überwiegenden Auffassung sind allerdings die weiteren Ausführungen des Gerichts, wonach die Quotenhaftungsklausel von 100 % unwirksam ist, da hier die Voraussetzungen des § 326 BGB (Nachfristsetzung und Ablehnungsandrohung) abbedungen wurden.

Hinzuweisen ist auch auf die Ausführungen des Gerichts zu dem Streichen von Dielenfußböden. Dies zählt zwar nach der gesetzlichen Regelung zu den Schönheitsreparaturen. Anders soll es aber dann sein, wenn der Mieter die Räume mit einem Fußbodenbelag gemietet hatte. Er ist dann nur verpflichtet, die von ihm zusätzlich eingebrachten Teppichböden zu entfernen.