Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Schadensersatz; Verjährungsunterbrechung; Mehrwertsteuer

1. Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen auch gegen einen Mieter, der die Wohnung neun Jahre lang nicht mehr bewohnt hat.

2. Unterbrechung der Verjährung wegen nicht bzw. schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen durch Feststellungsklage.

3. Zum Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gehört auch die fiktive Mehrwertsteuer.

4. Ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ist nicht dadurch ausgeschlossen, daß die Nachmieter die erforderlichen Renovierungen unentgeltlich übernommen haben.

Der Einwand der Bekl. zu 1, sie sei nicht passivlegitimiert, da sie bereits im Oktober 1982 gekündigt habe und auch aus der Wohnung ausgezogen sei, greift nicht durch. Die Bekl. zu 1 ist unstreitig aufgrund eines dreiseitigen Vertrages aus dem Mietverhältnis entlassen worden. Die von ihr im Oktober 1982 erklärte Kündigung war unwirksam, da eine Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nur von allen Mie-tern erklärt werden kann, d. h. daß das Ausscheiden eines einzelnen Mie-ters aufgrund einer einseitigen Willenserklärung nicht möglich ist. Die Bekl. zu 1 hatte auch keinerlei Anlaß, nach ihrer Kündigung davon auszugehen, daß diese von der Kl. als Ausscheiden aus dem Vertrag akzeptiert worden sei. Vielmehr ergibt sich aus den im Beweissicherungsverfahren eingereichten Schreiben der Bekl. zu 1 vom 25. Oktober und 26. November 1982, daß bereits damals Streit über diese Frage zwischen den Parteien bestand und die Kl. mit dem Ausscheiden der Bekl. zu 1 offenbar nicht einverstanden war. Auch aus § 19 des Mietvertrages ergibt sich nichts ande-res. Die Kl. hat sich insoweit nicht widersprüchlich verhalten. Sie ist zwar im Jahre 1982 zutreffend davon ausgegangen, daß die genannte Klausel im Mietvertrag unwirksam war, dies wirkte sich aber lediglich zugunsten der Mieter aus, weil nach dem Wortlaut der Klausel durch die Kündigung das ganze Mietverhältnis beendet worden wäre. Aus dieser zutreffenden Einschätzung der Rechtslage seitens der Kl. kann man aber nicht den wei-teren Schluß ziehen, daß die Kl. damit auch automatisch hätte dulden müs-sen, daß die Bekl. zu 1 allein aus dem Mietvertrag ausschied. Ein wider sprüchliches Verhalten der Kl. liegt auch nicht darin, daß die einverständliche Aufhebung des Mietverhältnisses zum 31. März 1991 nur mit dem Bekl. zu 2 vereinbart worden ist, denn zum einen hatte diese Vereinbarung nicht automatisch das Ausscheiden der Bekl. zu 1 aus dem Mietvertrag zur Folge, zum anderen ging die Kl. möglicherweise davon aus, daß der Bekl. zu 2 auch im Einverständnis der Bekl. zu 1 handelte, was offenbar auch der Fall war.

Der Schadensersatzanspruch wegen nicht bzw. schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist nicht verjährt. Die Verjährung wurde durch die Feststellungsklage vom 20. September 1991 unterbrochen. Unerheblich ist insofern, daß der Anspruch erst später beziffert wurde, denn auch eine Feststellungsklage unterbricht gemäß § 209 Abs. 1 BGB die Verjährung, und - wie sich aus § 212 BGB ergibt - selbst dann, wenn es sich um eine unzulässige oder unbegründete Klage handelt (Palandt, BGB, 51. Aufl. § 209 BGB Rdn. 2 und 5, BGHZ 78, 5).

Der Übergang von der Feststellungs- zur Leistungsklage ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässig (Baumbach/Lauterbach/Hartmann, § 264 ZPO Anm. 2 C). Es handelt sich insofern nicht um eine Klageänderung.

Der Schadensersatzanspruch der Kl. wegen nicht bzw. schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen ist hinsichtlich des Unterlassens des Anstrichs des Badezimmerfensters aus § 326 BGB, im übrigen aus positiver Vertragsverletzung begründet - mit Ausnahme der Position 10 des Gutachtens S., die den Anstrich des Heizkörpers im ersten Zimmer links betrifft. Die Kl. hat die Mängel detailliert in der Berufungsbegründung dargelegt, wobei es sich zwar um einen Auszug aus dem Gutachten des Sachverständigen S. handelt, der im Beweissicherungsverfahren mit Erfolg wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt worden ist. Dies ist aber unerheblich, da das Gutachten nicht zu Beweiszwecken herangezogen wird, son-dern vielmehr die tatsächlichen Feststellungen des Sachverständigen so-wie die von ihm ermittelten Kosten im Wege des Parteivortrages vorgebracht werden. Da aber sogar ein erfolgreich abgelehnter Sachverständiger als Zeuge oder sachverständiger Zeuge über die von ihm festgestellten Tatsachen vernommen werden kann (BGH NJW 65, 1492; MDR 74, 382), bestehen keine Bedenken gegen die Verwertbarkeit des hiesigen Parteivorbringens. ...

Der Gesamtanspruch der Kl. auf Schadensersatz wegen nicht bzw. schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen ist danach in Höhe von 5.689,45 DM begründet. Dieser Betrag beinhaltet auch die fiktive Mehrwertsteuer, die anfallen würde, wenn die Kl. die Arbeiten durch eine Hand-werksfirma hätte durchführen lassen. Gemäß § 249 Satz 2 BGB beinhaltet der Schadensersatzanspruch den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag, der als Bestandteil des an eine Handwerksfirma zu zahlenden Preises auch die Mehrwertsteuer beinhaltet.

Die Kammer folgt insoweit der Rechtsprechung des BGH (NJW 73, 1647) zur Kfz Schadensregelung, da ein sachlicher Grund zu einer abweichenden Berechnung hinsichtlich des Schadensersatzes wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht ersichtlich ist (vgl. auch Meier, GE 89, 222).

Die Bekl. können gegenüber dem Schadensersatzanspruch auch nicht einwenden, daß der Kl. kein Schaden entstanden sei, da die Nachmieter die erforderlichen Renovierungen unentgeltlich übernommen hätten. Ein Fall der Vorteilsausgleichung liegt hier nicht vor. Zum einen hat das schädigende Ereignis (Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen durch die Bekl.) den eingetretenen Vorteil (Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter) nicht adäquat verursacht, zum anderen wür-den die Bekl. durch das schadensbeseitigende Ereignis unbillig entlastet (BGH MDR 68, 232; Oske, Schönheitsreparaturen, Seite 59 f.).

Auch ein Mieter, der seit vielen Jahren eine Wohnung nicht mehr bewohnt hat, kann noch zu Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verurteilt werden. Dies geht aus der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 31. März 1992 hervor.

In dem betreffenden Fall war einer von mehreren Mietern neun Jahre vor dem Prozeß bereits ausgezogen, jedoch nicht aus dem Mietvertrag entlassen worden.

Die 63. Kammer des LG Berlin, von der dieses Urteil stammt, vertritt auch die Auffassung, daß zum Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen auch die fiktive Mehrwertsteuer gehört - bekanntlich sind sich die Kammern des Landgerichts Berlin in dieser Frage nicht einig.

Schließlich entschied das Gericht auch noch, daß ein Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht dadurch ausgeschlossen ist, daß die Nachmieter die erforderlichen Renovierungen unentgeltlich übernommen haben.

Ebenfalls mit Schönheitsreparaturen befaßte sich eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 13. Dezember 1991. Dabei ging es vor allem um die Frage der sogenannten "Erfüllungsverweigerung".

Die Erfüllungsverweigerung ist bei Streit um unterlassene Schönheitsreparaturen deshalb von Bedeutung, weil damit die komplizierte Vorschrift des § 326 BGB für den Vermieter entschärft wird.

§ 326 BGB schafft die Voraussetzungen und legt fest, wie sich der sogenannte Leistungsanspruch des Vermieters in einen Schadensersatzanspruch umwandelt.

Normalerweise hat der Vermieter, wenn der Mieter durch Vertrag die Schönheitsreparaturen übernommen hat, lediglich einen Leistungsanspruch gegenüber dem Mieter - das heißt, der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen oder ausführen zu lassen.

Einen Schadensersatzanspruch (Geld) hat der Vermieter dagegen nur dann, wenn

a) der Mieter trotz Aufforderung und trotz einer zwingend erforderlichen sogenannten Nachfristsetzung (zweite Frist zur Durchführung) keine Schönheitsreparaturen ausführt oder

b) wenn der Mieter sich von vornherein klipp und klar und eindeutig auf den Standpunkt stellt, er werde in keinem Fall Schönheitsreparaturen durchführen. Letzteres nennt man Erfüllungsverweigerung.

Liegt Erfüllungsverweigerung vor, bedarf es nicht der komplizierten Nachfristsetzung nach § 326 BGB, sondern der Vermieter kann dann sofort Schadensersatz verlangen.

Im Zusammenhang mit dieser sogenannten Erfüllungsverweigerung entschied das Landgericht Berlin, daß dann, wenn der Mieter dem Vermieter nach Vertragsbeendigung vorschlägt, Schönheitsreparaturen und Wiederherstellungsarbeiten durch einen Nachmieter zu erbringen, dies keine Erfüllungsverweigerung darstellt. Also Vorsicht: Schlägt der Mieter eine solche Verfahrensweise vor, so muß der Vermieter zwingend darauf dringen, daß nicht der Nachmieter, sondern der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt; und es muß dann eine entsprechende Nachfrist gesetzt werden, wenn der Mieter nicht tätig wird. Erst dann wandelt sich der Leistungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch um.

In der Entscheidung beschäftigte sich das Gericht auch mit der Frage der Abrechnung über eine Kaution. Es hat dabei die Auffassung vertreten, daß die Pflicht des Vermieters, über eine Kaution abzurechnen, auch die Pflicht umfasse, Ansprüche, für deren Sicherung die Kaution da sei, in Zahlungsansprüche umzuwandeln, wenn es sich nicht um Zahlungsansprüche handele. Der Vermieter dürfe eine solche Abrechnung nicht in der Schwebe halten, um die Kaution behalten zu können.

In einer Entscheidung vom 3. März 1992) hatte sich das Landgericht u. a. mit einer formularmäßigen Schönheitsreparaturen-Klausel zu befassen.

Diese Klausel basierte auf einer vom OLG Stuttgart in einem Rechtsentscheid für zulässig gehaltenen Abgeltungsklausel.

Solche Abgeltungsklauseln besagen, daß der Mieter je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei Auszug, wenn noch keine Schönheitsreparaturen aktuell fällig sind, einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten zu zahlen hat.

Solche Klauseln sind grundsätzlich zulässig; diejenige, die das Landgericht ablehnte, sah aber einen Abgeltungsanspruch von 100 % vor, wenn die Schönheitsreparaturen bei Vertragsende länger als 5 Jahre zurücklägen.

Neben diesem Problem spielte in der Entscheidung auch eine Rolle, ob ein Mietvertrag, der von mehreren Mietern abgeschlossen wurde, von nur einem der Mieter angefochten werden kann. Das Landgericht hat diese Frage verneint.